Marktüberblick und Einordnung
Frankfurt (Oder) ist eine kreisfreie Stadt mit rund 58.800 Einwohnern auf 147,9 km² im Osten Brandenburgs. Als einzige Gemeinde des Kreises bildet die Stadt den gesamten Markt ab – eine Aufteilung in verschiedene Ortsteile mit unterschiedlichen Marktdaten ist nicht möglich. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.659 EUR/m², die mittlere Angebotsmiete bei 7,97 EUR/m². Die gemessene Bruttomietrendite beträgt 3,6 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,8.
Im Landesvergleich rangiert Frankfurt (Oder) mit einem Kaufpreis von 2.659 EUR/m² auf Platz 5 von 18 Einheiten in Brandenburg – hinter Potsdam (5.822 EUR/m²), Brandenburg an der Havel (3.049 EUR/m²) und Oberhavel (3.031 EUR/m²), aber vor allen anderen. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Die Miete von 7,97 EUR/m² liegt hingegen unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 EUR/m². Die Rendite von 3,6 % ist deutlich niedriger als der Bundesdurchschnitt von 5,1 % und auch unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 %. Der niedrige Renditewert spiegelt die im Landesvergleich hohen Kaufpreise bei moderaten Mietwerten wider.
Innere Struktur
Da Frankfurt (Oder) eine kreisfreie Stadt und damit nur aus einer einzigen Gemeinde besteht, entfällt die typische Analyse innerer Kreisstrukturen. Es gibt keine Gemeinden mit unterschiedlichen Preisniveaus, keine Spreizung und kein Preisgefälle innerhalb des Gebiets. Die einzigen Kennzahlen – Kaufpreis, Miete, Rendite – gelten flächendeckend für die gesamte Stadt. Diese strukturelle Einfachheit bedeutet zugleich, dass alle Marktdaten die Stadt als Ganzes beschreiben und keine Unterschiede zwischen Stadtteilen oder Lagen abbilden.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Frankfurt (Oder) ist eines von vier Oberzentren des Landes Brandenburg – neben Potsdam, Cottbus und Brandenburg an der Havel. Diese raumplanerische Einordnung als Oberzentrum nach der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg vom 29. April 2019 unterstreicht die überregionale Bedeutung der Stadt für den östlichen Teil Brandenburgs. Als Oberzentrum erfüllt Frankfurt (Oder) Funktionen der Daseinsvorsorge und des zentralen Dienstleistungsbereichs für eine große Umlandregion.
Die Wirtschaft der Stadt ist geprägt von Dienstleistungen, Handel und Verwaltung. Die Funktion als Oberzentrum und Verwaltungssitz sorgt für einen stabilen Beschäftigungsanteil im öffentlichen Sektor. Die Europa-Universität Viadrina ist mit 3.933 Studierenden (Wintersemester 2024/25) und 603 Mitarbeitern (2024) ein bedeutender Arbeitgeber und Wirtschaftsfaktor. Die Universität ist auf Geistes- und Sozialwissenschaften spezialisiert und bietet Studiengänge in Kulturwissenschaften, Jura und Wirtschaftswissenschaften an. Rund 41 % der Studierenden sind international, der größte Anteil stammt aus Polen (ca. 6 %). Die deutsch-polnische Zusammenarbeit ist ein zentrales Profilmerkmal der Universität, die gemeinsam mit der Adam-Mickiewicz-Universität Posen das Collegium Polonicum in der polnischen Nachbarstadt Słubice betreibt.
Die Grenzlage zur Republik Polen mit der direkt gegenüberliegenden Stadt Słubice (entstanden aus dem ehemaligen Frankfurter Stadtteil Dammvorstadt) prägt die wirtschaftlichen Verflechtungen der Stadt. Die deutsch-polnische Zusammenarbeit erstreckt sich über die Universität hinaus auf kulturelle und wirtschaftliche Bereiche.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung von Frankfurt (Oder) ist ein wesentlicher Standortfaktor. Die Stadt liegt an der Bundesautobahn 12, die Berlin mit der polnischen Grenze und weiter nach Wrocław verbindet. Die Bahnstrecke Berlin–Guben wurde 1997 als Ausbaustrecke modernisiert und für Geschwindigkeiten bis zu 160 km/h ausgebaut. Die Fahrzeit nach Berlin beträgt rund 36 Minuten. Parallel zur Fernbahn verkehrt auf dem Berliner Teilstück bis Erkner die Linie S3 der S-Bahn Berlin.
Die gute Anbindung an die Landeshauptstadt Berlin ist ein entscheidender Faktor für die Stadt. Die kurze Fahrzeit ermöglicht Pendlerverflechtungen und macht Frankfurt (Oder) auch als Wohnstandort für Berliner interessant. Gleichzeitig konkurriert die Stadt mit Berlin um Arbeitskräfte und Unternehmen. Die S-Bahn-Anbindung bis Erkner bietet zudem eine direkte Verbindung zum Berliner S-Bahn-Netz.
Die Lage an der Oder und an der deutsch-polnischen Grenze bietet zusätzliche Potenziale für den grenzüberschreitenden Handel und die Zusammenarbeit mit polnischen Partnern, die über das Collegium Polonicum und die Viadrina bereits institutionell verankert sind.
Entwicklung und Ausblick
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Frankfurt (Oder) auf Rang 332 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Dynamik-Rang mit Platz 70 ist deutlich besser als der Gesamt- und der Stärke-Rang (359). Die gute Dynamik-Bewertung korrespondiert mit der positiven Bevölkerungsentwicklung: Nach einem Rückgang von 58.092 Einwohnern (2015) auf 57.015 (2020) stieg die Einwohnerzahl wieder auf 58.818 (2023/2024). Diese Erholung nach einem deutlichen Einbruch entspricht dem Muster vieler ostdeicher Mittelstädte.
Der Immobilienmarkt zeigt eine volatile Entwicklung: Der Kaufpreis stieg von 1.528 EUR/m² (2018) auf 3.174 EUR/m² (2022), fiel dann 2023 auf 2.471 EUR/m² und erholte sich 2024 auf 2.620 EUR/m². Die Mietwerte stiegen kontinuierlich von 6,02 EUR/m² (2018) auf 8,26 EUR/m² (2024). Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.
Die Kombination aus Oberzentralfunktion, guter Anbindung an Berlin, der Europa-Universität Viadrina und der deutsch-polnischen Grenzlage gibt der Stadt ein einzigartiges Profil unter den brandenburgischen Städten. Die niedrige Rendite von 3,6 % im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (5,1 %) spiegelt die im Landesvergleich hohen Kaufpreise wider, die durch die Lage in der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg und die Oberzentralfunktion begründet sind.