Marktüberblick und Einordnung
Der Stadtkreis Stuttgart umfasst als Einheitsgemeinde ausschließlich die Landeshauptstadt Baden-Württembergs. Mit 633.484 Einwohnern auf 207,3 Quadratkilometern gehört er zu den am dichtesten besiedelten Gemeinden Deutschlands (3.055 Einwohner je km²). Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 5.108 Euro je Quadratmeter, die durchschnittliche Mietanzeige bei 18,47 Euro je Quadratmeter. Damit rangiert Stuttgart nach Freiburg im Breisgau (5.722 Euro/m²) und Heidelberg (5.402 Euro/m²) auf Platz 3 der teuersten Kreise in Baden-Württemberg und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m².
Die Mietpreise stiegen von 15,75 Euro/m² im Jahr 2018 auf 18,47 Euro/m² im Jahr 2025, was einem Anstieg von rund 17 Prozent entspricht. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 5.981 Euro/m² ihren Höhepunkt und sind seither auf etwa 5.193 Euro/m² (2025) gefallen – ein Rückgang von knapp 13 Prozent. Der Bruttomietrendytm liegt bei 4,34 Prozent und entspricht damit annähernd dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, liegt aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Stuttgart auf Rang 9 von rund 400 deutschen Kreisen ein – ein sehr gutes Ergebnis. Besonders hervorgehoben werden Rang 17 im Arbeitsmarkt und Rang 9 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 166 deutlich niedriger, was auf die hohen Wohnkosten und die damit verbundene Belastung hinweist.
Innere Struktur: 23 Stadtbezirke, eine Stadt
Da Stuttgart als Stadtkreis nur eine Gemeinde umfasst, gibt es innerhalb des Kreises keine Spreizung über verschiedene Gemeinden hinweg. Die Datentabelle zeigt daher für Kaufpreis, Miete und Rendite identische Werte. Die eigentliche innere Struktur zeigt sich jedoch in der Gliederung der Stadt in 23 Stadtbezirke und 152 Stadtteile, die sich in Größe, Lage und Struktur erheblich unterscheiden.
Die Stadt erstreckt sich über eine Höhendifferenz von fast 350 Metern – von 207 Metern ü. NN an der Neckarschleuse Hof bis 549 Meter auf der Bernhartshöhe. Das Stadtgebiet reicht im Norden bis ins Neckarbecken, im Westen bis in den Glemswald, im Osten bis zu den Ausläufern des Schurwaldes und im Süden bis auf die Filderebene. Diese topografische Vielfalt prägt die unterschiedlichen Wohn- und Wirtschaftsstandorte innerhalb der Stadt.
Die größten Stadtbezirke sind Bad Cannstatt (70.867 Einwohner), Stuttgart-West (52.031), Stuttgart-Ost (48.044) und Vaihingen (45.947). Die kleinsten sind Münster (6.572), Birkach (7.291) und Wangen (9.260). Die Lage der Bezirke variiert von der dicht bebauten Innenstadt über grüne Außenbezirke bis hin zu ehemaligen Industrie- und Arbeiterstadtteilen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt: Automobilmetropole
Stuttgart ist das wirtschaftliche Herz Baden-Württembergs und einer der bedeutendsten Industriestandorte Deutschlands. Baden-Württemberg erwirtschaftete 2024 ein Bruttoinlandsprodukt von rund 650 Milliarden Euro, was etwa 15 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung entspricht. Das Land ist der führende Exporteur Deutschlands.
Drei weltweit agierende Konzerne haben ihren Sitz in Stuttgart und prägen die Wirtschaftsstruktur maßgeblich: Die Mercedes-Benz Group AG mit 164.120 Mitarbeitern (2025) und einem Umsatz von 132,2 Milliarden Euro ist einer der größten Automobilhersteller weltweit. Die Porsche AG in Stuttgart-Zuffenhausen beschäftigte 2024 insgesamt 42.615 Mitarbeiter bei einem Umsatz von 40,08 Milliarden Euro. Die Robert Bosch GmbH, 1886 in Stuttgart-West gegründet, ist der weltweit größte Automobilzulieferer und beschäftigte 2025 in Deutschland rund 123.000 Mitarbeiter.
Diese drei Unternehmen bilden das Rückgrat der Stuttgarter Wirtschaft und ziehen ein dichtes Netz von Zulieferern, Dienstleistern und Forschungseinrichtungen an. Die enge Verflechtung von Industrie, spezialisierten Dienstleistern und Forschungsinstitutionen kennzeichnet das regionale Wirtschaftsumfeld. Die Automobilindustrie ist dabei sowohl Chance als auch Herausforderung: Der Strukturwandel hin zur Elektromobilität und Digitalisierung verändert die Arbeitsmarktdynamik vor Ort.
Der Prognos-Rang 17 im Arbeitsmarkt unterstreicht die starke Position Stuttgarts. Die Stadt ist das Oberzentrum der Region Stuttgart, die mit 2,8 Millionen Einwohnern einer der größten Ballungsräume Deutschlands ist. Die europäische Metropolregion Stuttgart umfasst etwa 5,5 Millionen Einwohner.
Verkehr und Infrastruktur: Stuttgart 21
Stuttgart ist ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt im südwestdeutschen Raum. Die Stadt liegt im Zentrum Baden-Württembergs und ist durch ein dichtes Autobahnnetz mit der A8 (München–Stuttgart–Heilbronn), der A81 (Stuttgart–Würzburg) und der A6 (Saarbrücken–Stuttgart) angebunden. Der Flughafen Stuttgart liegt südlich der Stadt auf der Filderebene und ist über die S-Bahn-U6 direkt an das Stadtzentrum angebunden.
Das größte Infrastrukturprojekt der Stadtgeschichte ist Stuttgart 21. Das Projekt sieht den Ersatz des oberirdischen Kopfbahnhofs durch einen unterirdischen, achtgleisigen Durchgangsbahnhof vor. Insgesamt entstehen elf neue, meist unterirdische Strecken mit einer Gesamtlänge von 57 Kilometern. Die Inbetriebnahme ist in Etappen von Dezember 2030 bis Juli 2032 geplant. Die offiziellen Kostenschätzungen beliefen sich im Juni 2026 auf 14,5 Milliarden Euro.
Ein zentraler Bestandteil des Projekts ist die städtebauliche Entwicklung der freiwerdenden Gleisflächen. Etwa 100 Hektar ehemaliger oder derzeitiger Gleisanflächen am Rande der Innenstadt wurden bereits oder sollen dem Städtebau zur Verfügung gestellt werden. Auf diesen Flächen sollen Wohnraum für etwa 11.000 Menschen und Arbeitsplätze für rund 24.000 Menschen entstehen. Die Flächen sind in acht Teilgebiete aufgeteilt, darunter das Rosensteinquartier, das innere Nordbahnhofgebiet und das Westbahnhofgebiet. Ein Teil der Fläche (20 Hektar) soll für die Erweiterung des Schlossgartens genutzt werden.
Zusätzlich entsteht ein neuer Fern- und Regionalbahnhof am Flughafen Stuttgart, der den bestehenden S-Bahn-Bahnhof ergänzt. Die 2022 fertiggestellte Schnellfahrstrecke Wendlingen–Ulm ist ein weiterer Baustein des Bahnprojekts Stuttgart–Ulm.
Bildung und Forschung: 14 Hochschulen
Stuttgart verfügt über ein dichtes Netz von 14 Hochschulen, die den Standort als Bildungs- und Forschungsstandort stärken. Zu den bedeutendsten gehören die Universität Stuttgart als Technische Universität und die Universität Hohenheim als landwirtschaftliche und ökonomische Universität. Die Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart bietet praxisintegrierte Studiengänge an. Weitere Hochschulen sind die Hochschule der Medien, die Hochschule für Technik Stuttgart, die Staatliche Akademie der Bildenden Künste Stuttgart, die Staatliche Hochschule für Musik und Darstellende Kunst Stuttgart sowie die AKAD Hochschule, die Europäische Hochschule für Innovation und Perspektive, die Hochschule für Kommunikation und Gestaltung, die media Akademie, die Merz Akademie und die VWA-Hochschule.
Diese Vielfalt an Hochschulen sichert den Nachwuchs für die ansässige Industrie und fördert den Transfer zwischen Forschung und Anwendung. Der Prognos-Rang 9 im Bereich Wettbewerb und Innovation spiegelt die starke Forschungs- und Innovationslandschaft wider.
Entwicklung und Ausblick
Der Stuttgarter Immobilienmarkt hat sich nach dem Höhepunkt der Kaufpreise 2021 (5.981 Euro/m²) korrigiert und liegt 2025 bei rund 5.193 Euro/m². Die Mietpreise sind weiter gestiegen und liegen bei 18,47 Euro/m². Die Bevölkerung der Stadt betrug Ende 2025 rund 609.365 Einwohner und hat sich damit wieder leicht erholt nach einem Rückgang in den Jahren 2020 und 2021.
Die künftige Entwicklung wird maßgeblich vom Projekt Stuttgart 21 geprägt sein. Mit der Inbetriebnahme des neuen Durchgangsbahnhofs in den Jahren 2030 bis 2032 soll die Erreichbarkeit der Stadt deutlich verbessert werden. Die städtebauliche Entwicklung auf den freiwerdenden Gleisflächen mit 11.000 neuen Wohneinheiten und 24.000 neuen Arbeitsplätzen wird das Stadtbild und die Wohnraumsituation nachhaltig verändern.
Die wirtschaftliche Struktur, dominiert von der Automobilindustrie, bleibt eine zentrale Herausforderung. Der Wandel hin zu Elektromobilität und digitaler Transformation erfordert Anpassungen am Arbeitsmarkt. Die starke Position von Mercedes-Benz, Porsche und Bosch bietet jedoch eine solide Grundlage für die weitere Entwicklung. Die enge Verflechtung der Region mit den fünf umliegenden Landkreisen (Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, Rems-Murr, Tübingen) sichert die Funktion als Oberzentrum und Ballungsraum.