Liebenau, Stadt

Standort und Struktur

Liebenau ist eine Kleinstadt im nordhessischen Landkreis Kassel mit 2.970 Einwohnern auf einer Fläche von 48,88 km². Die Stadt liegt im Tal der Warme, einem rechten Nebenfluss der Diemel, etwa 23 Kilometer südöstlich von Kassel. Im Zuge der Gebietsreform in Hessen wurden 1971 und 1972 die Gemeinden Grimelsheim, Haueda, Lamerden, Ostheim, Ersen, Niedermeiser und Zwergen eingegliedert, sodass die Stadt heute aus acht Stadtteilen besteht. Die Wirtschaftsstruktur ist stark landwirtschaftlich geprägt; es bestehen keine Industrieunternehmen am Ort. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen 7, 83 und 241 in der näheren Umgebung; die nächsten Autobahnanschlussstellen befinden sich bei Warburg und Breuna an der A 44. Regionalbahnhöfe gibt es in Liebenau, Hümme und Hofgeismar, IC- und ICE-Bahnhöfe in Warburg und Kassel.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.517 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,42 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,03, die Bruttomietrendite 5,87 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite von 5,87 Prozent liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und auch über dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14 Kilometern belegt Liebenau mit 5,87 Prozent den zweiten Platz hinter Trendelburg (7,87 Prozent) und vor Hofgeismar (5,72 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 17,03 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,63 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Liebenau im Verhältnis zu den Mieten moderat sind.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Liebenau hat den niedrigsten Angebotskaufpreis aller acht Vergleichsorte (1.517 €/m² gegenüber 1.029 €/m² in Trendelburg als nächstgünstigstem und 2.146 €/m² in Zierenberg als höchstem). Die Angebotsmiete von 7,42 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen weisen erhebliche Datenqualitätsprobleme auf, die eine verlässliche Entwicklungsbetrachtung einschränken.

Bei den Mietpreisen zeigt das Jahr 2022 einen Wert von 15 €/m², der drei- bis viermal so hoch liegt wie die umliegenden Jahre (2019–2021: 4,67–5 €/m²; 2023–2024: 5,51–5,61 €/m²). Dieser Wert ist ein offensichtlicher Ausreißer und lässt sich nicht durch eine Marktentwicklung erklären.

Bei den Kaufpreisen fällt das Jahr 2025 mit einem Wert von 346 €/m² auf, der deutlich unter dem aktuellen Wert von 1.517 €/m² und den Vorjahreswerten liegt (2021–2024: 1.860–3.289 €/m²). Auch dieser Wert ist ein Ausreißer.

Für die Jahre 2021 bis 2024 lässt sich ein Anstieg des Angebotskaufpreises von 1.860 €/m² auf 3.289 €/m² ablesen — ein Anstieg von rund 77 Prozent in drei Jahren. Die angegebene CAGR von -6,16 Prozent für den Kaufpreis und von 0 Prozent für die Miete werden maßgeblich durch diese Ausreißer verzerrt und sind daher nicht repräsentativ für die tatsächliche Marktentwicklung.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang: Von 3.123 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.970 im Jahr 2024 — ein Verlust von fast 5 Prozent in neun Jahren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,6 Prozent (66 Promille) und ist damit von 8,8 Prozent im Jahr 2015 gesunken, schwankt aber zwischen 5,8 und 8,8 Prozent in der betrachteten Periode.

Standortfaktoren und Einordnung

Der Landkreis Kassel, dem Liebenau angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 180 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Stärken und Schwächen: Der Arbeitsmarkt (Rang 115) und die wirtschaftliche Stärke (Rang 154) gehören zur oberen Hälfte, während die Dynamik (Rang 289) und die demografische Entwicklung (Rang 274) zu den schwächeren Bereichen zählen. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 164 im Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 211 im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 61 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Kleinstadt im ländlichen Raum typisch ist.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, moderaten Mieten und einer schrumpfenden Bevölkerung kennzeichnet Liebenau als einen Ort mit überschaubarem Immobilienmarkt und begrenzter Nachfrageentwicklung. Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,87 Prozent spiegelt diese niedrigen Kaufpreise wider — sie ist eher ein Indikator für den günstigen Kaufpreis als für hohe Mietrenditen im absoluten Sinne.