Dassel, Stadt

Marktüberblick und Standort

Dassel ist eine Kleinstadt im Süden Niedersachsens im Landkreis Northeim mit rund 9.750 Einwohnern auf einer Fläche von 113 km². Die Stadt liegt am nordöstlichen Rand des Sollings und ist als Grundzentrum klassifiziert, das im Bereich schulischer Bildung Aufgaben eines Mittelzentrums wahrnimmt. Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt: 62 % der Gemeindefläche werden landwirtschaftlich genutzt, 26 % sind Wald. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Landkreis Northeim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 305 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf strukturelle Schwächen in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 343) sowie Dynamik (Rang 369) hinweist.

Preisniveau und Rendite

Das Preisniveau in Dassel liegt deutlich unter allen Referenzwerten. Die Angebotsmiete beträgt 6,67 Euro pro Quadratmeter und liegt damit etwa 6 % unter dem Kreisdurchschnitt (7,07 €/m²), 22 % unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m²) und 25 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.054 €/m² ist noch ausgeprägter abgeschwächt: Er liegt 33 % unter dem Kreiswert (1.568 €/m²), 51 % unter dem Landesdurchschnitt (2.166 €/m²) und 56 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,17 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 18,01 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das rund 13-fache der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreis etwa das 18-fache und in Niedersachsen etwa das 21-fache erreicht.

Die Bruttomietrendite von 7,59 % ist die zweithöchste unter allen Nachbarorten und liegt im 92. Perzentil aller 942 Orte in Niedersachsen. Sie resultiert direkt aus der Kombination von niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten: Der Kaufpreis ist stärker unter dem Landesdurchschnitt als die Miete, was die Rendite strukturell anhebt. Zum Vergleich: Der Kreis Northeim weist eine Rendite von 5,89 % auf, Niedersachsen 5,25 %, Deutschland 5,10 %. In der Nachbarschaft liegt nur Lenne (7,81 %) mit einer höheren Rendite, während Orte wie Eimen (2,96 %) oder Wangelnstedt (3,55 %) deutlich niedrigere Werte aufweisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität bei beiden Preiskategorien, die sich nicht in einem einseitigen Trend auflöst.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 5,81 €/m² (2018) über 5,35 (2019) und 5,41 (2020) zunächst leicht nach oben, bevor er 2021 auf 6,11 €/m² stieg. 2022 folgte ein deutlicher Einbruch auf 4,66 €/m², der tiefste Wert der Reihe. Seitdem erholte sich die Miete wieder auf 5,45 (2023), 6,42 (2024) und 6,75 €/m² (2025), bevor sie 2026 auf 6,28 €/m² zurückging. Der über die gesamte Reihe berechnete CAGR liegt bei 0,98 % pro Jahr.

Die Kaufpreise zeigen noch ausgeprägtere Schwankungen. Von 1.250 €/m² (2019) fiel der Wert über 1.120 (2021) und 856 (2022) auf 661 €/m² (2023), den Tiefpunkt der Reihe. 2024 folgte eine starke Erholung auf 1.058 €/m², gefolgt von einem erneuten Rückgang auf 788 €/m² (2025). Der CAGR beträgt -7,41 % pro Jahr, was den langfristigen Abwärtstrend der Kaufpreise widerspiegelt.

Die hohe Volatilität in einem kleinen ländlichen Markt deutet auf eine geringe Markttiefe hin: Schon wenige Transaktionen können die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Die aktuellen Werte liegen damit in einer Phase der Korrektur nach der Erholung von 2024.

Demografie und regionale Einordnung

Die Bevölkerung Dassel ging von 10.223 Einwohnern (2015) auf 9.754 (2024) zurück, was einem Verlust von 4,59 % entspricht. Der Rückgang war bis 2020 kontinuierlich, mit einem Tief von 9.510 Einwohnern. Seit 2021 zeigt sich eine leichte Erholung auf 9.698 (2022) und 9.754 (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner pro km².

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 301, sank bis 2019 auf 233, stieg 2020 auf 263 und lag 2023 bei 261.

Die leichte Bevölkerungserholung seit 2020 steht im Zusammenhang mit der stabilen Grundversorgung als Grundzentrum. Die Stadt umfasst 17 Ortsteile und bietet damit eine flächendeckende Nahversorgung für die umliegenden Dörfer. Der Prognos-Index Demografie des Kreises Northeim liegt auf Rang 285 von rund 400, was auf überregionale demografische Herausforderungen hinweist, die auch Dassel betreffen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Dassel bei der Angebotsmiete (6,67 €/m²) im mittleren bis unteren Bereich. Nur Lenne (5,70 €/m²), Arholzen (4,47 €/m²), Deensen (4,98 €/m²) und Eimen (4,81 €/m²) weisen niedrigere Mieten auf. Einbeck als nächstgrößere Stadt liegt mit 7,48 €/m² darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Dassel mit 1.054 €/m² ebenfalls im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Lenne (876 €/m²) und Arholzen (961 €/m²) sind günstiger.