Herdecke, Stadt

Marktüberblick

Herdecke ist eine Stadt im südöstlichen Ruhrgebiet und liegt an der Ruhr im nördlichen Teil des Ennepe-Ruhr-Kreises in Nordrhein-Westfalen. Auf einer Fläche von 22,39 km² leben rund 22.665 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 1.012 Einwohnern je km² entspricht. Die Stadt grenzt direkt an die kreisfreien Städte Dortmund und Hagen und ist über die beiden Ruhrstauseen Hengsteysee und Harkortsee sowie die bewaldeten Ardeyhöhen als Erholungsraum bekannt. Herdecke gliedert sich in die beiden Stadtteile Herdecke und Ende, die 1939 eingemeindet wurden.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Herdecke liegt bei 9,91 Euro je Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.408 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,94 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 20,24. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles Mietspiegelergebnis dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im zeitlichen Vergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg: Die Angebotsmiete lag 2018 noch bei 7,85 Euro je Quadratmeter und entwickelte sich bis 2026 auf 12,69 Euro je Quadratmeter (CAGR: 6,19 Prozent). Der Angebotskaufpreis stieg von 1.461,76 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.470,64 Euro je Quadratmeter (2026) (CAGR: 6,78 Prozent). Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist die Entwicklung in den letzten Jahren: Nach einem Höhepunkt des Kaufpreises 2021 bei 2.565,61 Euro je Quadratmeter folgte ein Rückgang auf 2.069,49 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025. Im aktuellen Jahr 2026 ist wieder ein Anstieg auf 2.470,64 Euro je Quadratmeter zu verzeichnen. Bei der Miete zeigte sich ein ähnliches Muster mit einem Einbruch 2022 auf 8,30 Euro je Quadratmeter, gefolgt von einem starken Anstieg auf 12,69 Euro je Quadratmeter 2026.

Regionale Einordnung

Herdecke ist im regionalen Vergleich deutlich durchsetzungsstark. Die Angebotsmiete von 9,91 Euro je Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Ennepe-Ruhr-Kreises (8,59 Euro je Quadratmeter), über dem NRW-Durchschnitt (9,24 Euro je Quadratmeter) und über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro je Quadratmeter). Im Perzentilrang der Angebotsmiete in Nordrhein-Westfalen belegt Herdecke den 79,8. Perzentil – die Stadt liegt damit über etwa 80 Prozent der verglichenen Orte im Bundesland.

Beim Angebotskaufpreis liegt Herdecke mit 2.408 Euro je Quadratmeter nahezu auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts (2.408 Euro je Quadratmeter) und leicht unter dem Kreisdurchschnitt (2.413 Euro je Quadratmeter). Der Kaufpreisfaktor von 20,24 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (23,43) und dem Landesdurchschnitt (22,63), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Orten hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Wetter (3,2 km Entfernung) weist mit 8,36 Euro je Quadratmeter eine deutlich niedrigere Miete aus, Hagen (5,1 km) mit 7,70 Euro je Quadratmeter noch niedriger. Dortmund (13 km) liegt mit 10,29 Euro je Quadratmeter leicht über Herdecke. Beim Kaufpreis liegt Herdecke mit 2.408 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarorte – unter Sprockhövel (2.938 Euro je Quadratmeter) und Dortmund (2.734 Euro je Quadratmeter), aber über Hagen (1.886 Euro je Quadratmeter) und Ennepetal (2.095 Euro je Quadratmeter).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Herdecke ist seit den 1990er-Jahren rückläufig. Lag die Einwohnerzahl damals noch bei rund 26.500, betrug sie 2024 noch 22.665. Im Zeitraum der vorliegenden Zeitreihe (2015–2024) ging die Bevölkerung um 0,67 Prozent zurück (von 22.818 auf 22.665). Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 475 im Jahr 2019 auf 673 im Jahr 2023, was einem Anstieg um 41,6 Prozent entspricht.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absoluter Wert (673) angegeben; ein prozentualer Bezugswert ist in den vorliegenden Demografiedaten nicht enthalten.

Standortfaktoren

Die Standortattraktivität von Herdecke wird durch den Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Ennepe-Ruhr-Kreis bewertet. Der Kreis belegt im bundesweiten Vergleich (unter rund 400 deutschen Kreisen) den Gesamt-Rang 262. Die einzelnen Indizes zeigen unterschiedliche Profile:

- Arbeitsmarkt: Rang 194 – das stärkste Feld des Kreises - Stärke (Wettbewerbsfähigkeit): Rang 214 - Wettbewerb und Innovation: Rang 260 - Demografie: Rang 289 - Wohlstand und soziale Lage: Rang 301 - Dynamik: Rang 373 – das schwächste Feld

Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Ennepe-Ruhr-Kreis als Ganzes und nicht auf die einzelne Gemeinde Herdecke. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis damit im unteren Drittel der deutschen Kreise. Keine Hochschulen sind in Herdecke selbst angesiedelt.

Landschaftlich profitiert Herdecke von der Lage an der Ruhr mit den beiden Stauseen Hengsteysee und Harkortsee sowie den bewaldeten Ardeyhöhen, was der Stadt einen hohen Freizeit- und Erholungswert verleiht. Die Stadt wird im eigenen Marketing als „die Stadt zwischen den Ruhrseen“ bezeichnet.

Fazit

Herdecke präsentiert sich als eine der teureren Wohnstandorte im Ennepe-Ruhr-Kreis und in Nordrhein-Westfalen. Mit einer Angebotsmiete von 9,91 Euro je Quadratmeter und einem Kaufpreisfaktor von 20,24 liegt die Stadt im oberen Drittel der verglichenen Orte in NRW. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (23,43) deutet auf ein relativ günstiges Preisniveau im Verhältnis zur Miete hin.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht rückläufig, und die Zahl der Arbeitslosen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Ennepe-Ruhr-Kreis insgesamt im Mittelfeld ein, wobei das Feld Arbeitsmarkt mit Rang 194 das stärkste ist, während die Dynamik mit Rang 373 schwach ausfällt.

Die Lage an der Ruhr mit den beiden Stauseen und die Nähe zu Dortmund und Hagen sind wesentliche Standortvorteile. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Herdecke vor.