Hagen, Stadt der FernUniversität
Hagen (PLZ 58095) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 190.490 Einwohner auf 160,5 km², das entspricht 1.187 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,70 € pro m², der Kaufpreis bei 1.886 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,90 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,4 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hagen über dem Renditeniveau von 78 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,92 € auf 7,35 € pro m², im Mittel 2,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 10,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hagen, Stadt der FernUniversität Rang 345 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 294, Stärkerang 345). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Herdecke, Wetter (Ruhr) und Ennepetal an.
Immobilienpreise in Hagen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Hagen, Stadt der FernUniversität
Hagen ist eine kreisfreie Großstadt am südöstlichen Rand des Ruhrgebiets mit rund 190.500 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 7,70 €/m² und Kaufpreise von 1.886 €/m², deutlich unter den NRW- und Bundesdurchschnitten. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,9 % und damit im oberen Drittel der NRW-Orte. Die Bevölkerung wächst leicht, der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Standort jedoch im unteren Bereich ein.
Der Ort
Hagen ist eine kreisfreie Großstadt in Nordrhein-Westfalen am südöstlichen Rand des Ruhrgebiets. Auf einer Fläche von 160,45 km² leben rund 190.490 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 1.187 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt gliedert sich in fünf Stadtbezirke und wird offiziell als „Stadt der FernUniversität“ geführt. Mit 42 % Waldanteil verfügt Hagen über einen überdurchschnittlichen Grünflächenanteil, der insbesondere in den südlichen Stadtgebieten ein sauerländisches Landschaftsbild prägt.
Marktüberblick
Die aktuelle Angebotsmiete in Hagen liegt bei 7,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.886 Euro je Quadratmeter. Damit liegen beide Werte deutlich unter den Durchschnittswerten Nordrhein-Westfalens (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.530 €/m²) und auch unter den bundesweiten Durchschnitten (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,41, die Bruttomietrendite liegt bei 4,9 %. Im bundesweiten Vergleich von über 10.000 Orten liegt Hagen mit der Mietrendite auf dem 78. Perzentil in NRW – das bedeutet, dass die Rendite von Hagen höher ist als die von rund 78 % der vergleichbaren Orte im Bundesland.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind nicht mit einem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,92 €/m² im Jahr 2018 auf 7,46 €/m² im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 2,74 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 entspricht. Im Jahr 2025 und 2026 zeigt die Zeitreihe eine leichte Abflachung auf 7,38 bzw. 7,35 €/m².
Der Angebotskaufpreis stieg von 1.267,68 €/m² (2018) auf 2.002,18 €/m² (2023), fiel dann 2024 auf 1.720,96 €/m² und steigt in den Folgejahren wieder auf 1.889,03 €/m² (2025) und 2.146,12 €/m² (2026). Der Kaufpreis-CAGR beträgt über den gesamten Zeitraum 6,80 %. Die deutliche Preiskorrektur 2024 spiegelt die bundesweite Marktbereinigung wider, die sich auch in Hagen niederschlägt. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Im regionalen Vergleich liegt Hagen mit seiner Angebotsmiete von 7,70 €/m² unter allen benachbarten Orten im Umkreis bis 13 km. Herdecke (5,1 km) weist mit 9,91 €/m² die höchsten Mietpreise auf, gefolgt von Wetter (Ruhr) mit 8,36 €/m² und Witten mit 8,35 €/m². Selbst Ennepetal (7,96 €/m²) und Gevelsberg (8,41 €/m²) liegen leicht über Hagen. Nur Nachrodt-Wiblingwerde (12 km) liegt mit 6,48 €/m² deutlich darunter, was sich jedoch auch im deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.316 €/m² widerspiegelt.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Hagen verzeichnete von 2015 bis 2024 einen leichten Anstieg von 189.044 auf 190.490 Einwohner, was einer Gesamtentwicklung von 0,76 % entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2022 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 189.783 auf 190.490 stieg. In den Vorjahren 2015 bis 2017 war noch ein leichter Rückgang zu verzeichnen.
Die Arbeitslosenquote Hagen lag 2023 bei 6,1 % (11.607 Arbeitslose von rund 190.490 Einwohnern). Der Vergleichswert für 2018 mit nur 3.271 Arbeitslosen ist auf eine methodische Änderung der Arbeitsmarktstatistik der Bundesagentur für Arbeit zurückzuführen und nicht direkt vergleichbar mit den Vor- und Folgejahren.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Hagen (als Bezugsgröße dienen rund 400 deutsche Kreise) im Gesamtindex Rang 345. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 96 in der Demografie schneidet der Kreis im oberen Drittel ab, während er im Arbeitsmarkt (Rang 303) und insbesondere im Wohlstand & soziale Lage (Rang 392) im unteren Bereich liegt. In den Bereichen Wettbewerb & Innovation (Rang 240) und Dynamik (Rang 294) befindet sich der Kreis im Mittelfeld. Die Standortstärke liegt mit Rang 345 ebenfalls im unteren Drittel.
