Höxter, Stadt

Überblick: Lage und Struktur

Höxter ist eine Kleine Mittelstadt im Norden Nordrhein-Westfalens und Kreisstadt des Kreises Höxter im Regierungsbezirk Detmold. Die Stadt liegt an der Weser im Zentrum des Weserberglands und gilt als östlichste Stadt des Landes. Mit einer Fläche von 158,16 km² und rund 28.749 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 182 Einwohnern pro km². Die nächstgelegenen Großstädte sind Paderborn (ca. 45 km westlich), Göttingen (ca. 45 km südöstlich), Kassel (ca. 50 km südlich), Bielefeld (ca. 65 km nordwestlich) und Hannover (ca. 70 km nördlich). Höxter ist Standort des ABC-Abwehrregiment 7 und eines Standorts der Technischen Hochschule OWL. Das UNESCO-Welterbe Kloster Corvey gehört zu den bedeutendsten historischen Zeugen der Stadt.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.687 Euro pro m², die Angebotsmiete bei 7,28 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,31, die Bruttomietrendite liegt bei 5,18 %. Zum Vergleich: Der NRW-Durchschnitt liegt bei 2.530 Euro/m² Kaufpreis und 9,24 Euro/m² Miete. Höxters Werte liegen damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt – sowohl bei den Preisen als auch bei den Mieten. Die Bruttomietrendite von 5,18 % liegt jedoch über dem NRW-Durchschnitt von 4,52 % und damit im oberen Drittel der NRW-Standorte (Perzentilrang 85,9 %). Der Kreis Höxter als Ganzes weist mit 1.691 Euro/m² und 7,02 Euro/m² nahezu identische Werte auf.

Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise Höxters über denen der Nachbargemeinden wie Boffzen (1.188 Euro/m²), Fürstenberg (1.337 Euro/m²) oder Bevern (1.296 Euro/m²), während Marienmünster mit 1.904 Euro/m² deutlich über Höxter liegt. Die Angebotsmiete von 7,28 Euro/m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,02 Euro/m² und ist vergleichbar mit Holzminden (7,33 Euro/m²).

Preisentwicklung: Dynamik und Trends

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung der Immobilienpreise in Höxter. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.123 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.117 Euro/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 88 % über den Zeitraum. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 8,25 %. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Im Jahr 2020 fiel der Preis auf 834 Euro/m², bevor er 2021 auf 1.684 Euro/m² anstieg. Nach einer leichten Korrektur 2024 auf 1.489 Euro/m² folgte ein erneuter Anstieg auf 1.866 Euro/m² (2025) und 2.117 Euro/m² (2026).

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,54 Euro/m² (2018) auf 6,94 Euro/m² (2026) mit einem CAGR von 2,86 %. Auch hier gab es Schwankungen: Ein Tiefpunkt lag 2020 bei 5,17 Euro/m², gefolgt von einem Anstieg auf 6,41 Euro/m² (2022). Die Mietentwicklung war insgesamt moderater als die Preisentwicklung, was sich im steigenden Kaufpreisfaktor widerspiegelt.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Daten.

Regionale Einordnung: Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Höxters ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 2,84 % gesunken – von 29.589 auf 28.749 Einwohner im Jahr 2024. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2015 und 2021, als die Einwohnerzahl von 29.589 auf 28.467 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Entwicklung leicht mit einem Anstieg auf 28.749 (2023/2024). Die Arbeitslosenquote im Kreis Höxter bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 513 und 716 (absolute Zahl der Arbeitslosen, nicht in Prozent). Ein Tiefpunkt wurde 2022 mit 513 Arbeitslosen erreicht, 2023 stieg die Zahl wieder auf 617.

Der Kreis Höxter belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 223 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang 364, der auf schwache Zukunftsdynamik hinweist. In den Bereichen Stärke (Rang 182), Arbeitsmarkt (Rang 202) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 197) liegt der Kreis im mittleren Drittel. Schwächere Positionen zeigen sich in Demografie (Rang 222) und Wettbewerb/Innovation (Rang 272). Höxter selbst hat keinen Hochschulstandort (die TH OWL ist nur als Außenstelle vertreten).

Bewertung und Einordnung

Höxter präsentiert sich als mittelständisch geprägte Stadt im ländlichen Raum mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Landesvergleich. Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,18 % im Vergleich zum NRW-Durchschnitt von 4,52 % macht den Standort für renditeorientierte Investoren interessant. Die deutliche Preisdifferenz zu Paderborn und anderen NRW-Städten resultiert aus der peripheren Lage im Weserbergland.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten, aber anhaltenden Rückgang, was die Demografie-Problematik des Prognos-Rangs 222 unterstreicht. Die schwache Dynamik (Rang 364) und die Position im Wettbewerb/Innovation (Rang 272) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Die historische Bedeutung als Kreisstadt und der UNESCO-Welterbestandort Corvey bilden jedoch stabile Grundlagen für die Stadtentwicklung.

Die Kaufpreisentwicklung war volatil, mit einem deutlichen Anstieg in den letzten Jahren. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 19,31 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf eine gewisse Unterteuerung im Vergleich zu den Mietniveaus hindeuten könnte.