Mietrendite berechnen: Brutto, netto und was die Zahl wirklich aussagt
Die Mietrendite ist die meistgenannte Kennzahl beim Immobilienkauf — und die am häufigsten falsch verstandene. Dieser Beitrag erklärt beide Varianten, zeigt die Rechnung an einem konkreten Beispiel und benennt, was die Zahl nicht leisten kann.
Zuletzt aktualisiert am 20. Juli 2026 · 2 Min. Lesezeit
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und deshalb der übliche erste Filter, wenn man viele Standorte vergleicht — genau dafür wird sie auf dieser Seite bei jedem Ort ausgewiesen.
Formel: Bruttomietrendite = (Monatsmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100.
Beispiel: 8,50 € Kaltmiete pro m² und 2.400 € Kaufpreis pro m² ergeben (8,50 × 12) ÷ 2.400 × 100 = 4,25 %.
Warum die Bruttorendite zu optimistisch ist
In der Bruttorechnung fehlt alles, was den Ertrag tatsächlich schmälert: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstand.
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises — Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Maklercourtage. Sie erhöhen die Investitionssumme, nicht die Miete.
Auf der Ertragsseite gehen Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis ab. Als grobe Orientierung werden dafür häufig 20 bis 30 % der Jahreskaltmiete angesetzt.
Die Nettomietrendite
Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
Im Beispiel oben: 102 € Jahresmiete pro m² minus 25 % Bewirtschaftung ergibt 76,50 €. Der Kaufpreis von 2.400 € plus 12 % Nebenkosten ergibt 2.688 €. Daraus folgt eine Nettomietrendite von rund 2,85 % statt der 4,25 % brutto.
Die Differenz zwischen beiden Zahlen ist keine Kleinigkeit — sie entscheidet regelmäßig darüber, ob eine Anlage die Finanzierungskosten trägt.
Was die Rendite nicht abbildet
Eine hohe Mietrendite ist zunächst nur eines: ein niedriger Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Das kann auf eine unterbewertete Lage hindeuten — oder auf Abwanderung, Leerstandsrisiko und Sanierungsstau.
Deshalb lohnt der Blick auf die begleitenden Kennzahlen: Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote und das Zukunftsranking eines Kreises. Orte mit zweistelliger Rendite und gleichzeitig schrumpfender Bevölkerung sind fast immer eine Wette auf Substanz, keine sichere Anlage.
Auffällig hohe Werte über etwa 15 % beruhen in den Daten häufig auf sehr dünnen Angebotszahlen und sollten nicht für bare Münze genommen werden.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt vom Zinsniveau und vom Risiko ab. Als Faustregel gilt: Die Nettomietrendite sollte über den Finanzierungskosten liegen, sonst trägt sich die Immobilie nur über Wertsteigerung. Bundesweit liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite in unseren Daten bei rund 5 %.
Brutto- oder Nettomietrendite — welche zählt?
Zum Vergleichen vieler Standorte die Bruttomietrendite, zur Entscheidung über ein konkretes Objekt die Nettomietrendite. Nur letztere berücksichtigt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung.
Wie hängen Mietrendite und Kaufpreisfaktor zusammen?
Sie sind zwei Ausdrücke derselben Beziehung: Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttomietrendite.