Marktüberblick und Einordnung
Gelsenkirchen ist eine kreisfreie Stadt im zentralen Ruhrgebiet mit 265.885 Einwohnern auf 104,9 km². Als einziger „Kreis“ besteht sie aus genau einer Gemeinde, was die Analyse der inneren Struktur auf den ersten Blick trivial macht – die Marktdaten beschreiben die gesamte Stadt als homogenes Ganzes. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.757 EUR/m², die mittlere Kaltmiete bei 7,40 EUR/m². Damit ist Gelsenkirchen der drittgünstste Kreis in Nordrhein-Westfalen nach Kaufpreis und rangiert auf Platz 51 von 53. Die Bruttorendite von 5,06 % entspricht dem deutschen Durchschnitt, liegt aber deutlich über dem Landeswert von 4,52 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,8 Jahre.
Im Zeitvergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 1.086 EUR/m² (2018) auf 1.684 EUR/m² (2024), die Miete von 6,13 EUR/m² auf 7,35 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs leicht von 260.368 (2015) auf 265.885 (2023).
Innere Struktur und Marktposition
Da Gelsenkirchen eine kreisfreie Stadt ist, gibt es innerhalb des „Kreises“ keine Gemeinden mit unterschiedlichen Preisniveaus. Der Kreis ist vollständig homogen – die Mittelwerte beschreiben die gesamte Stadt ohne Spreizung. Dies ist ein strukturelles Merkmal, das bei allen kreisfreien Städten in Deutschland so zu finden ist.
Die Marktposition Gelsenkirchens im bundesweiten Vergleich ist eindeutig: Mit einem Kaufpreis von 1.757 EUR/m² gehört die Stadt zu den günstigsten Immobilienmärkten in Deutschland. Im Landesvergleich liegt sie auf Platz 51 von 53 – nur Höxter und der Märkische Kreis sind noch günstiger. Die niedrigen Preise korrespondieren mit dem schlechten Abschneiden im Prognos-Zukunftsatlas 2025, wo Gelsenkirchen mit Rang 385 von rund 400 Kreisen fast am Ende liegt. Besonders schlecht ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 400, also letzter Platz) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 398). Der Demografie-Bereich schneidet mit Rang 20 überraschend gut ab.
Wirtschaft, Strukturwandel und Arbeitgeber
Gelsenkirchen ist eine der prägenden Städte des Strukturwandels im Ruhrgebiet. Die Stadt war früher als „Stadt der 1000 Feuer“ bekannt, benannt nach den Kokereien, die überschüssiges Koksofengas abfackelten. Der Bergbau wurde bis zur Jahrtausendwende betrieben – die Gelsenkirchener Bergwerks-AG (GBAG) war ein bedeutendes Bergbauunternehmen. Seit den 1960er Jahren vollzieht sich ein Wandel von der Montanindustrie zur Wissens- und Dienstleistungswirtschaft.
Ein zentrales Projekt dieses Wandels war die Internationale Bauausstellung Emscher Park (IBA), ein auf zehn Jahre angelegtes Zukunftsprogramm des Landes NRW (1989–1999). Rund 2,5 Milliarden Euro wurden in die IBA-Projekte investiert, davon etwa 1,5 Milliarden Euro öffentliche Mittel und 1 Milliarde Euro Privatinvestitionen. Das IBA-Büro wurde auf dem Gelände der einstigen Zeche Rheinelbe in Gelsenkirchen-Ückendorf eingerichtet. Auf dem Gelände der früheren Gelsenkirchener Gußstahl- und Eisenwerke AG entstand 1995 der Wissenschaftspark Gelsenkirchen, eines der markantesten Symbole des Strukturwandels. Dort sitzt auch das Institut Arbeit und Technik (IAT), ein Forschungsinstitut der Westfälischen Hochschule.
Als bedeutendes regionales Energieunternehmen ist die Emscher Lippe Energie GmbH (ELE) mit 582 Mitarbeitern und 343 Millionen Euro Umsatz zu nennen. Das Unternehmen ist Grundversorger für Bottrop, Gelsenkirchen und Gladbeck und versorgt rund 240.000 Privat- und Gewerbekunden mit Strom, Erdgas und Wärme. ELE ist im Bereich regenerativer Energieerzeugung aktiv und betreibt unter anderem Windkraftanlagen auf der Halde Oberscholven.
Die Veltins-Arena mit 62.271 Sitzplätzen (70.000 bei Konzerten) ist die Heimstätte des FC Schalke 04. Das 2001 eröffnete Stadion der UEFA-Kategorie 4 war Austragungsort der Fußball-WM 2006, des UEFA-Champions-League-Finales 2004 und der Fußball-EM 2024. Die Baukosten betrugen 191 Millionen Euro.
Verkehr und Erreichbarkeit
Gelsenkirchen ist ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt im Ruhrgebiet. Der Hauptbahnhof ist ein Fern-, Regional- und S-Bahnhof der Deutschen Bahn (Preisklasse 2) mit 6 Bahnsteiggleisen. Mehr als 35.000 Menschen halten sich täglich am Bahnhof auf. Er wird bedient von ICE 30 (Hamburg–Köln), ICE 47 (Münster–Stuttgart), ICE 62 (München–Klagenfurt), IC 32 (Köln–Berlin), IC 35 (Norddeich–Koblenz) und FLX 20 (Hamburg–Köln). Im Nahverkehr verkehren die RE-Linien 2, 3 und 42, die RB-Linien 32, 35 und 46 sowie die S-Bahn-Linie S2.
An das Autobahnnetz ist Gelsenkirchen über die A40 (Ruhrschnellweg), die A2 (Hannover–Duisburg) und die A42 (Münster–Duisburg) angebunden. Die Anschlussstellen Gelsenkirchen-Buer (A2), Gelsenkirchen-Schalke (A42) und Gelsenkirchen-Süd (A40) erschließen die Stadt.
Bildungseinrichtungen sind die Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRW sowie die Westfälische Hochschule Gelsenkirchen, Bocholt, Recklinghausen.
Entwicklung und Ausblick
Gelsenkirchen steht vor der Herausforderung, den Strukturwandel von der Montanindustrie weiter voranzutreiben. Der Wissenschaftspark Gelsenkirchen und die Ansiedlung von Energie- und Technologieunternehmen sollen neue Wirtschaftsimpulse setzen. Die Stadt ist Mitglied im Regionalverband Ruhr und profitiert von der Infrastruktur der Metropolregion Rhein-Ruhr.
Die niedrigen Immobilienpreise korrespondieren mit dem schlechten Abschneiden im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 385 von 400), insbesondere im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 400) und Wohlstand (Rang 398). Gleichzeitig zeigt die Bevölkerungsentwicklung mit leichtem Wachstum (von 260.368 auf 265.885 zwischen 2015 und 2023) eine gewisse Stabilität. Die Bruttorendite von 5,06 % liegt über dem deutschen Durchschnitt und könnte für Investoren interessant sein, solange die strukturellen Schwächen der Stadt berücksichtigt werden.