Marktüberblick und Einordnung
Dortmund ist mit rund 595.471 Einwohnern auf 280,7 Quadratkilometern die größte Stadt des Ruhrgebiets und nach Einwohnerzahl die drittgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens. Als kreisfreie Stadt bildet sie in den Lagefaktor-Daten eine eigene Einheit mit einer einzigen Gemeinde. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.734 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Kaltmiete bei 10,29 Euro pro Quadratmeter. Die angebotene Bruttomietrendite beträgt 4,52 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,1.
Im bundeslandweiten Vergleich belegt Dortmund nach Kaufpreisen Rang 16 von 53 Kreisen in Nordrhein-Westfalen – damit liegt die Stadt im oberen Mittelfeld, deutlich hinter den Spitzenreitern Düsseldorf (5.234 Euro pro Quadratmeter) und Köln (5.106 Euro), aber vor vielen ländlichen Kreisen. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt von 2.408,8 Euro pro Quadratmeter liegt Dortmund um etwa 13,5 Prozent darüber. Die Mietwerte liegen mit 10,29 Euro pro Quadratmeter ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 1.993,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.734 Euro im aktuellen Stand – das entspricht einem Zuwachs von rund 37 Prozent in acht Jahren. Die Miete legte von 7,96 Euro im Jahr 2018 auf 10,29 Euro zu, also um etwa 29 Prozent. Die Bevölkerung wuchs in diesem Zeitraum von 586.181 auf 595.471 Einwohner, also um rund 1,6 Prozent.
Innere Struktur und Stadtbezirke
Als kreisfreie Stadt besteht Dortmund in den Lagefaktor-Daten aus einer einzigen Gemeinde – die Spreizung innerhalb des Kreises ist daher in dieser Aggregation nicht sichtbar. Die Stadt gliedert sich jedoch in 12 Stadtbezirke mit insgesamt 62 Stadtteilen, die sich in ihrer Struktur und ihren Marktdaten deutlich unterscheiden können.
Die Lagefaktor-Kreiswerte beschreiben einen Mittelwert über die gesamte Stadt und verdecken damit die inneren Unterschiede. In einer Großstadt wie Dortmund gibt es typischerweise ein Gefälle von der Innenstadt und den wohlhabenden Südstadtbezirken zu den Arbeitervierteln und sozialen Brennpunkten im Norden. Die Stadtbezirke Eving, Scharnhorst, Brackel, Aplerbeck, Hörde, Hombruch, Lütgendortmund, Huckarde und Mengede bilden jeweils eigene Bezirke mit eigenen Charakteristika.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Dortmund auf Rang 288 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders auffällig ist der Rang 394 im Index Wohlstand und soziale Lage – ein sehr niedriger Wert, der auf erhebliche soziale Ungleichheiten innerhalb der Stadt hindeutet. Demgegenüber liegt Dortmund im Index Dynamik auf Rang 89, was auf positive Entwicklungsimpulse schließen lässt. Der Rang im Index Stärke beträgt 328, der im Index Demografie 87.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Dortmund hat sich von einer Industriemetropole, die jahrzehntelang durch Stahl, Kohle und Bier geprägt war, zu einem bedeutenden Dienstleistungs- und Technologiestandort gewandelt. Die Stadt wurde 2016 innerhalb der Digital Hub Initiative des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie als Digital Hub im Bereich Logistik ausgezeichnet. Neuansiedlungen und Unternehmensgründungen entstehen bevorzugt in den Bereichen Logistik, Informations- und Mikrosystemtechnik.
Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist die Hochschule: Mit etwa 53.500 Studenten an sechs Hochschulen, darunter die Technische Universität Dortmund und die Fachhochschule Dortmund, gehört Dortmund zu den zehn größten Hochschulstädten Deutschlands. Sechs Hochschulen und 19 weitere wissenschaftliche Einrichtungen machen die Stadt zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Hochtechnologie-Standort.
Der Flughafen Dortmund verzeichnete im Dezember 2024 erstmals die Marke von mehr als 3 Millionen Reisenden in einem Jahr. Die Stadt verfügt über den größten Kanalhafen Europas und ist mit ihrem Hauptbahnhof ein wichtiger Verkehrsknoten für das Umland und Europa, insbesondere die Benelux-Staaten. Touristisch gewinnt die Stadt jährlich an Bedeutung – 2024 gab es über 1,5 Millionen Übernachtungen.
Auf dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks Phoenix-Ost in Hörde wurde der Phoenix-See mit vielfältiger Wohnbebauung geschaffen – ein Beispiel für die städtebauliche Nachnutzung von Konversionsflächen nach dem Strukturwandel.
Verkehr und Erreichbarkeit
Dortmund liegt im Schnittpunkt mehrerer überregionaler Verkehrsachsen. Die Autobahn A40 (Ruhrschnellweg) durchquert die Stadt in West-Ost-Richtung und verbindet sie mit dem Ruhrgebiet. Die A1 verläuft in Nord-Süd-Richtung und verbindet Dortmund mit dem Münsterland im Norden und dem Sauerland im Süden. Die A2 verläuft östlich der Stadt und stellt die Verbindung nach Berlin und Hannover her.
Der Dortmunder Hauptbahnhof ist ein wichtiger Knotenpunkt des Schienenfernverkehrs. Der Flughafen Dortmund liegt im Osten der Stadt und ist ein regionaler Verkehrsflughafen. Über den größten Kanalhafen Europas verfügt Dortmund über einen Anschluss an die Seehäfen an der Nordsee.
Der öffentliche Nahverkehr wird zum Großteil durch die DSW21 im Verkehrsverbund Rhein-Ruhr betrieben. Die Stadt verfügt über ein Netz aus Straßenbahn und U-Bahn, das die verschiedenen Stadtbezirke miteinander verbindet. Die U-Bahn-Linien verkehren unter anderem auf dem Westfalendamm, einer der wichtigsten Nord-Süd-Achsen der Stadt.
Entwicklung und Ausblick
Die Entwicklung Dortmunds ist geprägt von einem langjährigen Strukturwandel, der von der Schwerindustrie hin zu Dienstleistungen und Technologie führt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 attestiert der Stadt mit Rang 89 im Index Dynamik positive Entwicklungsimpulse, während der sehr niedrige Rang 394 im Index Wohlstand und soziale Lage auf erhebliche soziale Ungleichheiten hinweist.
Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren leicht positiv: Von 586.181 Einwohnern im Jahr 2015 auf 595.471 im Jahr 2023, ein Zuwachs von rund 1,6 Prozent. Die Immobilienpreise liegen mit 2.734 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem deutschen Durchschnitt, was auf die Bedeutung der Stadt als Wirtschaftszentrum und Hochschulstandort zurückzuführen ist.
Die Kombination aus Digital Hub Logistik, dem Hochschulstandort mit über 53.500 Studierenden und der Nachnutzung von Konversionsflächen wie dem Phoenix-See deutet auf eine anhaltende Transformation der Stadt hin. Die soziale Spreizung, die sich im Prognos-Rang widerspiegelt, bleibt jedoch eine Herausforderung für die weitere Entwicklung.