Dortmund, Stadt
Dortmund (PLZ 44135) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 595.471 Einwohner auf 280,7 km², das entspricht 2.121 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 3 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,29 € pro m², der Kaufpreis bei 2.734 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,1 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dortmund über dem Renditeniveau von 58 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,96 € auf 10,82 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 10,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Dortmund Rang 288 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 89, Stärkerang 328). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Holzwickede, Schwerte und Castrop-Rauxel an.
Immobilienpreise in Dortmund im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Dortmund, Stadt
Dortmund als größte Stadt im Osten Nordrhein-Westfalens zeigt einen dynamischen Immobilienmarkt mit deutlichen Preissteigerungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt mit 10,29 €/m² über dem NRW- und Bundesdurchschnitt, der Kaufpreisfaktor von 22,14 ist leicht unter dem Landeswert. Die Bevölkerung wächst leicht, die Standortfaktoren zeigen ein gemischtes Bild mit starker Dynamik, aber schwacher Wohlstandsposition.
Der Ort Dortmund
Dortmund, Stadt, ist mit rund 595.500 Einwohnern die größte Stadt im Osten Nordrhein-Westfalens und Teil des Ruhrgebiets. Auf einer Fläche von 280,71 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.121 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt auf den Koordinaten 51,51° nördlicher Breite und 7,46° östlicher Länge. Dortmund ist sowohl kreisfrei als auch eigenständiger Stadtkreis, was in den Vergleichswerten des Lagefaktor-Tools als "Kreis" erscheint.
Preisentwicklung und aktuelle Marktkennzahlen
Die aktuellen Angebotswerte für Dortmund liegen bei einer Angebotsmiete von 10,29 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.734 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,52 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,14. Es handelt sich um Inseratwerte, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.
Die Entwicklung der Angebotsmiete zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 7,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert kontinuierlich auf 10,29 Euro im aktuellen Stand, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,91 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 9,79 Euro (2024) auf 10,82 Euro (2026), was auf einen Sprung von rund 10,6 Prozent in einem Jahr hindeutet.
Auch der Angebotskaufpreis legte deutlich zu: Von 1.993,82 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.734 Euro (aktuell), was einem CAGR von 4,84 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief dabei relativ gleichmäßig, mit einer leichten Plateaubildung zwischen 2022 und 2024 (2.610,08 → 2.613,04 → 2.619,97 Euro), bevor der Wert 2025 auf 2.705,23 Euro und 2026 auf 2.910,48 Euro weiter stieg.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Dortmund überdurchschnittlich ab. Die Angebotsmiete von 10,29 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 9,24 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.734 Euro pro Quadratmeter übertrifft den NRW-Wert von 2.529,84 Euro und den Bundeswert von 2.408,80 Euro.
Der Kaufpreisfaktor von 22,14 liegt leicht unter dem NRW-Durchschnitt von 22,63, was bei gleichem Mietniveau auf etwas niedrigere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeuten würde – in Dortmund ist jedoch beides höher als der Durchschnitt, sodass der niedrigere Faktor die höhere Kaufpreisdynamik widerspiegelt.
Die Bruttomietrendite von 4,52 Prozent liegt knapp über dem NRW-Durchschnitt von 4,52 Prozent und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 58,33 Prozent im Bundesland bedeutet, dass Dortmund bei der Mietrendite besser abschneidet als etwa 58 Prozent der 396 verglichenen Orte in NRW.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 15 Kilometern liegt Dortmund bei der Angebotsmiete und dem Angebotskaufpreis jeweils deutlich über dem Niveau der Umgebung. So beträgt die Miete in Holzwickede (10,7 km) 8,72 Euro, in Schwerte (10,9 km) 8,72 Euro, in Castrop-Rauxel (11,3 km) 8,11 Euro und in Witten (12,2 km) 8,35 Euro. Bei den Kaufpreisen liegen die Nachbarorte zwischen 2.181 Euro (Castrop-Rauxel) und 2.656 Euro (Waltrop). Herdecke (13 km) weist mit 9,91 Euro die höchste Angebotsmiete im Umkreis auf, liegt aber immer noch unter dem Dortmunder Niveau.