Fazit
Hagen bietet mit Angebotsmieten von 7,70 €/m² und Kaufpreisen von 1.886 €/m² im regionalen und überregionalen Vergleich vergleichsweise günstige Immobilienpreise. Die Bruttomietrendite von 4,9 % liegt im oberen Drittel der NRW-Orte. Der leichte Bevölkerungszuwang und die hohe Bevölkerungsdichte von 1.187 Einwohnern/km² sprechen für eine stabile Nachfragebasis. Die Lage am südöstlichen Rand des Ruhrgebiets mit direkter Anbindung an das Sauerland stellt einen zusätzlichen Standortvorteil dar. Die Ansiedlung der Fernuniversität als einziger staatlicher Fernuniversität Deutschlands verleiht der Stadt eine besondere akademische Prägung. Die wirtschaftlichen Standortfaktoren im Prognos-Zukunftsatlas zeigen jedoch Schwächen, insbesondere in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hagen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hagen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,92 €/m² |
| 2019 | 5,97 €/m² |
| 2020 | 6,20 €/m² |
| 2021 | 6,39 €/m² |
| 2022 | 6,80 €/m² |
| 2023 | 6,97 €/m² |
| 2024 | 7,46 €/m² |
| 2025 | 7,38 €/m² |
| 2026 | 7,35 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hagen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.268 €/m² |
| 2019 | 1.421 €/m² |
| 2020 | 1.588 €/m² |
| 2021 | 1.591 €/m² |
| 2022 | 1.731 €/m² |
| 2023 | 2.002 €/m² |
| 2024 | 1.721 €/m² |
| 2025 | 1.889 €/m² |
| 2026 | 2.146 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hagen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,60 % |
| 2019 | 5,04 % |
| 2020 | 4,68 % |
| 2021 | 4,82 % |
| 2022 | 4,72 % |
| 2023 | 4,18 % |
| 2024 | 5,20 % |
| 2025 | 4,69 % |
| 2026 | 4,11 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hagen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 189.044 Einwohner |
| 2016 | 188.266 Einwohner |
| 2017 | 187.730 Einwohner |
| 2018 | 188.814 Einwohner |
| 2019 | 188.686 Einwohner |
| 2020 | 188.687 Einwohner |
| 2021 | 188.713 Einwohner |
| 2022 | 189.783 Einwohner |
| 2023 | 190.490 Einwohner |
| 2024 | 190.490 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hagen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,71 % |
| 2016 | 9,39 % |
| 2017 | 8,79 % |
| 2018 | 8,35 % |
| 2019 | 8,92 % |
| 2020 | 10,59 % |
| 2021 | 10,66 % |
| 2022 | 10,11 % |
| 2023 | 10,37 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 345 Rang |
| Dynamik | 294 Rang |
| Stärke | 345 Rang |
| Demografie | 96,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 303 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 240 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 392 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Hagen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Hagen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hagen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hagen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hagen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Herdecke | 9,91 €/m² |
| Schwerte | 8,72 €/m² |
| Gevelsberg | 8,41 €/m² |
| Wetter (Ruhr) | 8,36 €/m² |
| Witten | 8,35 €/m² |
| Breckerfeld | 7,97 €/m² |
| Ennepetal | 7,96 €/m² |
| Hagen | 7,70 €/m² |
| Schalksmühle | 7,43 €/m² |
| Nachrodt-Wiblingwerde | 6,48 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hagen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hagen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Nachrodt-Wiblingwerde | 5,91 % |
| Schalksmühle | 5,23 % |
| Herdecke | 4,94 % |
| Hagen | 4,90 % |
| Gevelsberg | 4,60 % |
| Ennepetal | 4,56 % |
| Schwerte | 4,47 % |
| Breckerfeld | 4,38 % |
| Wetter (Ruhr) | 3,99 % |
| Witten | 3,96 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Herdecke, Stadt | 5,1 km | 58313 | 9,91 € | 2.408 € | 4,94 % |
| Wetter (Ruhr), Stadt | 5,9 km | 58300 | 8,36 € | 2.515 € | 3,99 % |
| Ennepetal, Stadt der Kluterthöhle | 9,9 km | 58256 | 7,96 € | 2.095 € | 4,56 % |
| Gevelsberg, Stadt | 9,9 km | 58285 | 8,41 € | 2.196 € | 4,60 % |
| Breckerfeld, Hansestadt | 11,0 km | 58339 | 7,97 € | 2.181 € | 4,38 % |
| Schwerte, Hansestadt an der Ruhr | 11,4 km | 58239 | 8,72 € | 2.339 € | 4,47 % |
| Nachrodt-Wiblingwerde | 12,0 km | 58769 | 6,48 € | 1.316 € | 5,91 % |
| Witten, Stadt | 12,6 km | 58452 | 8,35 € | 2.532 € | 3,96 % |
| Schalksmühle | 13,9 km | 58579 | 7,43 € | 1.705 € | 5,23 % |
Wo liegt Hagen?
Lage
Hagen auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Fernuniversität in HagenUniversitätsstraße 47, 58097 Hagen
Alle Kennzahlen zu Hagen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.886 € |
| Bruttomietrendite | 4,90 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,4 |
| Einwohner | 190.490 |
| Einwohner je km² | 1.187 |
| Fläche (km²) | 160,5 |
| Arbeitslosenquote | 10,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #345 |
| Prognos Dynamikrang | #294 |
| Prognos Stärkerang | #345 |
| Koordinaten | 51,3602, 7,4674 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hagen
Was kostet eine Wohnung in Hagen?
Die Angebotsmiete liegt bei 7,70 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.886 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro (Miete) bzw. 2.530 Euro (Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Hagen entwickelt?
Die Miete stieg von 5,92 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,35 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis kletterte von 1.268 Euro im Jahr 2018 auf 2.146 Euro im Jahr 2026. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt und spiegeln die Angebotswerte wider.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hagen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,9 Prozent und damit über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,41 und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,63. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite liegt Hagen auf Platz 78,28 von 100, was bedeutet, dass rund 78 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Hagen?
Hagen hat 190.490 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.187 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 0,76 Prozent gewachsen, von 189.044 auf 190.490 Einwohner.
Wie schneidet Hagen im Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Hagen den Rang 345 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 392. Die Fernuniversität in Hagen ist die einzige Hochschule am Ort.
Woher stammen die Daten zu Hagen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hagen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hagen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |