Warburg, Hansestadt

Überblick und Standort

Warburg, Hansestadt, liegt im östlichen Nordrhein-Westfalen im Kreis Höxter und ist mit rund 23.336 Einwohnern die größte Stadt der Warburger Börde. Die Mittelstadt erstreckt sich auf 168,84 km² bei einer Bevölkerungsdichte von 138 Einwohnern je km². Geografisch befindet sich Warburg im südöstlichen Bereich von Ostwestfalen-Lippe, etwa 41 Kilometer nordwestlich von Paderborn und 35 Kilometer südwestlich von Kassel. Die Stadt liegt an der Diemel und gliedert sich in 16 Stadtteile. Historisch gehörte Warburg im Mittelalter zur westfälischen Hanse und führt seit dem 19. März 2012 den offiziellen Zusatz Hansestadt. Das Stadtbild ist geprägt durch eine weitgehend erhaltene Stadtmauer und historische Fachwerkhäuser.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotsmietenmarkt in Warburg liegt bei 7,96 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Kreises Höxter beträgt 7,02 Euro je Quadratmeter, der nordrhein-westfälische Landesdurchschnitt liegt bei 9,24 Euro je Quadratmeter. Warburg liegt damit knapp 14 % über dem Kreisdurchschnitt, aber rund 14 % unter dem Landesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.059 Euro je Quadratmeter (Kreis: 1.691 Euro, NRW: 2.530 Euro). Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,56, was zwischen dem Kreiswert von 20,04 und dem Landeswert von 22,63 angesiedet ist. Die Bruttomietrendite beträgt 4,64 Prozent und liegt im 66. Perzentil der NRW-Standorte – damit im oberen Drittel des Bundeslandes.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Warburg zeigt seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,71 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 8,28 Euro je Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,75 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 2021 (6,56 €/m²) auf 2023 (7,52 €/m²). Im Zeitraum 2023 bis 2026 zeigte sich eine weitere Steigerung von 7,52 auf 8,28 Euro je Quadratmeter. Die Mietreihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 1.999,55 Euro je Quadratmeter, fiel dann 2019 auf 1.249,46 Euro, stieg 2020 auf 2.297,44 Euro, pendelte sich 2021 und 2022 bei rund 1.683 Euro ein, fiel 2024 auf 1.487,25 Euro und 2025 auf 1.094,09 Euro, bevor er 2026 wieder auf 2.228,15 Euro anstieg. Die CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,36 Prozent. Auch die Kaufpreisreihe ist nicht geschätzt. Die starken Schwankungen deuten auf einen unterversorgten Markt mit hoher Preissensibilität hin.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Warburgs ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 23.629 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Bevölkerung bis 2020 auf 22.928, was einem Verlust von rund 700 Einwohnern entspricht. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl wieder bei rund 23.336. Insgesamt beträgt die Veränderung seit Serienbeginn minus 1,24 Prozent. Die Arbeitslosenzahlen bewegten sich zwischen 2015 (619) und 2021 (465) tendenziell abwärts, stiegen 2023 jedoch wieder auf 533. Die genaue Arbeitslosenquote lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht direkt ableiten, da nur absolute Zahlen vorliegen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Höxter, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamtrang 223 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamikrang mit Platz 364 von 400. Der Stärkerang liegt mit 182 im mittleren Bereich. Die Indizes für Demografie (222), Arbeitsmarkt (202), Wettbewerb und Innovation (272) sowie Wohlstand und soziale Lage (197) zeigen durchweg unterdurchschnittliche bis mittelmäßige Werte. Warburg selbst hat keine Hochschulen am Ort.

Regionale Einordnung

Warburg liegt mit einer Angebotsmiete von 7,96 Euro je Quadratmeter und einem Kaufpreis von 2.059 Euro je Quadratmeter im regionalen Vergleich. Von den benachbarten Orten im Umkreis bis 17 Kilometer Entfernung liegen die Angebotsmieten zwischen 6,31 Euro (Breuna) und 8,47 Euro (Hofgeismar). Die Kaufpreise reichen von 1.406 Euro (Volkmarsen) bis 2.198 Euro (Bad Arolsen). Warburg liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden bei den Mieten und bei den Kaufpreisen auf einem ähnlichen Niveau wie Bad Arolsen. Die Bruttomietrendite von 4,64 Prozent liegt im unteren Bereich der Nachbargemeinden, wo Werte von 4,47 bis 6,54 Prozent zu verzeichnen sind. Volkmarsen weist mit 6,54 Prozent die höchste Rendite auf, Diemelstadt mit 4,47 Prozent die niedrigste.