Essen, Stadt
Essen (PLZ 45121) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 586.608 Einwohner auf 210,3 km², das entspricht 2.789 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 4 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,55 € pro m², der Kaufpreis bei 2.719 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,7 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Essen über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,50 € auf 9,68 € pro m², im Mittel 3,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 9,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Essen Rang 286 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 117, Stärkerang 319). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bottrop an.
Immobilienpreise in Essen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Essen, Stadt
Essen ist mit rund 587.000 Einwohnern eine der größten Städte Nordrhein-Westfalens. Der Immobilienmarkt zeigt steigende Miet- und Kaufpreise seit 2018, wobei die Kaufpreise 2025 einen Höhepunkt erreichten und 2026 wieder sanken. Die Angebotsmiete liegt mit 9,55 €/m² leicht über dem Landesdurchschnitt, die Rendite von 4,21 % darunter. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Kreis Essen auf Platz 286 von rund 400.
Marktüberblick und Standort
Essen ist mit rund 586.600 Einwohnern (Stand 2024) eine der größten Städte in Nordrhein-Westfalen und Kernstadt des gleichnamigen Stadtkreises. Auf einer Fläche von 210,34 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.789 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt im Herzen des Ruhrgebiets und ist ein bedeutender Wirtschafts- und Kulturstandort im Westen Deutschlands.
Die Einwohnerzahl entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 582.624 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Bevölkerung zunächst leicht zurück, erreichte 2021 mit 579.432 den Tiefstand und erholte sich bis 2024 wieder auf 586.608. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung über den betrachteten Zeitraum bei einem leichten Plus von 0,68 %.
Preisentwicklung
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Essen liegt bei 9,55 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.719 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,74, die Bruttomietrendite bei 4,21 Prozent.
Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 durchgehend steigend: Von 7,50 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 9,68 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,24 Prozent. Alle Werte in der Zeitreihe sind keine Schätzwerte.
Die Kaufpreise stiegen von 2.001 Euro pro m² (2018) auf 2.651 Euro (2021), fielen 2023 leicht auf 2.658 Euro, legten 2025 auf 3.095 Euro zu und sanken 2026 wieder auf 2.572 Euro. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 3,19 Prozent. Auch die Kaufpreiszeitreihe ist nicht geschätzt.
Besonders auffällig ist der Rückgang des Kaufpreises von 2025 auf 2026 um rund 17 Prozent. Dies könnte auf eine Korrektur des Marktes nach dem starken Anstieg in den Vorjahren hindeuten.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens liegt Essens Angebotsmiete von 9,55 Euro pro m² leicht über dem Landeswert von 9,24 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.719 Euro pro m² übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.530 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,74 liegt über dem Landeswert von 22,63.
Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Nordrhein-Westfalen belegt Essen den 37. Perzentilplatz – von 396 Orten liegt Essen damit im unteren Drittel bei der Rendite.
Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,55 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.719 Euro über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 4,21 Prozent liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich, dass Essen bei den Mietpreisen (9,55 Euro) über dem Niveau von Gelsenkirchen (7,40), Bottrop (8,66), Oberhausen (8,42) und Bochum (9,38) liegt. Bei den Kaufpreisen ist Essen mit 2.719 Euro pro m² einer der teuersten Nachbarorte – nur Mülheim an der Ruhr (2.704 Euro) liegt nahezu gleichauf. Die Rendite von 4,21 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Stadtkreis Essen auf Platz 286 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In der Dynamikwertung erreicht Essen Platz 117, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Bei der Stärke liegt Essen auf Platz 319, was auf strukturelle Schwächen in einigen Bereichen schließen lässt.
In den Teilindizes schneidet Essen bei Wettbewerb und Innovation mit Platz 110 vergleichsweise gut ab, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 391 am schlechtesten abschneidet. Die Demografiewertung liegt bei Platz 121.
Essen verfügt über vier Hochschulen: die Universität Duisburg-Essen, die Folkwang Universität der Künste, die Hochschule der bildenden Künste (HBK) Essen und die FOM Hochschule für Oekonomie & Management. Diese bilden einen wichtigen Standortfaktor für die Stadt.
Im Jahr 2023 waren in Essen 31.832 Menschen arbeitslos gemeldet. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist seit 2020 (33.390) rückläufig, was auf eine Verbesserung des Arbeitsmarktes hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Essen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Essen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,50 €/m² |
| 2019 | 7,82 €/m² |
| 2020 | 8,04 €/m² |
| 2021 | 8,11 €/m² |
| 2022 | 8,72 €/m² |
| 2023 | 8,88 €/m² |
| 2024 | 9,47 €/m² |
| 2025 | 9,53 €/m² |
| 2026 | 9,68 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Essen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.001 €/m² |
| 2019 | 2.213 €/m² |
| 2020 | 2.420 €/m² |
| 2021 | 2.651 €/m² |
| 2022 | 2.714 €/m² |
| 2023 | 2.658 €/m² |
| 2024 | 2.749 €/m² |
| 2025 | 3.095 €/m² |
| 2026 | 2.572 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Essen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,50 % |
| 2019 | 4,24 % |
| 2020 | 3,99 % |
| 2021 | 3,67 % |
| 2022 | 3,85 % |
| 2023 | 4,01 % |
| 2024 | 4,13 % |
| 2025 | 3,70 % |
| 2026 | 4,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Essen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 582.624 Einwohner |
| 2016 | 583.084 Einwohner |
| 2017 | 583.393 Einwohner |
| 2018 | 583.109 Einwohner |
| 2019 | 582.760 Einwohner |
| 2020 | 582.415 Einwohner |
| 2021 | 579.432 Einwohner |
| 2022 | 584.580 Einwohner |
| 2023 | 586.608 Einwohner |
| 2024 | 586.608 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Essen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 9,40 % |
| 2016 | 9,14 % |
| 2017 | 8,73 % |
| 2018 | 8,91 % |
| 2019 | 8,58 % |
| 2020 | 9,36 % |
| 2021 | 9,20 % |
| 2022 | 8,45 % |
| 2023 | 8,95 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 286 Rang |
| Dynamik | 117 Rang |
| Stärke | 319 Rang |
| Demografie | 121 Rang |
| Arbeitsmarkt | 252 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 110 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 391 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Essen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Essen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Essen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Essen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Essen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heiligenhaus | 9,69 €/m² |
| Essen | 9,55 €/m² |
| Bochum | 9,38 €/m² |
| Mülheim an der Ruhr | 9,33 €/m² |
| Hattingen | 9,08 €/m² |
| Bottrop | 8,66 €/m² |
| Velbert | 8,59 €/m² |
| Oberhausen | 8,42 €/m² |
| Gladbeck | 8,06 €/m² |
| Gelsenkirchen | 7,40 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Essen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Essen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gelsenkirchen | 5,06 % |
| Heiligenhaus | 4,81 % |
| Oberhausen | 4,71 % |
| Gladbeck | 4,49 % |
| Bochum | 4,39 % |
| Hattingen | 4,38 % |
| Essen | 4,21 % |
| Mülheim an der Ruhr | 4,14 % |
| Bottrop | 4,06 % |
| Velbert | 3,86 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gelsenkirchen, Stadt | 8,4 km | 45879 | 7,40 € | 1.757 € | 5,06 % |
| Mülheim an der Ruhr, Stadt | 9,4 km | 45468 | 9,33 € | 2.704 € | 4,14 % |
| Bottrop, Stadt | 9,5 km | 46236 | 8,66 € | 2.562 € | 4,06 % |
| Oberhausen, Stadt | 11,2 km | 46045 | 8,42 € | 2.147 € | 4,71 % |
| Velbert, Stadt | 13,0 km | 42551 | 8,59 € | 2.671 € | 3,86 % |
| Gladbeck, Stadt | 13,1 km | 45964 | 8,06 € | 2.156 € | 4,49 % |
| Hattingen, Stadt | 13,5 km | 45525 | 9,08 € | 2.490 € | 4,38 % |
| Bochum, Stadt | 14,5 km | 44787 | 9,38 € | 2.563 € | 4,39 % |
| Heiligenhaus, Stadt | 14,8 km | 42579 | 9,69 € | 2.417 € | 4,81 % |
Wo liegt Essen?
Lage
Essen auf der Karte
Hochschulen am Ort
4 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Folkwang Universität der KünsteKlemensborn 39, 45239 Essen
- FOM Hochschule für Oekonomie & ManagementLeimkugelstraße 6, 45141 Essen
- Hochschule der bildenden Künste (HBK) EssenPrinz-Friedrich-Straße 28-30, 45257 Essen
- Universität Duisburg-EssenUniversitätsstraße 2, 45141 Essen
Alle Kennzahlen zu Essen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,55 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.719 € |
| Bruttomietrendite | 4,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,7 |
| Einwohner | 586.608 |
| Einwohner je km² | 2.789 |
| Fläche (km²) | 210,3 |
| Arbeitslosenquote | 9,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #286 |
| Prognos Dynamikrang | #117 |
| Prognos Stärkerang | #319 |
| Koordinaten | 51,4558, 7,0126 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Essen
Was kostet eine Wohnung in Essen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Essen liegt bei 9,55 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.719 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt (Miete: 9,24 €/m², Kaufpreis: 2.529,84 €/m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.408,80 €/m²). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Essen entwickelt?
Die Mieten in Essen sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 9,68 €/m² – ein Anstieg von rund 29 Prozent. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) liegt bei 3,24 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie haben sich die Kaufpreise in Essen entwickelt?
Die Kaufpreise in Essen sind seit 2018 gestiegen, wenn auch mit Schwankungen. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.001 Euro pro Quadratmeter, 2022 bei 2.714 €/m², 2025 bei 3.095 €/m² und 2026 bei 2.572 €/m². Der langfristige Trend ist klar steigend, mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 3,19 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Essen?
Die Bruttomietrendite in Essen beträgt 4,21 Prozent, was unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,74, was über dem NRW-Durchschnitt von 22,63 liegt. Mit einem Perzentilrang von 37,1 im Bundesland liegt Essen bei der Rendite im unteren Drittel – das bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte in Nordrhein-Westfalen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisniveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Essen?
Essen hat 586.608 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 2.789 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Serienbeginn (2015) um 0,68 Prozent gewachsen. In den Jahren 2015 bis 2021 ging die Bevölkerung leicht zurück (von 582.624 auf 579.432), seither steigt sie wieder an und lag 2024 bei 586.608.
Wie liegen die Immobilienpreise in Essen im Vergleich zu Nachbarstädten?
Im Vergleich zu den Nachbarstädten im Umkreis liegt Essen bei der Angebotsmiete mit 9,55 €/m² deutlich über Gelsenkirchen (7,40 €/m²), Bottrop (8,66 €/m²) und Oberhausen (8,42 €/m²). Gegenüber Mülheim an der Ruhr (9,33 €/m²) und Bochum (9,38 €/m²) ist Essen nur unwesentlich teurer. Bei den Kaufpreisen liegt Essen mit 2.719 €/m² über allen genannten Nachbarstädten, die zwischen 1.757 €/m² (Gelsenkirchen) und 2.704 €/m² (Mülheim) liegen.
Woher stammen die Daten zu Essen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Essen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Essen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |