Kassel, documenta-Stadt
Kassel (PLZ 34117) ist eine kreisfreie Stadt in Hessen. Der Ort zählt 204.687 Einwohner auf 106,8 km², das entspricht 1.917 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,25 € pro m², der Kaufpreis bei 2.983 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,12 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,3 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kassel über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,20 € auf 10,73 € pro m², im Mittel 3,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kassel Rang 205 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 97, Stärkerang 229). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Niestetal, Fuldatal und Vellmar an.
Immobilienpreise in Kassel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Kassel, documenta-Stadt
Kassel als Großstadt in Hessen mit über 204.000 Einwohnern zeigt einen Immobilienmarkt mit Angebotsmieten von 10,25 €/m² und Angebotskaufpreisen von 2.983 €/m². Die Mieten sind seit 2018 deutlich gestiegen, die Kaufpreise zeigten 2022/2023 einen Einbruch und erholen sich wieder. Regional liegt Kassel über dem hessischen und deutschen Durchschnitt, die Renditen liegen jedoch im unteren Drittel Hessens. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Platz 205 von rund 400 ein, mit starken Werten in Demografie und Arbeitsmarkt, aber schwächerer sozialer Lage.
Marktüberblick
Kassel, documenta-Stadt ist eine Großstadt in Hessen mit einer Fläche von 106,79 Quadratkilometern und rund 204.700 Einwohnern (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt etwa 1.917 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist bekannt als Standort der documenta und beherbergt mit der Universität Kassel und der CVJM-Hochschule zwei Hochschulen.
Der aktuelle Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 10,25 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.983 Euro pro Quadratmeter aus. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,26, die Bruttomietrendite bei 4,12 Prozent. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietenentwicklung in Kassel war seit 2018 durchgängig steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,20 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 9,89 Euro und erreichte 2026 einen Wert von 10,73 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 3,42 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026.
Die Kaufpreise zeigten ein anderes Muster: Von 2.487 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2020 auf 2.977 Euro, fielen dann 2022 auf 2.806 und 2023 auf 2.743 Euro, erholten sich 2024 wieder auf 2.895 Euro und liegen 2026 bei 3.182 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 3,13 Prozent. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Der Kaufpreisfaktor von 24,26 bedeutet, dass das 24,26-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der hessische Durchschnitt bei 21,06 und der deutsche bei 21,06.
Regionale Einordnung
Kassel liegt mit einer Angebotsmiete von 10,25 Euro pro Quadratmeter über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis liegt Kassel mit 2.983 Euro pro Quadratmeter über Hessen (2.505 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt im unteren Quartil Hessens (Perzentilrang 20,67). Das bedeutet, dass Kassel im Vergleich zu anderen hessischen Orten eine eher niedrige Rendite aufweist – ein Hinweis auf einen nachfragestarken, aber auch preisdurchsetzten Markt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Niestetal (3,6 km Entfernung) weist mit 10,70 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, gefolgt von Fuldatal (10,47 Euro) und Vellmar (10,35 Euro). Lohfelden (9,12 Euro) und Staufenberg (8,02 Euro) liegen deutlich darunter. Bei den Kaufpreisen liegt Kassel (2.983 Euro) über den meisten Nachbarn, mit Ausnahme von Niestetal (2.925 Euro). Espenau fällt mit 1.949 Euro pro Quadratmeter deutlich auf.
Der Kaufpreisfaktor in Kassel (24,26) ist höher als in den meisten Nachbarorten, was auf eine relativ hohe Preisentwicklung im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Kassels ist seit 2015 leicht gestiegen: Von 197.984 Einwohnern (2015) auf 204.687 (2024), was einem Anstieg von rund 3,4 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuwachs von 2021 (200.406) auf 2022 (204.202) mit über 3.800 neuen Einwohnern in einem Jahr.
Die Arbeitslosenzahl ist seit 2015 rückläufig: Von 9.535 (2015) auf 8.958 (2023), was einem Rückgang von rund 6 Prozent entspricht. Der Höhepunkt lag 2020 mit 9.090 Arbeitslosen, gefolgt von einem Rückgang auf 8.236 im Jahr 2022, bevor 2023 wieder ein Anstieg auf 8.958 zu verzeichnen war.
Die Bevölkerungsdichte von 1.917 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine deutsche Großstadt typisch und spiegelt die kompakte Stadtstruktur wider.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Kassel auf Rang 205 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild:
- Demografie: Rang 59 – sehr guter Wert, was auf eine stabile bis wachsende Bevölkerungsstruktur hindeutet. - Arbeitsmarkt: Rang 74 – ebenfalls starker Wert, bestätigt durch die rückläufige Arbeitslosenzahl. - Dynamik: Rang 97 – deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin. - Wettbewerb und Innovation: Rang 197 – im Mittelfeld. - Wohlstand und soziale Lage: Rang 380 – schwacher Wert, was auf sozioökonomische Herausforderungen hinweist.
Diese Werte gelten für den Kreis Kassel, nicht für die einzelne Stadt Kassel.
