Marktüberblick und Einordnung
Kassel, documenta-Stadt ist eine kreisfreie Stadt und gleichzeitig der einzige Landkreis dieses Namens in Hessen. Mit 204.687 Einwohnern auf 106,8 km² ist sie die drittgrößte Stadt Hessens und eines von zehn Oberzentren des Landes. Als einziger Gemeinde-Kreis des Landkreises gibt es keine innere Marktspreizung — die Kreiswerte beschreiben exakt den Markt der Stadt Kassel.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.983 EUR/m² und damit deutlich über dem hessischen Durchschnitt von 2.505 EUR/m² sowie dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². In Hessen belegt Kassel damit Rang 11 von 26 Kreisen. Die angebotene Miet liegt bei 10,25 EUR/m² (Hessen: 9,69 EUR/m², Deutschland: 8,92 EUR/m²). Die Bruttomietrendite liegt bei 4,12 % und damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 % und dem deutschen von 5,10 %.
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 2.487 EUR/m² (2018) auf 2.895 EUR/m² (2024), die Miete von 8,20 EUR/m² (2018) auf 9,89 EUR/m² (2024). Die Bevölkerung wuchs von 197.984 (2015) auf 204.687 (2023). Die Werte für 2025 und 2026 in den Zeitreihen sind geschätzt.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft Kassels ist durch eine Mischung aus Industrie, öffentlichem Sektor, Bildung und Gesundheitswesen geprägt. Größter industrieller Arbeitgeber ist das Mercedes-Benz-Werk Kassel, Europas größtes Nutzfahrzeug-Achsenwerk der Daimler Truck AG, mit rund 2.856 Beschäftigten (Stand 31. Dezember 2019). Das Werk stellt seit 1973 in hohen Stückzahlen Achsen für Lkw, Busse, Transporter und Pkw her.
Der öffentliche und soziale Sektor dominiert die Beschäftigungsstruktur. Die Universität Kassel ist mit 21.131 Studierenden (WS 2025/26), 3.406 Mitarbeitern und einem Jahresetat von 353,7 Mio. € (2025) einer der größten Arbeitgeber der Stadt. Sie wurde 1971 als Gesamthochschule gegründet und ist die nördlichste Universität Hessens. Forschungsschwerpunkte liegen in Umwelt-, Klima- und Energieforschung, Informationstechnik-Gestaltung, Nanostrukturwissenschaften und Bildungsforschung.
Das Klinikum Kassel ist mit 1.110 Betten das drittgrößte Krankenhaus in Hessen und ein weiterer bedeutender Arbeitgeber. Die Stadt Kassel selbst ist als Kommune ebenfalls ein großer Arbeitgeber.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Kassel auf Rang 205 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Demografie (Rang 59) und Arbeitsmarkt (Rang 74), während der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit 380 deutlich schlechter ist. Die Dynamik liegt mit Rang 97 im oberen Drittel, Wettbewerb und Innovation mit Rang 197 im unteren Bereich.
Verkehr und Erreichbarkeit
Kassel ist ein bedeutender Verkehrsknoten im deutschen Netz. Der Bahnhof Kassel-Wilhelmshöhe ist ein ICE-Knotenbahnhof mit 8 Fernbahngleisen und 4 Tramgleisen, der täglich von rund 30.000 Reisenden genutzt wird. Er liegt an der Schnellfahrstrecke Hannover–Würzburg und der Main-Weser-Bahn (Kassel–Frankfurt), was eine direkte ICE-Anbindung nach Hamburg, München, Frankfurt und Göttingen ermöglicht.
Die Autobahnanbindung erfolgt über die A 7 (Hannover–Würzburg), die A 44 (Kassel–Bielefeld) und die A 49. Die A 49 stellt eine wichtige Alternative zur A 7 dar und verbindet Kassel über Fritzlar, Schwalmstadt und Stadtallendorf mit der A 5 am Dreieck Ohmtal. Der lang umkämpfte Lückenschluss wurde in Abschnitten fertiggestellt: Neuental–Schwalmstadt im Juni 2022, der südliche Abschnitt bis zum Dreieck Ohmtal im März 2025. Die A 49 ist rund 13 Kilometer kürzer als die A 7 zwischen Hamburg und Frankfurt.
Der Flughafen Kassel-Calden (Kassel Airport) wurde 2013 als Verkehrsflughafen eröffnet und hat 2025 rund 29.615 Passagiere sowie 24.027 Flugbewegungen verzeichnet. Er ist neben Frankfurt der einzige weitere Verkehrsflughafen Hessens, hat aber mit deutlich geringeren Passagierzahlen zu kämpfen als die Konkurrenzflughäfen Paderborn/Lippstadt (58 km) und Erfurt-Weimar (122 km).
Die Messe Kassel verfügt über 15 Ausstellungshallen mit mehr als 30.000 m² Fläche und ist Standort wichtiger Fachmessen, darunter die expo PetroTrans (Logistik, Transport, Mineralölwirtschaft) und die RO-KA-TECH (größte europäische Fachmesse für unterirdische Abwasserinfrastruktur).
Entwicklung und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Kassel hat seit 2018 deutlich an Wert gewonnen: Der Kaufpreis stieg um rund 16 % von 2.487 auf 2.895 EUR/m², die Miete um 20 % von 8,20 auf 9,89 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs in diesem Zeitraum um rund 6.700 Einwohner (+3,4 %).
Die starke Anbindung an das Fernverkehrsnetz (ICE-Knoten, drei Autobahnen) und die Rolle als Oberzentrum Nordhessens stützen die Nachfrage nach Wohnraum. Die Universität mit über 21.000 Studierenden und das Klinikum als drittgrößtes Krankenhaus Hessens schaffen eine stabile Nachfragebasis. Der vollständige Lückenschluss der A 49 im März 2025 verbessert die Anbindung an den Rhein-Main-Raum und könnte die Attraktivität des Standorts weiter erhöhen.
Allerdings zeigt der Prognos-Zukunftsatlas mit Rang 380 im Bereich Wohlstand und soziale Lage einen strukturellen Schwächepunkt. Die Bruttomietrendite von 4,12 % liegt unter dem hessischen und deutschen Durchschnitt, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hinweist. Die Werte für 2025 und 2026 in den Zeitreihen sind geschätzt und unterliegen Unsicherheiten.