Bodenfelde, Flecken

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Bodenfelde liegt am Südrand des Naturparks Solling-Vogler im Oberen Wesertal und ist mit knapp 20 km² die flächenmäßig kleinste Gemeinde im Landkreis Northeim. Der Flecken umfasst neben dem Kernort mit rund 2.140 Einwohnern die Ortsteile Wahmbeck, Nienover, Amelith und Polier. Die Bevölkerung ist seit 2015 um über 5 Prozent auf aktuell 3.016 zurückgegangen, wobei ein leichter Zwischenaufschwung 2022 mit 3.061 Einwohnern zu verzeichnen war.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Bodenfelde gehört zu den günstigsten Orten in Niedersachsen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 900 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,38 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro bzw. 8,50 Euro) und auch unter dem Kreisdurchschnitt Northeim (1.568 Euro bzw. 7,07 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 11,75 entspricht einem niedrigen Vielfachen des Jahresmietwerts und unterstreicht die günstige Preisstruktur im regionalen Vergleich.

Die Bruttomietrendite von 8,51 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis von 15 Kilometern und liegt im Perzentilrang von 94,8 Prozent aller 942 untersuchten Orte in Niedersachsen. Das bedeutet: Nur etwa 5 Prozent der niedersächsischen Orte weisen eine höhere angebotsgestützte Rendite auf. Diese hohe Rendite ist primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und Erholung

Die Mietentwicklung in Bodenfelde war volatil. Von 4,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 7,55 Euro, fiel 2023 wieder auf 5,22 Euro und erreichte 2025 mit 9,74 Euro einen neuen Höchstwert. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 6,89 Euro aus, während der aktuelle Marktwert bei 6,38 Euro liegt. Diese Differenz zeigt, dass sich der Markt zwischen den Erhebungszeitpunkten weiter entwickelt hat.

Beim Kaufpreis ist ein klarer Abwärtstrend erkennbar: Von 908 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 fiel der Wert bis 2022 auf 676 Euro, was einem Rückgang von rund 25 Prozent in drei Jahren entspricht. Der aktuelle Kaufpreis von 900 Euro liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2019, was auf eine Erholung in den Folgejahren hindeutet.

Die Kombination aus niedrigen aktuellen Kaufpreisen und gestiegenen Mieten führt zu der herausragenden Bruttomietrendite von 8,51 Prozent. Dieser Effekt ist jedoch mit Vorsicht zu betrachten, da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Regionale Einordnung: Außenseiter im Kreis, Spitzenreiter bei der Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Bodenfelde deutlich ab. Mit einem Angebotskaufpreis von 900 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 1.568 Euro um 43 Prozent und unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro um 58 Prozent. Auch die Angebotsmiete von 6,38 Euro liegt 10 Prozent unter dem Kreis- und 25 Prozent unter dem Landesdurchschnitt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von 15 Kilometern weist Bodenfelde die höchste Bruttomietrendite auf. Wesertal (4,6 km entfernt) liegt mit 8,11 Prozent knapp dahinter, während Uslar (6,1 km) mit 6,81 Prozent und Bad Karlshafen (6,9 km) mit 6,22 Prozent deutlich niedrigere Renditen ausweisen. Der Kaufpreis in Bodenfelde ist mit 900 Euro je Quadratmeter der niedrigste unter allen Nachbarorten; Bad Karlshafen liegt mit 1.278 Euro am höchsten.

Der Kreis Northeim als Ganzes weist mit 5,89 Prozent eine deutlich niedrigere durchschnittliche Bruttomietrendite auf als Bodenfelde. Das liegt am höheren durchschnittlichen Kaufpreis im Kreis (1.568 Euro), der die Rendite drückt. Bodenfelde folgt damit nicht dem regionalen Durchschnitt, sondern positioniert sich als Sonderfall mit außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Industrielle Tradition und demografischer Wandel

Der Landkreis Northeim, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Jahr 2025 den 305. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 369, während die wirtschaftliche Stärke mit Rang 270 etwas besser abschneidet. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 343 am unteren Ende, was auf strukturelle Herausforderungen in der regionalen Wirtschaft hinweist.

Die Bevölkerungsentwicklung von Bodenfelde selbst zeigt einen Rückgang von 3.176 Einwohnern (2015) auf 3.016 (2024), was einem Verlust von 5,04 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote des Kreises ist von 115 (2015) auf 93 (2023) gesunken, was einer Verbesserung entspricht.

Historisch war Bodenfelde von der Salzgewinnung (bis 1680), der Schifffahrt auf der Weser und der Waldglashüttenproduktion geprägt. Seit 1896 besteht mit der Holzkohleproduktion ein durchgängiges Industrieunternehmen am Ort. Das Unternehmen proFagus beschäftigt rund 150 Mitarbeiter und ist deutscher Marktführer für Grillholzkohle. Diese industrielle Tradition bildet einen stabilisierenden Faktor für die lokale Wirtschaft, auch wenn der Prognos-Atlas für den Kreis keine hohe Innovationsdynamik ausweist.

Bodenfelde war bis Ende 2010 staatlich anerkannter Erholungsort, was die Lage im Naturpark Solling-Vogler und die touristische Bedeutung unterstreicht. Am Ort bestehen keine Hochschulen.