Als Hochschulstandort verfügt Kassel über die Universität Kassel und die CVJM-Hochschule, was die Stadt als Bildungs- und Forschungsstandort positioniert und die demografische Attraktivität unterstützt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kassel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kassel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,20 €/m² |
| 2019 | 8,28 €/m² |
| 2020 | 8,37 €/m² |
| 2021 | 8,76 €/m² |
| 2022 | 9,25 €/m² |
| 2023 | 8,90 €/m² |
| 2024 | 9,89 €/m² |
| 2025 | 10,29 €/m² |
| 2026 | 10,73 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kassel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.487 €/m² |
| 2019 | 2.626 €/m² |
| 2020 | 2.977 €/m² |
| 2021 | 2.959 €/m² |
| 2022 | 2.806 €/m² |
| 2023 | 2.743 €/m² |
| 2024 | 2.895 €/m² |
| 2025 | 2.861 €/m² |
| 2026 | 3.182 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kassel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,96 % |
| 2019 | 3,78 % |
| 2020 | 3,37 % |
| 2021 | 3,55 % |
| 2022 | 3,96 % |
| 2023 | 3,89 % |
| 2024 | 4,10 % |
| 2025 | 4,32 % |
| 2026 | 4,05 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kassel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 197.984 Einwohner |
| 2016 | 199.062 Einwohner |
| 2017 | 200.736 Einwohner |
| 2018 | 201.585 Einwohner |
| 2019 | 202.137 Einwohner |
| 2020 | 201.048 Einwohner |
| 2021 | 200.406 Einwohner |
| 2022 | 204.202 Einwohner |
| 2023 | 204.687 Einwohner |
| 2024 | 204.687 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kassel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,15 % |
| 2016 | 6,89 % |
| 2017 | 6,26 % |
| 2018 | 6,11 % |
| 2019 | 6,03 % |
| 2020 | 7,09 % |
| 2021 | 6,91 % |
| 2022 | 6,38 % |
| 2023 | 6,94 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 205 Rang |
| Dynamik | 97,00 Rang |
| Stärke | 229 Rang |
| Demografie | 59,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 74,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 197 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 380 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Kassel liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Kassel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kassel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kassel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kassel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Niestetal | 10,70 €/m² |
| Fuldatal | 10,47 €/m² |
| Vellmar | 10,35 €/m² |
| Kassel | 10,25 €/m² |
| Fuldabrück | 9,97 €/m² |
| Ahnatal | 9,90 €/m² |
| Espenau | 9,26 €/m² |
| Baunatal | 9,22 €/m² |
| Lohfelden | 9,12 €/m² |
| Staufenberg | 8,02 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kassel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kassel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Espenau | 5,70 % |
| Fuldabrück | 5,62 % |
| Fuldatal | 4,92 % |
| Vellmar | 4,61 % |
| Ahnatal | 4,47 % |
| Niestetal | 4,39 % |
| Kassel | 4,12 % |
| Lohfelden | 4,05 % |
| Baunatal | 3,97 % |
| Staufenberg | 3,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Niestetal | 3,6 km | 34266 | 10,70 € | 2.925 € | 4,39 % |
| Fuldatal | 4,5 km | 34233 | 10,47 € | 2.556 € | 4,92 % |
| Vellmar, Stadt | 4,7 km | 34246 | 10,35 € | 2.696 € | 4,61 % |
| Lohfelden | 5,4 km | 34253 | 9,12 € | 2.700 € | 4,05 % |
| Staufenberg | 7,9 km | 34355 | 8,02 € | 2.475 € | 3,89 % |
| Baunatal, Stadt | 8,7 km | 34225 | 9,22 € | 2.785 € | 3,97 % |
| Ahnatal | 9,1 km | 34292 | 9,90 € | 2.660 € | 4,47 % |
| Espenau | 9,6 km | 34314 | 9,26 € | 1.949 € | 5,70 % |
| Fuldabrück | 9,6 km | 34277 | 9,97 € | 2.127 € | 5,62 % |
Wo liegt Kassel?
Lage
Kassel auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- CVJM-HochschuleHugo-Preuß-Straße 40, 34131 Kassel
- Universität KasselMönchebergstraße 19, 34125 Kassel
Alle Kennzahlen zu Kassel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,25 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.983 € |
| Bruttomietrendite | 4,12 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,3 |
| Einwohner | 204.687 |
| Einwohner je km² | 1.917 |
| Fläche (km²) | 106,8 |
| Arbeitslosenquote | 6,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #205 |
| Prognos Dynamikrang | #97 |
| Prognos Stärkerang | #229 |
| Koordinaten | 51,3147, 9,4952 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kassel
Was kostet eine Wohnung in Kassel?
Die aktuelle Angebotsmiete in Kassel liegt bei 10,25 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.983 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro (Miete) bzw. 2.505 Euro (Kaufpreis) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro (Miete) bzw. 2.409 Euro (Kaufpreis). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kassel entwickelt?
Die Mieten in Kassel sind seit 2018 von 8,20 auf 10,73 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,42 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.487 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.182 Euro (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 3,13 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kassel?
Die Bruttomietrendite in Kassel beträgt 4,12 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,26. Im Vergleich dazu weist Hessen eine durchschnittliche Rendite von 4,98 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 21,06 auf. Der Perzentilrang der Rendite in Hessen liegt bei 20,67, das bedeutet, dass rund 79 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite verzeichnen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor und deutet auf ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kassel?
Kassel hat aktuell 204.687 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 1.917 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 3,39 Prozent von 197.984 auf 204.687 im Jahr 2024 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8.958 gemeldeten Arbeitslosen.
Wie gut ist Kassel wirtschaftlich aufgestellt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht Kassel im Kreisvergleich den Gesamtrang 205 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Standort im Bereich Dynamik mit Rang 97, während die Stärke mit Rang 229 und der Wohlstand mit Rang 380 schwächer abschneidet. An der Stadt sind die Universität Kassel und die CVJM-Hochschule angesiedelt.
Woher stammen die Daten zu Kassel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kassel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kassel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |