Gelsenkirchen, Stadt
Gelsenkirchen (PLZ 45879) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 265.885 Einwohner auf 104,9 km², das entspricht 2.534 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,40 € pro m², der Kaufpreis bei 1.757 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,8 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gelsenkirchen über dem Renditeniveau von 84 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,13 € auf 7,94 € pro m², im Mittel 3,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 12,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Gelsenkirchen Rang 385 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 128, Stärkerang 395). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Essen, Bochum und Herne an.
Immobilienpreise in Gelsenkirchen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Gelsenkirchen
Gelsenkirchen als kreisfreie Großstadt im Ruhrgebiet mit niedrigen Angebotspreisen, hoher Bruttomietrendite und starkem Strukturwandel. Der Immobilienmarkt weist deutliche Unterschiede zu den Nachbarmetropolen Essen und Bochum auf.
Der Ort
Gelsenkirchen ist eine kreisfreie Großstadt im zentralen Ruhrgebiet mit rund 266.000 Einwohnern auf einer Fläche von 104,94 km². Die Stadt gehört zum Regierungsbezirk Münster und ist Mitglied im Regionalverband Ruhr. Seit den 1960er Jahren vollzieht sich ein tiefgreifender Strukturwandel von der Montanindustrie hin zur Dienstleistungs- und Wissenswirtschaft. Die Stadt ist in fünf Stadtbezirke mit insgesamt 18 Stadtteilen gegliedert.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.757 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,40 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,78, die Bruttomietrendite liegt bei 5,06 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend bei beiden Werten. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.086 Euro/m² im Jahr 2018 auf 1.784 Euro/m² im Jahr 2025 – das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 10,3 Prozent. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,13 Euro/m² im Jahr 2018 auf 7,58 Euro/m² im Jahr 2025, was einem CAGR von etwa 3,3 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Besonders auffällig ist der starke Anstieg beim Kaufpreis zwischen 2019 und 2020 (von 1.110 auf 1.441 Euro/m²) sowie zwischen 2025 und 2026 (von 1.784 auf 2.377 Euro/m²). Bei der Miete ist der stärkste Sprung zwischen 2023 und 2024 (von 6,82 auf 7,35 Euro/m²) zu verzeichnen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Gelsenkirchen deutlich unter dem Durchschnitt ab. Der NRW-Durchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 9,24 Euro/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.530 Euro/m². Gelsenkirchen liegt damit bei der Miete rund 20 Prozent und beim Kaufpreis rund 30 Prozent unter dem Landesdurchschnitt.
Im Vergleich zu den Nachbarmetropolen sind die Unterschiede noch deutlicher: Essen (8,4 km entfernt) weist eine Angebotsmiete von 9,55 Euro/m² und einen Kaufpreis von 2.719 Euro/m² aus. Bochum (9 km) liegt bei 9,38 Euro/m² Miete und 2.563 Euro/m² Kaufpreis. Selbst Herne (9,4 km) liegt mit 7,74 Euro/m² Miete knapp über Gelsenkirchen.
Allerdings weist Gelsenkirchen mit 5,06 Prozent Bruttomietrendite eine deutlich höhere Rendite als der NRW-Durchschnitt von 4,52 Prozent auf. Im Yield-Perzentil belegt Gelsenkirchen Platz 83,8 von 396 Orten in NRW – die Rendite liegt damit im oberen Drittel der Landeswerte. Der Kaufpreisfaktor von 19,78 ist niedriger als der NRW-Durchschnitt von 22,63, was auf die niedrigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Gelsenkirchens hat sich in den letzten Jahren leicht erhöht: Von 260.368 Einwohnern im Jahr 2015 auf 265.885 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 2,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 2.534 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenzahl ist hingegen gestiegen: Von 16.442 im Jahr 2015 auf 19.360 im Jahr 2023. Dies spiegelt den anhaltenden Strukturwandel der Stadt wider.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt Gelsenkirchen den Rang 385 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 398) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 400). Positiver schneidet die Stadt im Bereich Dynamik (Rang 128) und Wettbewerb und Innovation (Rang 154) ab. Die Stärke-Indikation liegt bei Rang 395. Diese Ränge beziehen sich auf die kreisfreie Stadt als Vergleichseinheit.