Bevölkerung, Arbeitsmarkt und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Dortmunds lag 2023 und 2024 bei 595.471 Einwohnern. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (586.181 Einwohner) ist ein Anstieg um 1,58 Prozent zu verzeichnen. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang von 2015 auf 2016 (586.181 → 585.813) folgte ein langsamer Anstieg bis 2019 (588.250), ein Rückgang bis 2021 (586.852) und ab 2022 ein deutlicherer Anstieg auf 593.317 (2022) und 595.471 (2023/2024).
Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine ähnliche Dynamik: Von 37.411 (2015) sanken sie bis 2019 auf 31.869, stiegen 2020 und 2021 auf 36.216 bzw. 36.562 an und zeigten 2022 einen deutlichen Rückgang auf 26.229. 2023 lagen sie bei 37.080, was einem Anstieg von über 41 Prozent gegenüber 2022 entspricht. Die Arbeitslosenquote als Prozentsatz ist in den Daten nicht direkt angegeben, die absoluten Zahlen lassen jedoch auf eine deutliche Verschlechterung im Jahr 2023 schließen.
Auf der Ebene des Prognos-Zukunftsatlas 2025 (Bezug: Kreis, da Dortmund als Stadtkreis geführt wird) erreicht Dortmund im Gesamtrang Platz 288 von rund 400 deutschen Kreisen. Positiv fallen die Teilindizes Demografie (Rang 87) und Dynamik (Rang 89) aus, während der Rang im Bereich Wohlstand & Soziale Lage mit 394 von 400 deutlich unterdurchschnittlich ist. Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 249, Wettbewerb & Innovation auf Rang 116, und die Stärke des Standorts auf Rang 328.
Dortmund verfügt über drei Hochschulen: die Fachhochschule Dortmund, die Technische Universität Dortmund und die International School of Management (ISM). Diese bilden einen wichtigen Standortfaktor für die Stadt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dortmund entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dortmund
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,96 €/m² |
| 2019 | 8,22 €/m² |
| 2020 | 8,59 €/m² |
| 2021 | 8,75 €/m² |
| 2022 | 9,20 €/m² |
| 2023 | 9,14 €/m² |
| 2024 | 9,79 €/m² |
| 2025 | 9,90 €/m² |
| 2026 | 10,82 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dortmund
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.994 €/m² |
| 2019 | 2.161 €/m² |
| 2020 | 2.375 €/m² |
| 2021 | 2.491 €/m² |
| 2022 | 2.610 €/m² |
| 2023 | 2.613 €/m² |
| 2024 | 2.620 €/m² |
| 2025 | 2.705 €/m² |
| 2026 | 2.910 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dortmund
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,79 % |
| 2019 | 4,56 % |
| 2020 | 4,34 % |
| 2021 | 4,22 % |
| 2022 | 4,23 % |
| 2023 | 4,20 % |
| 2024 | 4,48 % |
| 2025 | 4,39 % |
| 2026 | 4,46 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dortmund
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 586.181 Einwohner |
| 2016 | 585.813 Einwohner |
| 2017 | 586.600 Einwohner |
| 2018 | 587.010 Einwohner |
| 2019 | 588.250 Einwohner |
| 2020 | 587.696 Einwohner |
| 2021 | 586.852 Einwohner |
| 2022 | 593.317 Einwohner |
| 2023 | 595.471 Einwohner |
| 2024 | 595.471 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dortmund
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,86 % |
| 2016 | 8,32 % |
| 2017 | 7,86 % |
| 2018 | 8,77 % |
| 2019 | 8,65 % |
| 2020 | 9,88 % |
| 2021 | 10,04 % |
| 2022 | 9,49 % |
| 2023 | 10,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 288 Rang |
| Dynamik | 89,00 Rang |
| Stärke | 328 Rang |
| Demografie | 87,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 249 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 116 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 394 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Dortmund liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Dortmund im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dortmund ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dortmund ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dortmund
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dortmund | 10,29 €/m² |
| Herdecke | 9,91 €/m² |
| Unna | 8,81 €/m² |
| Holzwickede | 8,72 €/m² |
| Schwerte | 8,72 €/m² |
| Waltrop | 8,59 €/m² |
| Wetter (Ruhr) | 8,36 €/m² |
| Witten | 8,35 €/m² |
| Lünen | 8,24 €/m² |
| Castrop-Rauxel | 8,11 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dortmund ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dortmund
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Herdecke | 4,94 % |
| Unna | 4,67 % |
| Dortmund | 4,52 % |
| Schwerte | 4,47 % |
| Castrop-Rauxel | 4,46 % |
| Holzwickede | 4,13 % |
| Lünen | 4,11 % |
| Wetter (Ruhr) | 3,99 % |
| Witten | 3,96 % |
| Waltrop | 3,88 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Holzwickede | 10,7 km | 59439 | 8,72 € | 2.531 € | 4,13 % |
| Schwerte, Hansestadt an der Ruhr | 10,9 km | 58239 | 8,72 € | 2.339 € | 4,47 % |
| Castrop-Rauxel, Stadt | 11,3 km | 44575 | 8,11 € | 2.181 € | 4,46 % |
| Lünen, Stadt | 11,9 km | 44532 | 8,24 € | 2.405 € | 4,11 % |
| Witten, Stadt | 12,2 km | 58452 | 8,35 € | 2.532 € | 3,96 % |
| Waltrop, Stadt | 12,8 km | 45731 | 8,59 € | 2.656 € | 3,88 % |
| Herdecke, Stadt | 13,0 km | 58313 | 9,91 € | 2.408 € | 4,94 % |
| Wetter (Ruhr), Stadt | 15,4 km | 58300 | 8,36 € | 2.515 € | 3,99 % |
| Unna, Stadt | 15,8 km | 59423 | 8,81 € | 2.266 € | 4,67 % |
Wo liegt Dortmund?
Lage
Dortmund auf der Karte
Hochschulen am Ort
3 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Fachhochschule DortmundSonnenstraße 96, 44139 Dortmund
- International School of Management (ISM)Otto-Hahn-Straße 19, 44227 Dortmund
- Technische Universität DortmundAugust-Schmidt-Straße 4, 44227 Dortmund
Alle Kennzahlen zu Dortmund
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,29 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.734 € |
| Bruttomietrendite | 4,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,1 |
| Einwohner | 595.471 |
| Einwohner je km² | 2.121 |
| Fläche (km²) | 280,7 |
| Arbeitslosenquote | 10,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #288 |
| Prognos Dynamikrang | #89 |
| Prognos Stärkerang | #328 |
| Koordinaten | 51,5142, 7,4642 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dortmund
Was kostet eine Wohnung in Dortmund?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Dortmund liegt bei 10,29 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.734 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro beziehungsweise 2.530 Euro pro Quadratmeter. Im bundesweiten Vergleich ist Dortmund mit 10,29 Euro Miete ebenfalls teurer als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dortmund entwickelt?
Die Mieten sind in Dortmund seit 2018 von 7,96 auf 10,82 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,9 Prozent entspricht. Die Kaufpreise legten im gleichen Zeitraum von 1.994 auf 2.910 Euro pro Quadratmeter zu, bei einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4,8 Prozent. Beide Entwicklungen basieren auf nicht geschätzten Zeitreihen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dortmund?
Die Bruttomietrendite beträgt in Dortmund 4,52 Prozent und liegt damit knapp über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite von Dortmund jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,14 und liegt damit unter dem NRW-Durchschnitt von 22,63. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete etwas günstiger ist als im Landesdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dortmund?
Dortmund hat aktuell rund 595.471 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 2.121 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 1,58 Prozent gewachsen, von 586.181 auf 595.471. Die Stadt zählt damit zu den größeren Ballungsräumen in Nordrhein-Westfalen.
Wie gut ist die Zukunftsaussicht für Dortmund?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Dortmund Platz 288 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet Dortmund im Index Dynamik mit Rang 89 ab, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 394 eher schwach abschneidet. An den Hochschulen vor Ort sind die Fachhochschule Dortmund, die Technische Universität Dortmund und die International School of Management (ISM) angesiedelt.
Wie vergleichen sich die Immobilienpreise in Dortmund mit denen der Nachbarorte?
Die Mieten und Kaufpreise in Dortmund liegen über denen der umliegenden Orte. So kostet die Miete in Holzwickede (10,7 km entfernt) nur 8,72 Euro pro Quadratmeter, in Schwerte 8,72 Euro und in Castrop-Rauxel 8,11 Euro. Auch die Kaufpreise sind in den Nachbarorten niedriger: In Holzwickede liegen sie bei 2.531 Euro pro Quadratmeter, in Schwerte bei 2.339 Euro und in Castrop-Rauxel bei 2.181 Euro.
Woher stammen die Daten zu Dortmund?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dortmund sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dortmund führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |