Bad Karlshafen, Stadt
Bad Karlshafen (PLZ 34385) liegt im Kreis Kassel in Hessen. Der Ort zählt 3.701 Einwohner auf 14,9 km², das entspricht 249 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,62 € pro m², der Kaufpreis bei 1.278 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 16,1 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Karlshafen über dem Renditeniveau von 89 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,06 € auf 6,26 € pro m², im Mittel 2,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,5 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kassel Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 289, Stärkerang 154). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lauenförde, Derental und Beverungen an.
Immobilienpreise in Bad Karlshafen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bad Karlshafen, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Bad Karlshafen: Niedrige Preise bei hoher Rendite, extreme Preisvolatilität in den letzten Jahren, stabile Bevölkerung bei steigender Arbeitslosigkeit, regionale Einordnung unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, Kurort-Status als Merkmal.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite
Bad Karlshafen liegt an der Mündung der Diemel in die Weser und ist die nördlichste Gemeinde Hessens. Die 14,85 km² große Stadt (Stand 2024: 3.701 Einwohner) vereint zwei Stadtteile: die Kernstadt Bad Karlshafen und den südlich gelegenen Luftkurort Helmarshausen. Seit 1977 führt der Ort den Zusatz "Bad" als staatlich anerkanntes Sole-Heilbad. Die Weser-Therme, deren neue Solequelle 2004 in 1.150 Metern Tiefe erschlossen wurde, ist eine zentrale Einrichtung des Ortes. Das historische Hafenbecken wurde 2019 nach Sanierung wieder an die Weser angebunden.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete beträgt 6,62 €/m², der Angebotskaufpreis 1.278 €/m². Beide Werte liegen unter denen aller Vergleichsgrößen: Kreis Kassel (8,31 €/m² Miete, 1.987 €/m² Kaufpreis), Hessen (9,69 €/m², 2.505 €/m²) und Deutschland (8,92 €/m², 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 16,08 liegt damit im Mittelfeld der Nachbarorte – niedriger als in Fürstenberg (Faktor 18,7) und Derental (17,8), aber höher als in Bodenfelde (11,8) und Wesertal (12,3). Die Bruttomietrendite liegt mit 6,22 % über allen Vergleichswerten und erreicht im Landesvergleich einen Perzentilrang von 88,6 – damit gehört Bad Karlshafen zu den Rendite-Standorten in Hessen.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,29 €/m² (2019) und 7,86 €/m² (2025), wobei der aktuelle Wert von 6,26 €/m² (2026) deutlich unter dem 2025 erreichten Peak liegt. Der jährliche Anstieg (CAGR) beträgt 2,7 %.
Noch ausgeprägter ist die Schwankung bei den Kaufpreisen: Von 1.097 €/m² (2021) fiel der Wert auf 733 €/m² (2022) und erreichte mit 422 €/m² (2023) ein Tief, bevor er 2024 wieder auf 1.095 €/m² und 2025 auf 1.343 €/m² anstieg. Der CAGR von 5,2 % über diesen Zeitraum spiegelt nicht eine stabile Entwicklung wider, sondern eine Erholung nach dem Einbruch 2023. Die extremen Ausschläge sind bei einem kleinen Markt mit wenigen Transaktionen zu erwarten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung von Bad Karlshafen ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.718 Einwohnern (2015) auf 3.701 (2024), was einer Abnahme von 0,46 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 249 Einwohner je km². Die Entwicklung ist relativ stabil, mit einem Tiefpunkt von 3.587 Einwohnern (2020) und einer leichten Erholung in den Folgejahren.
Die Arbeitslosenquote zeigt eine steigende Tendenz: Von 92 Promille (2019) auf 165 Promille (2023). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Kassel im Arbeitsmarkt-Index mit Rang 115 von rund 400 Kreisen ein – damit im oberen Drittel. Im Gegensatz dazu liegt der Kreis im Demografie-Index auf Rang 274 und im Wettbewerb & Innovation auf Rang 211. Der Gesamt-Rang des Kreises beträgt 180 von 400, was einer mittleren Einordnung entspricht. Der Dynamik-Index mit Rang 289 ist der schwächste Teilindex.
Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt
Bad Karlshafen liegt im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbarorte im Umkreis von bis zu 13 km. Von den acht verglichenen Orten hat nur Derental (5,61 % Rendite) und Fürstenberg (5,35 % Rendite) eine niedrigere Bruttomietrendite. Bodenfelde (8,51 %) und Wesertal (8,11 %) weisen deutlich höhere Renditen auf, verbunden mit niedrigeren Kaufpreisen (900 €/m² bzw. 904 €/m²).
Im Vergleich zum Kreis Kassel schneidet Bad Karlshafen bei der Miete (6,62 vs. 8,31 €/m²) und dem Kaufpreis (1.278 vs. 1.987 €/m²) deutlich unter dem Kreisdurchschnitt ab. Die Rendite liegt damit über dem Kreiswert von 5,31 %. Dieser Zusammenhang ist konsistent: Niedrigere Preise bei moderaten Mieten führen zu einer attraktiveren Rendite. Bad Karlshafen entspricht damit dem Muster kleinerer Orte im ländlichen Raum, wo die Kaufpreise stärker vom Landes- und Bundesdurchschnitt abweichen als die Mieten.
Standortfaktoren: Kurort mit strukturellen Grenzen
Bad Karlshafen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kassel insgesamt mittelmäßig (Rang 180 von 400). Die stärkste Position hat der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 115), gefolgt vom Wohlstand (Rang 164) und Wettbewerb & Innovation (Rang 211). Der Dynamik-Index (Rang 289) und der Demografie-Index (Rang 274) sind die schwächsten Bereiche. Diese Werte gelten für den Landkreis Kassel als Ganzes, nicht spezifisch für Bad Karlshafen.
Der Kurort-Status und die Weser-Therme als zentrale Einrichtung sind Merkmale des Ortes. Das 2019 wieder an die Weser angebundene historische Hafenbecken und die barocke Altstadt sind touristische Attraktionen. Die Datenlage erlaubt keine Aussage über die konkrete Wirtschaftsstruktur oder die Bedeutung des Kurtourismus für die lokale Beschäftigung.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Karlshafen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Karlshafen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,06 €/m² |
| 2019 | 4,29 €/m² |
| 2020 | 5,27 €/m² |
| 2021 | 5,24 €/m² |
| 2022 | 5,18 €/m² |
| 2023 | 5,58 €/m² |
| 2024 | 5,93 €/m² |
| 2025 | 7,86 €/m² |
| 2026 | 6,26 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Karlshafen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.097 €/m² |
| 2022 | 733 €/m² |
| 2023 | 422 €/m² |
| 2024 | 1.095 €/m² |
| 2025 | 1.343 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Karlshafen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,73 % |
| 2022 | 8,48 % |
| 2024 | 6,50 % |
| 2025 | 7,02 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Karlshafen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.718 Einwohner |
| 2016 | 3.823 Einwohner |
| 2017 | 3.641 Einwohner |
| 2018 | 3.650 Einwohner |
| 2019 | 3.644 Einwohner |
| 2020 | 3.587 Einwohner |
| 2021 | 3.597 Einwohner |
| 2022 | 3.695 Einwohner |
| 2023 | 3.701 Einwohner |
| 2024 | 3.701 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Karlshafen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,12 % |
| 2016 | 7,16 % |
| 2017 | 7,85 % |
| 2018 | 6,26 % |
| 2019 | 5,19 % |
| 2020 | 6,29 % |
| 2021 | 5,61 % |
| 2022 | 6,72 % |
| 2023 | 7,70 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 180 Rang |
| Dynamik | 289 Rang |
| Stärke | 154 Rang |
| Demografie | 274 Rang |
| Arbeitsmarkt | 115 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 211 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 164 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Karlshafen liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Bad Karlshafen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Karlshafen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Karlshafen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Karlshafen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Beverungen | 6,76 €/m² |
| Trendelburg | 6,74 €/m² |
| Bad Karlshafen | 6,62 €/m² |
| Uslar | 6,43 €/m² |
| Bodenfelde | 6,38 €/m² |
| Boffzen | 6,12 €/m² |
| Wesertal | 6,11 €/m² |
| Lauenförde | 6,07 €/m² |
| Fürstenberg | 5,96 €/m² |
| Derental | 4,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Karlshafen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Karlshafen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bodenfelde | 8,51 % |
| Wesertal | 8,11 % |
| Trendelburg | 7,87 % |
| Lauenförde | 7,13 % |
| Uslar | 6,81 % |
| Beverungen | 6,44 % |
| Bad Karlshafen | 6,22 % |
| Boffzen | 6,18 % |
| Derental | 5,61 % |
| Fürstenberg | 5,35 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lauenförde, Flecken | 5,0 km | 37697 | 6,07 € | 1.021 € | 7,13 % |
| Derental | 5,9 km | 37691 | 4,59 € | 982 € | 5,61 % |
| Beverungen, Stadt | 6,0 km | 37688 | 6,76 € | 1.259 € | 6,44 % |
| Bodenfelde, Flecken | 6,9 km | 37194 | 6,38 € | 900 € | 8,51 % |
| Trendelburg, Stadt | 7,8 km | 34388 | 6,74 € | 1.029 € | 7,87 % |
| Wesertal | 8,3 km | 34399 | 6,11 € | 904 € | 8,11 % |
| Fürstenberg | 10,4 km | 37699 | 5,96 € | 1.337 € | 5,35 % |
| Boffzen | 12,6 km | 37691 | 6,12 € | 1.188 € | 6,18 % |
| Uslar, Stadt | 12,7 km | 37170 | 6,43 € | 1.134 € | 6,81 % |
Wo liegt Bad Karlshafen?
Lage
Bad Karlshafen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Karlshafen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,62 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.278 € |
| Bruttomietrendite | 6,22 % |
| Kaufpreisfaktor | 16,1 |
| Einwohner | 3.701 |
| Einwohner je km² | 249 |
| Fläche (km²) | 14,9 |
| Arbeitslosenquote | 7,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #180 |
| Prognos Dynamikrang | #289 |
| Prognos Stärkerang | #154 |
| Koordinaten | 51,6438, 9,4536 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Karlshafen
Was kostet eine Wohnung in Bad Karlshafen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Bad Karlshafen liegt bei 1.278 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,62 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Kassel (1.987 €/m² bzw. 8,31 €/m²) und auch unter dem hessischen Landesdurchschnitt (2.505 €/m² bzw. 9,69 €/m²). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Bad Karlshafen entwickelt?
Die Mieten sind von 5,06 €/m² im Jahr 2018 auf 6,26 €/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einem jährlichen Durchschnittswachstum von 2,70 % entspricht. Die Kaufpreise zeigen eine stärkere Dynamik: Von 1.097 €/m² im Jahr 2021 auf 1.343 €/m² im Jahr 2025 (durchschnittlich 5,19 % pro Jahr). Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, basieren also auf tatsächlichen Marktdaten.
Welche Bruttomietrendite kann man in Bad Karlshafen erwarten?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Bad Karlshafen beträgt 6,22 %. Das ist deutlich höher als der Durchschnitt des Kreises Kassel (5,31 %) und des Landes Hessen (4,98 %). Bad Karlshafen liegt mit einem Perzentilrang von 88,6 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 89 Prozent der Orte in Hessen eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 16,08 ist ebenfalls niedriger als der des Kreises (19,63) und Hessens (21,06).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Karlshafen?
Die Einwohnerzahl in Bad Karlshafen ist in den letzten Jahren stabil geblieben: Von 3.718 im Jahr 2015 auf 3.701 im Jahr 2024. Damit bewegt sich die Bevölkerungszahl auf einem nahezu konstanten Niveau. Die Fläche der Stadt beträgt 14,85 Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bad Karlshafen?
Die Arbeitslosenquote in Bad Karlshafen lag 2023 bei 16,5 % und ist damit deutlich höher als der hessische Durchschnitt. Der Kreis Kassel erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 180 von rund 400 deutschen Kreisen. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Bad Karlshafen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Karlshafen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Karlshafen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kassel
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wesertal | 34399 | 6,11 € | 904 € | 8,11 % |
| Trendelburg, Stadt | 34388 | 6,74 € | 1.029 € | 7,87 % |
| Wolfhagen, Hans-Staden-Stadt | 34466 | 7,94 € | 1.348 € | 7,07 % |
| Reinhardshagen | 34359 | 7,40 € | 1.277 € | 6,95 % |
| Helsa | 34298 | 7,33 € | 1.429 € | 6,16 % |
| Naumburg, Stadt | 34311 | 6,74 € | 1.353 € | 5,98 % |
| Liebenau, Stadt | 34396 | 7,42 € | 1.517 € | 5,87 % |
| Hofgeismar, Stadt | 34369 | 8,47 € | 1.777 € | 5,72 % |