Bad Arolsen, Stadt
Bad Arolsen (PLZ 34454) liegt im Kreis Waldeck-Frankenberg in Hessen. Der Ort zählt 15.984 Einwohner auf 126,5 km², das entspricht 126 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,28 € pro m², der Kaufpreis bei 2.198 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,1 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Arolsen über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,65 € auf 9,14 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Waldeck-Frankenberg Rang 231 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 235, Stärkerang 215). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Twistetal, Volkmarsen und Diemelstadt an.
Immobilienpreise in Bad Arolsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bad Arolsen, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Bad Arolsen, Stadt. Die Stadt im Landkreis Waldeck-Frankenberg zeigt überdurchschnittliche Angebotspreise im Kreisvergleich, aber starke Schwankungen in den Zeitreihen, die auf einen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Bevölkerung wächst leicht, der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis im Mittelfeld ein.
Der Ort
Bad Arolsen ist eine Kleinstadt im nordhessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg mit knapp 16.000 Einwohnern und einer Fläche von 126,5 km². Die Stadt, die von 1655 bis 1918 Residenz der Grafen und Fürsten von Waldeck-Pyrmont war und heute als Luftkurort geführt wird, liegt am Nordrand des Waldecker Lands, etwa 45 Kilometer westnordwestlich von Kassel. Die Kernstadt erstreckt sich zwischen den Bächen Bicke und Thiele, die in die Aar münden. Bad Arolsen gliedert sich in zwölf Stadtteile, wobei die Kernstadt mit rund 7.300 Einwohnern den größten Teil der Bevölkerung stellt. Der nächstgrößere Stadtteil ist Mengeringhausen mit rund 3.300 Einwohnern.
Marktüberblick
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.198 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,28 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,11, die Bruttomietrendite liegt bei 4,52 Prozent.
Im Vergleich zum Kreis Waldeck-Frankenberg, in dem der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 1.669 Euro pro Quadratmeter liegt, liegt Bad Arolsen deutlich darüber. Auch im Landesvergleich mit Hessen (2.505 Euro pro Quadratmeter) liegt Bad Arolsen leicht unter dem Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich (2.408 Euro pro Quadratmeter) liegt die Stadt knapp 9 % darunter.
Bei der Angebotsmiete liegt Bad Arolsen mit 8,28 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (7,75 Euro) und leicht unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt die Stadt rund 7 % darunter.
Der Kaufpreisfaktor von 22,11 liegt über dem Kreiswert (17,85) und dem Bundesdurchschnitt (21,06), was auf einen relativ hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,52 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,15 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Bad Arolsen ungewöhnlich starke Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,68 Euro pro Quadratmeter (2019) und 9,24 Euro pro Quadratmeter (2024). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 879 Euro pro Quadratmeter (2023) und 2.501 Euro pro Quadratmeter (2019).
Diese starken jährlichen Ausschläge – etwa der sprunghafte Anstieg des Kaufpreises von 1.232 Euro (2018) auf 2.501 Euro (2019) und der anschließende Rückgang auf 1.017 Euro (2020) – deuten auf einen Markt mit sehr wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Objekte den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Trotz der Volatilität lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend erkennen: Der CAGR für die Miete beträgt 4,06 %, für den Kaufpreis 6,65 %. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.198 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Wert des Vorjahres (1.465 Euro, 2025) und dem langjährigen Mittel.
Regionale Einordnung
Bad Arolsen liegt bei den Angebotsmieten und Kaufpreisen über dem Niveau der umliegenden Orte im Umkreis. Von den acht verglichenen Nachbarorten weist Bad Arolsen die höchsten Angebotsmieten (8,28 Euro pro Quadratmeter) und die höchsten Angebotskaufpreise (2.198 Euro pro Quadratmeter) auf. Der nächstgelegene Nachbarort Twistetal (5,9 km) liegt mit 7,05 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.400 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis deutlich darunter. Auch Volkmarsen (7,7 km) und Wolfhagen (12,2 km) liegen mit 7,66 bzw. 7,94 Euro pro Quadratmeter Miete unter Bad Arolsen.