An Hochschulen sind die Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRW sowie die Westfälische Hochschule Gelsenkirchen, Bocholt, Recklinghausen vertreten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gelsenkirchen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gelsenkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,13 €/m² |
| 2019 | 6,20 €/m² |
| 2020 | 6,23 €/m² |
| 2021 | 6,44 €/m² |
| 2022 | 6,81 €/m² |
| 2023 | 6,82 €/m² |
| 2024 | 7,35 €/m² |
| 2025 | 7,58 €/m² |
| 2026 | 7,94 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gelsenkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.086 €/m² |
| 2019 | 1.110 €/m² |
| 2020 | 1.441 €/m² |
| 2021 | 1.447 €/m² |
| 2022 | 1.542 €/m² |
| 2023 | 1.603 €/m² |
| 2024 | 1.684 €/m² |
| 2025 | 1.784 €/m² |
| 2026 | 2.377 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gelsenkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,77 % |
| 2019 | 6,70 % |
| 2020 | 5,19 % |
| 2021 | 5,34 % |
| 2022 | 5,30 % |
| 2023 | 5,11 % |
| 2024 | 5,24 % |
| 2025 | 5,10 % |
| 2026 | 4,01 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gelsenkirchen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 260.368 Einwohner |
| 2016 | 262.528 Einwohner |
| 2017 | 260.305 Einwohner |
| 2018 | 260.654 Einwohner |
| 2019 | 259.645 Einwohner |
| 2020 | 259.105 Einwohner |
| 2021 | 260.126 Einwohner |
| 2022 | 263.000 Einwohner |
| 2023 | 265.885 Einwohner |
| 2024 | 265.885 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gelsenkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 11,48 % |
| 2016 | 16,20 % |
| 2017 | 11,07 % |
| 2018 | 10,77 % |
| 2019 | 10,53 % |
| 2020 | 12,34 % |
| 2021 | 12,44 % |
| 2022 | 11,78 % |
| 2023 | 12,31 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 385 Rang |
| Dynamik | 128 Rang |
| Stärke | 395 Rang |
| Demografie | 20,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 400 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 154 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 398 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Gelsenkirchen liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Gelsenkirchen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gelsenkirchen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gelsenkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gelsenkirchen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Essen | 9,55 €/m² |
| Bochum | 9,38 €/m² |
| Hattingen | 9,08 €/m² |
| Bottrop | 8,66 €/m² |
| Castrop-Rauxel | 8,11 €/m² |
| Gladbeck | 8,06 €/m² |
| Recklinghausen | 7,80 €/m² |
| Herne | 7,74 €/m² |
| Herten | 7,50 €/m² |
| Gelsenkirchen | 7,40 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gelsenkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gelsenkirchen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Herne | 5,25 % |
| Gelsenkirchen | 5,06 % |
| Gladbeck | 4,49 % |
| Castrop-Rauxel | 4,46 % |
| Bochum | 4,39 % |
| Hattingen | 4,38 % |
| Essen | 4,21 % |
| Bottrop | 4,06 % |
| Recklinghausen | 3,91 % |
| Herten | 3,82 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Essen, Stadt | 8,4 km | 45121 | 9,55 € | 2.719 € | 4,21 % |
| Bochum, Stadt | 9,0 km | 44787 | 9,38 € | 2.563 € | 4,39 % |
| Herne, Stadt | 9,4 km | 44623 | 7,74 € | 1.769 € | 5,25 % |
| Herten, Stadt | 9,8 km | 45699 | 7,50 € | 2.354 € | 3,82 % |
| Gladbeck, Stadt | 10,0 km | 45964 | 8,06 € | 2.156 € | 4,49 % |
| Bottrop, Stadt | 11,6 km | 46236 | 8,66 € | 2.562 € | 4,06 % |
| Recklinghausen, Stadt | 13,5 km | 45657 | 7,80 € | 2.398 € | 3,91 % |
| Hattingen, Stadt | 13,9 km | 45525 | 9,08 € | 2.490 € | 4,38 % |
| Castrop-Rauxel, Stadt | 15,4 km | 44575 | 8,11 € | 2.181 € | 4,46 % |
Wo liegt Gelsenkirchen?
Lage
Gelsenkirchen auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRWHaidekamp 73, 45886 Gelsenkirchen
- Westfälische Hochschule Gelsenkirchen, Bocholt, RecklinghausenNeidenburger Straße 43, 45877 Gelsenkirchen
Alle Kennzahlen zu Gelsenkirchen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,40 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.757 € |
| Bruttomietrendite | 5,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,8 |
| Einwohner | 265.885 |
| Einwohner je km² | 2.534 |
| Fläche (km²) | 104,9 |
| Arbeitslosenquote | 12,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #385 |
| Prognos Dynamikrang | #128 |
| Prognos Stärkerang | #395 |
| Koordinaten | 51,5109, 7,0961 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gelsenkirchen
Was kostet eine Wohnung in Gelsenkirchen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Gelsenkirchen liegt bei 7,40 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.757 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro pro Quadratmeter bei der Miete und 2.529 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis. Im Vergleich zu den Nachbarstädten ist Gelsenkirchen mitunter die günstigste Option – etwa Herne liegt mit 7,74 Euro pro Quadratmeter nur knapp darüber, während Essen mit 9,55 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer ist.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gelsenkirchen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 ist die Angebotsmiete in Gelsenkirchen von 6,13 auf 7,94 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,3 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.086 auf 2.377 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 10,3 Prozent. Beide Entwicklungen basieren auf nicht-geschätzten Zeitreihen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gelsenkirchen?
Die Bruttomietrendite in Gelsenkirchen beträgt 5,06 Prozent und liegt damit über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,78 und liegt unter dem NRW-Durchschnitt von 22,63. Mit einem Rendite-Perzentil von 83,84 im Bundesland liegt Gelsenkirchen im oberen Drittel aller Orte in Nordrhein-Westfalen – das bedeutet, dass rund 84 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gelsenkirchen?
Gelsenkirchen hat aktuell 265.885 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von rund 2.534 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um etwa 2,1 Prozent gewachsen – von 260.368 auf 265.885 Einwohner. In den Jahren 2019 bis 2020 ging die Einwohnerzahl noch leicht zurück, seither steigt sie wieder an.
Wie gut ist Gelsenkirchen wirtschaftlich aufgestellt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt Gelsenkirchen im Kreisvergleich den 385. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach schneidet der Standort im Arbeitsmarkt (Platz 400) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 398) ab. Positiv fällt hingegen der Demografie-Index mit Platz 20 aus, und auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Platz 154 im oberen Mittelfeld. Die Dynamik liegt mit Platz 128 ebenfalls im oberen Drittel.
Woher stammen die Daten zu Gelsenkirchen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gelsenkirchen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gelsenkirchen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |