Wesertal

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Wesertal ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig hoher Bruttomietrendite gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 904 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,11 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,33 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 12,3-Fache der jährlichen Kaltmiete entspricht. Im Verhältnis dazu ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,11 Prozent, die zu den höchsten im Bundesland gehört.

Diese Kombination aus niedrigen Preisen und hoher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Markt ist preislich attraktiv für Käufer, während die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind. Der niedrige Kaufpreisfaktor und die hohe Rendite gehen einher mit niedrigen absoluten Mietniveaus, was auf einen eher ruhigen, von der lokalen Nachfrage getriebenen Markt hindeutet.

Regionale Einordnung: Deutlich unter dem Durchschnitt

Im Vergleich zum Umland und zu übergeordneten Bezirken liegt Wesertal bei allen Preisindikatoren deutlich unter dem Mittel. Die Angebotsmiete von 6,11 Euro je Quadratmeter liegt 26,5 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 8,31 Euro und 37,0 Prozent unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Beim Kaufpreis mit 904 Euro je Quadratmeter beträgt die Abweichung zum Kreis 54,5 Prozent und zum Landesdurchschnitt 63,9 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 12,33 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 19,63 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind – was sich in der hohen Bruttomietrendite von 8,11 Prozent widerspiegelt. Mit einem Perzentilrang von 97,4 im Bundesland gehört Wesertal zu den Orten mit der höchsten relativen Rendite.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Bodenfelde (4,6 km entfernt) weist mit 8,51 Prozent eine noch höhere Rendite auf, liegt aber bei der Miete leicht darüber (6,38 Euro). Bad Karlshafen (8,3 km) hat mit 1.278 Euro je Quadratmeter einen um 41,4 Prozent höheren Kaufpreis bei einer Rendite von nur 6,22 Prozent. Wesertal liegt damit im Nachbarschaftsfeld bei den Preisen im unteren, bei der Rendite im oberen Segment.

Bevölkerungsentwicklung: Leichter Rückgang nach Fusion

Wesertal hat 5.091 Einwohner auf einer Fläche von 52,65 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 97 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2021 leicht rückläufig: Von 5.137 im Jahr 2021 auf 5.091 in 2023 und 2024. Insgesamt beträgt die Veränderung seit Beginn der Zeitreihe (2020) ein Minus von 0,4 Prozent.

Die Gemeinde entstand erst zum 1. Januar 2020 durch den Zusammenschluss der bisherigen Gemeinden Oberweser und Wahlsburg. Anlass für die Fusion waren sinkende Einwohnerzahlen in den Vorgängergemeinden – in Oberweser um 11 Prozent und in Wahlsburg um 15 Prozent innerhalb der zehn Jahre vor der Fusion – sowie leere Gemeindekassen bei hohen Infrastrukturkosten. Die Gemeinde umfasst acht Ortsteile, die sich auf beide Ufer der Weser verteilen. Der größte Ortsteil ist Lippoldsberg mit rund 1.344 Einwohnern, gefolgt von Gieselwerder mit etwa 1.207 Einwohnern.

Der leichte Bevölkerungsrückgang nach der Fusion könnte sich auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien auswirken.

Standortfaktoren: Mittelprägende Bewertung im Landkreis

Der Landkreis Kassel, dem Wesertal angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Diese Position liegt im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 115 gehört zu den stärkeren Bereichen, während der Demografie-Index (Rang 274) und der Dynamik-Index (Rang 289) deutliche Schwächen aufweisen. Im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 211, im Index Wohlstand und Soziale Lage auf Rang 164.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und die Struktur der Mietnachfrage auf Familien und Singles ohne Studienstandort ausrichtet. Die Lage an der Weser zwischen Bad Karlshafen und Hann. Münden bietet Erholungswert, ist aber nicht als Ballungsraum mit starker Wirtschaftsdynamik geprägt.

Die Kombination aus mittelprägendem Zukunftsatlas-Rang, fehlenden Hochschulen und rückläufiger Bevölkerung entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde ohne starke Zuzugsdynamik.

Hinweise zur Datenlage

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Zeitreihe zu Miete und Kaufpreis enthält nur einen aktuellen Wert für das Jahr 2026 (Miete: 5,36 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis: 921,15 Euro je Quadratmeter). Diese Werte weichen von den aktuellen Marktangaben ab (Miete: 6,11 Euro, Kaufpreis: 904 Euro). Eine historische Entwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Die Arbeitslosenquote in der Zeitreihe weist Werte von 108 Prozent (2020), 91 Prozent (2021), 105 Prozent (2022) und 123 Prozent (2023) aus. Diese Werte sind rechnerisch unmöglich und deuten auf einen Datenfehler in der Quelle hin. Sie können nicht als Arbeitslosenquote im üblichen Sinne interpretiert werden und werden im Bericht nicht weiter verwendet.

Für Wesertal liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.