Immenhausen, Stadt

Marktüberblick

Immenhausen liegt im unteren bis mittleren Preissegment des Landkreises Kassel. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 8,41 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,31 Euro, aber deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.300 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 1.987 Euro um etwa 16 Prozent, liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: dem Landkreis (5,31 Prozent), Hessen (4,98 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 33,5 im Bundesland gehört Immenhausen damit zum unteren Drittel der hessischen Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor von 22,79 liegt über dem Kreiswert von 19,63 und dem Landeswert von 21,06, was die niedrige Rendite bestätigt: Die Mieten stehen im Verhältnis zu den Kaufpreisen unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor lässt sich direkt aus der Rendite ableiten — ein Faktor von 22,79 entspricht einer Rendite von rund 4,4 Prozent. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Immenhausen ist ein Ort, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher sind als in den meisten anderen hessischen Orten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf ein sehr kleines Angebotsvolumen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 6,48 Euro pro Quadratmeter (2023) und 15 Euro (2019) — eine Spanne, die auf einzelne Inserate mit untypischen Größen oder Ausstattungen zurückgehen kann. Der langfristige Trend ist mit einem CAGR von minus 0,1 Prozent nahezu flach.

Beim Kaufpreis ist die Schwankungsbreite noch größer: Von 1.131 Euro pro Quadratmeter (2021) über 2.711 Euro (2023) bis hin zu 3.541 Euro (2026). Der CAGR von 11,2 Prozent wirkt auf den ersten Blick stark positiv, ist aber durch die extreme Volatilität der einzelnen Jahre nur bedingt aussagekräftig. Die Werte folgen keinem klaren Trend, sondern zeigen jährliche Sprünge, die typisch für Märkte mit wenigen Transaktionen sind.

Diese Volatilität ist ein zentrales Merkmal des Immenhäuser Marktes. Sie erschwert die Einschätzung der tatsächlichen Marktentwicklung und bedeutet, dass einzelne Jahreswerte nicht repräsentativ sind. Für Investoren und Käufer ist daher die Betrachtung des aktuellen Angebotspreises von 2.300 Euro pro Quadratmeter zusammen mit den Vergleichswerten der Nachbarorte sinnvoller als die Analyse einzelner Zeitreihenjahre.

Regionale Einordnung

Immenhausen liegt preislich zwischen den günstigeren Orten im Umland und den teureren Gemeinden in unmittelbarer Kassel-Nähe. Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigen ein breites Spektrum: Reinhardshagen (11,3 km) bietet mit 7,40 Euro pro Quadratmeter und 1.277 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Preise, während Fuldatal (9,2 km) mit 10,47 Euro und 2.556 Euro deutlich über dem Immenhäuser Niveau liegt.

Vellmar (8 km) und Fuldatal (9,2 km) liegen mit Kaufpreisen von 2.696 bzw. 2.556 Euro pro Quadratmeter etwa 11 bis 17 Prozent über Immenhausen. Diese Differenz entspricht der erwarteten Preisdifferenz für Gemeinden mit direkter Anbindung an Kassel. Immenhausen selbst liegt mit 2.300 Euro pro Quadratmeter etwa 16 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 1.987 Euro, was auf eine gewisse Aufwertung gegenüber dem ländlichen Umland hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent ist der niedrigste Wert unter allen Nachbarorten. Espenau (3,1 km) weist mit 5,7 Prozent die höchste Rendite auf, obwohl die Angebotsmiete dort mit 9,26 Euro höher liegt als in Immenhausen. Das zeigt, dass die Kaufpreise in Espenau noch stärker unter dem Immenhäuser Niveau liegen als die Mieten.

Immenhausen positioniert sich damit als Ort mit moderaten Kaufpreisen, aber relativ niedrigen Mietrenditen. Der Ort profitiert von der Nähe zu Kassel, ohne die Preisspitzen der direkten Nachbarstädte zu erreichen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Immenhausens ist seit 2015 um 4,7 Prozent von 6.868 auf 7.190 Einwohner gewachsen. Dieses Wachstum ist beständig und zeigt keine Einbrüche — selbst während der Jahre 2019 bis 2021, als die Bevölkerung kurzzeitig leicht rückläufig war, erholte sie sich daraufhin wieder. Die Bevölkerungsdichte von 252 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Der Arbeitsmarkt im Landkreis Kassel wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Rang 115 von rund 400 Kreisen bewertet — ein Wert im oberen Drittel, der auf eine relativ starke wirtschaftliche Basis hinweist. Der Rang im Teilindex Arbeitsmarkt (115) ist deutlich besser als der Demografie-Rang (274), was auf eine alternde Bevölkerung bei gleichzeitig funktionierendem Arbeitsmarkt schließen lässt. Der Rang im Teilindex Dynamik (289) liegt im unteren Drittel und spiegelt die eher moderate Entwicklungsdynamik wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, einem starken Arbeitsmarkt im Umland und moderaten Preisen macht Immenhausen zu einem Ort mit grundlegender Wohnnachfrage, der jedoch keine spekulativen Preissprünge oder starken Zuzugstrends aufweist.