Kaufpreisfaktor verstehen: Wie viele Jahresmieten ist ein Objekt wert?
Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger genannt — beantwortet eine einfache Frage: Wie viele Jahreskaltmieten muss man aufbringen, um das Objekt zu kaufen? Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und in Verhandlungen oft die griffigere Zahl.
Zuletzt aktualisiert am 20. Juli 2026 · 1 Min. Lesezeit
Berechnung
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Monatsmiete × 12).
Ein Objekt für 240.000 € mit 800 € Kaltmiete monatlich hat einen Faktor von 240.000 ÷ 9.600 = 25. Nach 25 Jahren hätte die Kaltmiete den Kaufpreis eingespielt — Kosten und Zinsen ausgeklammert.
Umrechnung in die Rendite: Bruttomietrendite = 100 ÷ Faktor. Faktor 25 sind 4 %, Faktor 20 sind 5 %, Faktor 33 sind gut 3 %.
Typische Spannen
In den bundesweiten Daten dieser Seite reicht die Spanne von Faktoren um 12 in strukturschwachen ländlichen Kreisen bis über 35 in den Metropolen und ihrem Umland.
Hohe Faktoren sind nicht automatisch überteuert: In wachsenden Städten zahlt man einen Aufschlag für Vermietungssicherheit und erwartete Mietsteigerungen. Niedrige Faktoren spiegeln umgekehrt oft ein reales Risiko.
Grenzen der Kennzahl
Der Faktor sagt nichts über den Zustand des Gebäudes, die Energieeffizienz, das Mietniveau im Vergleich zum ortsüblichen Spiegel oder anstehende Sanierungen.
Er ist eine Vergleichszahl zwischen Standorten, kein Ersatz für die Prüfung des einzelnen Objekts. Sinnvoll wird er im Zusammenspiel mit der Mietentwicklung und der Bevölkerungsprognose des Kreises.
Häufige Fragen
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich eine Immobilie?
Es gibt keine allgemeingültige Grenze. Entscheidend ist der Vergleich mit den Finanzierungskosten und dem Standortrisiko: Ein Faktor von 30 kann in einer wachsenden Stadt vertretbar sein und in einer schrumpfenden Region zu hoch.
Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie der Vervielfältiger?
Ja, beide Begriffe bezeichnen das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Im Ertragswertverfahren wird der Vervielfältiger allerdings aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer abgeleitet und ist damit enger definiert.