Fuldatal

Lage und Struktur

Fuldatal liegt im Norden des Kreises Kassel in Hessen, rund 4,5 Kilometer nordwestlich der Kernstadt Kassel. Die Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von 33,67 km² und hat rund 13.000 Einwohner. Die Siedlungskontinuität reicht bis in die Zeit um 1160 zurück, als der Ort erstmals urkundlich erwähnt wurde. Fuldatal besteht aus mehreren Ortsteilen, die sich entlang der Fulda und ihrer Nebenflüsse entwickelt haben. Die Nähe zur Großstadt Kassel prägt die Struktur der Gemeinde als Wohngemeinde mit Pendleranteil in die Kreisstadt.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,47 € pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.556 € pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,92 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,34. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im regionalen Vergleich schneidet Fuldatal deutlich über dem Kreisdurchschnitt ab: Der Kreis Kassel weist eine Angebotsmiete von 8,31 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 1.987 €/m² aus. Damit liegt Fuldatal bei der Miete um 26 % und beim Kaufpreis um 29 % über dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich mit Hessen (Miete 9,69 €/m², Kaufpreis 2.505 €/m²) bewegt sich Fuldatal auf ähnlichem Niveau – die Miete liegt leicht darüber, der Kaufpreis nahezu gleich. Im bundesweiten Vergleich (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) liegt Fuldatal bei beiden Werten leicht über dem Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,92 % liegt knapp unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang der Renditen im Bundesland belegt Fuldatal den 62. Platz von 100 – die Rendite liegt damit im oberen Mittelfeld der verglichenen Orte in Hessen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,14 €/m², beträgt sie 2026 11,04 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,88 %. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Rückgang auf 7,19 €/m² im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 8,83 €/m² im Jahr 2022, ein leichter Rückgang auf 8,31 €/m² 2023, und seither ein erneuter Anstieg.

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Muster mit höherer Volatilität. 2018 lagen die Preise bei 2.238 €/m², 2019 fiel der Wert auf 1.648 €/m². 2020 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 3.198 €/m², gefolgt von einer Korrektur auf 2.232 €/m² im Jahr 2023. Seitdem erholen sich die Preise wieder auf 2.717 €/m² (2026). Der CAGR beträgt 2,45 % über den gesamten Zeitraum.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Die beobachtete Dynamik spiegelt die typische Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt wider, mit einer deutlichen Preiskorrektur in den Jahren 2019 und 2023 und anschließender Erholung.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Fuldatal ist seit 2015 positiv. Lag die Einwohnerzahl 2015 bei 12.395, stieg sie bis 2024 auf 13.016 – ein Zuwachs von über 5 %. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Bevölkerung von 12.467 auf 12.837 Einwohner wuchs. Die Bevölkerungsdichte beträgt 387 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl von 305 Arbeitslosen im Jahr 2023 angegeben. Im Vergleich zu den Vorjahren (254 im Jahr 2022, 284 im Jahr 2021) zeigt sich ein leichter Anstieg, der jedoch nach dem deutlichen Anstieg während der Pandemie (319 im Jahr 2020) weiterhin unter dem Pandemieniveau liegt.

Die stabile bis wachsende Bevölkerungszahl ist ein positiver Indikator für die Attraktivität der Gemeinde als Wohnstandort.

Regionale Einordnung

Fuldatal liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu weiteren Gemeinden im Umland Kassels. Im direkten Vergleich zeigen sich folgende Werte in den umliegenden Orten:

- Vellmar (3,4 km): 10,35 €/m² Miete, 2.696 €/m² Kaufpreis - Niestetal (3,6 km): 10,70 €/m² Miete, 2.925 €/m² Kaufpreis - Kassel (4,5 km): 10,25 €/m² Miete, 2.983 €/m² Kaufpreis - Staufenberg (4,6 km): 8,02 €/m² Miete, 2.475 €/m² Kaufpreis - Espenau (6,7 km): 9,26 €/m² Miete, 1.949 €/m² Kaufpreis - Lohfelden (8,2 km): 9,12 €/m² Miete, 2.700 €/m² Kaufpreis - Immenhausen (9,2 km): 8,41 €/m² Miete, 2.300 €/m² Kaufpreis - Ahnatal (9,4 km): 9,90 €/m² Miete, 2.660 €/m² Kaufpreis

Fuldatal liegt mit seinen Werten im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Die Miete liegt über der von Vellmar, Ahnatal und allen weiter entfernten Orten, unterhalb von Niestetal. Beim Kaufpreis liegt Fuldatal über allen Nachbarn außer Kassel und Niestetal.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,89 % (Staufenberg) und 5,70 % (Espenau). Fuldatal liegt mit 4,92 % im mittleren Bereich.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Fuldatal vor.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren von Fuldatal werden maßgeblich durch die Lage im Kreis Kassel bestimmt, da der Prognos-Zukunftsatlas auf Kreisebene ausgewiesen wird. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Kassel unter rund 400 deutschen Kreisen den Rang 180 im Gesamtindex.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: - Arbeitsmarkt: Rang 115 – ein starkes Feld, das über dem Durchschnitt liegt - Wohlstand und soziale Lage: Rang 164 – im oberen Mittelfeld - Wettbewerb und Innovation: Rang 211 – im unteren Mittelfeld - Demografie: Rang 274 – ein Schwachfeld, das unter dem Durchschnitt liegt - Dynamik: Rang 289 – das schwächste Feld, deutlich unter dem Durchschnitt - Gesamtstärke: Rang 154 – im oberen Mittelfeld

Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die nächste Universität befindet sich in der benachbarten Kreisstadt Kassel.

Die Kombination aus gutem Arbeitsmarkt-Ranking und schwächerer Dynamik deutet auf eine eher strukturstabile, aber nicht besonders dynamisch wachsende Region hin. Die demografische Entwicklung im Kreis (Rang 274) steht im Widerspruch zur positiven Bevölkerungsentwicklung in Fuldatal selbst, was die Attraktivität der Gemeinde als Wohngemeinde unterstreicht.