Die Bruttomietrendite von 4,52 % liegt im Perzentilrang 41,3 im Landesvergleich, was bedeutet, dass Bad Arolsen bei der Rendite etwa auf dem mittleren Drittel der hessischen Vergleichsorte liegt. Im Kreis Waldeck-Frankenberg liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite mit 6,15 % deutlich höher, was auf die insgesamt niedrigeren Kaufpreise im ländlichen Umland zurückzuführen ist.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Bad Arolsens ist seit 2015 um rund 480 Einwohner auf 15.984 (Stand 2024) gestiegen, was einer Zunahme von 3,1 % entspricht. Nach einem leichten Rückgang bis 2019 (15.382 Einwohner) setzte ab 2020 ein deutlicher Anstieg ein, der 2022 mit 15.987 Einwohnern seinen Höchststand erreichte. Seitdem pendelt sich die Bevölkerungszahl stabil bei knapp 16.000 ein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 126 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die absoluten Arbeitslosenzahlen gingen von 517 (2015) auf 454 (2023) zurück, mit einem Tiefpunkt von 389 im Jahr 2018. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv, was für eine Kleinstadt in dieser Region ungewöhnlich ist.
Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Waldeck-Frankenberg auf Platz 231 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Index Arbeitsmarkt erreicht der Kreis Platz 182, was über dem Median liegt. Im Index Demografie (Platz 247) und im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 274) liegt der Kreis hingegen im unteren Drittel. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Arolsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Arolsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,65 €/m² |
| 2019 | 4,68 €/m² |
| 2020 | 5,74 €/m² |
| 2021 | 6,57 €/m² |
| 2022 | 8,02 €/m² |
| 2023 | 7,72 €/m² |
| 2024 | 9,24 €/m² |
| 2025 | 7,40 €/m² |
| 2026 | 9,14 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Arolsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.232 €/m² |
| 2019 | 2.501 €/m² |
| 2020 | 1.018 €/m² |
| 2021 | 1.663 €/m² |
| 2022 | 1.317 €/m² |
| 2023 | 880 €/m² |
| 2024 | 1.661 €/m² |
| 2025 | 1.465 €/m² |
| 2026 | 2.062 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Arolsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,47 % |
| 2019 | 2,25 % |
| 2020 | 6,77 % |
| 2021 | 4,74 % |
| 2022 | 7,31 % |
| 2023 | 10,53 % |
| 2024 | 6,68 % |
| 2025 | 6,06 % |
| 2026 | 5,32 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Arolsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.507 Einwohner |
| 2016 | 15.501 Einwohner |
| 2017 | 15.452 Einwohner |
| 2018 | 15.470 Einwohner |
| 2019 | 15.382 Einwohner |
| 2020 | 15.571 Einwohner |
| 2021 | 15.825 Einwohner |
| 2022 | 15.987 Einwohner |
| 2023 | 15.984 Einwohner |
| 2024 | 15.984 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Arolsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,18 % |
| 2016 | 5,16 % |
| 2017 | 4,10 % |
| 2018 | 4,02 % |
| 2019 | 4,20 % |
| 2020 | 4,72 % |
| 2021 | 4,11 % |
| 2022 | 4,39 % |
| 2023 | 4,69 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 231 Rang |
| Dynamik | 235 Rang |
| Stärke | 215 Rang |
| Demografie | 247 Rang |
| Arbeitsmarkt | 182 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 274 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 210 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Arolsen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Bad Arolsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Arolsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Arolsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Arolsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Korbach | 8,34 €/m² |
| Bad Arolsen | 8,28 €/m² |
| Warburg | 7,96 €/m² |
| Wolfhagen | 7,94 €/m² |
| Marsberg | 7,74 €/m² |
| Volkmarsen | 7,66 €/m² |
| Diemelsee | 7,32 €/m² |
| Twistetal | 7,05 €/m² |
| Diemelstadt | 6,56 €/m² |
| Breuna | 6,31 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Arolsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Arolsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Marsberg | 7,76 % |
| Wolfhagen | 7,07 % |
| Volkmarsen | 6,54 % |
| Twistetal | 6,04 % |
| Breuna | 5,14 % |
| Korbach | 4,97 % |
| Warburg | 4,64 % |
| Bad Arolsen | 4,52 % |
| Diemelstadt | 4,47 % |
| Diemelsee | 4,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Twistetal | 5,9 km | 34477 | 7,05 € | 1.400 € | 6,04 % |
| Volkmarsen, Stadt | 7,7 km | 34471 | 7,66 € | 1.406 € | 6,54 % |
| Diemelstadt, Stadt | 10,4 km | 34474 | 6,56 € | 1.761 € | 4,47 % |
| Wolfhagen, Hans-Staden-Stadt | 12,2 km | 34466 | 7,94 € | 1.348 € | 7,07 % |
| Breuna | 12,3 km | 34479 | 6,31 € | 1.472 € | 5,14 % |
| Marsberg, Stadt | 14,3 km | 34431 | 7,74 € | 1.196 € | 7,76 % |
| Diemelsee | 15,0 km | 34519 | 7,32 € | 1.983 € | 4,43 % |
| Warburg, Hansestadt | 15,0 km | 34414 | 7,96 € | 2.059 € | 4,64 % |
| Korbach, Hansestadt, Kreisstadt | 15,6 km | 34497 | 8,34 € | 2.012 € | 4,97 % |
Wo liegt Bad Arolsen?
Lage
Bad Arolsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Arolsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,28 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.198 € |
| Bruttomietrendite | 4,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,1 |
| Einwohner | 15.984 |
| Einwohner je km² | 126 |
| Fläche (km²) | 126,5 |
| Arbeitslosenquote | 4,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #231 |
| Prognos Dynamikrang | #235 |
| Prognos Stärkerang | #215 |
| Koordinaten | 51,3800, 9,0171 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Arolsen
Was kostet eine Wohnung in Bad Arolsen?
Die Angebotsmiete liegt in Bad Arolsen bei 8,28 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.198 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Waldeck-Frankenberg (7,75 Euro), aber unter dem Hessischen Durchschnitt (9,69 Euro). Der Kaufpreis ist mit 2.198 Euro deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 1.669 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Arolsen entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg in Bad Arolsen von 6,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,14 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 4,06 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.232 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.062 Euro (2026), mit einem jährlichen Durchschnittswachstum von etwa 6,65 Prozent. Beide Reihen weisen dabei starke jährliche Schwankungen auf, etwa fiel die Miete 2019 auf 4,68 Euro und der Kaufpreis 2023 auf 879 Euro. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Arolsen?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Bad Arolsen beträgt 4,52 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,11. Die Rendite liegt damit unter dem Durchschnitt des Kreises Waldeck-Frankenberg (6,15 Prozent) und auch unter dem Hessischen Durchschnitt (4,98 Prozent). Im Perzentilrang der hessischen Orte liegt Bad Arolsen bei 41,33, was bedeutet, dass rund 59 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 22,11 (Kreis: 17,85, Hessen: 21,06) bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Bad Arolsen?
Bad Arolsen hat aktuell 15.984 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 126,47 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 126 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (15.507 Einwohner) ist die Bevölkerung um rund 3,1 Prozent gestiegen. Der Kreis Waldeck-Frankenberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 231 von rund 400 deutschen Kreisen.
Wie schneidet Bad Arolsen im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Ukreis liegen mehrere Orte mit teils deutlich niedrigeren Kaufpreisen: Twistetal (5,9 km) bietet Wohnungen zu 1.400 Euro pro Quadratmeter, Wolfhagen (12,2 km) zu 1.348 Euro und Marsberg (14,3 km) sogar nur zu 1.196 Euro. Die Angebotsmieten im Umland liegen zwischen 6,31 Euro (Breuna) und 7,96 Euro (Warburg), Bad Arolsen liegt mit 8,28 Euro darüber. Die Bruttomietrenditen im Umland reichen von 4,43 Prozent (Diemelsee) bis 7,76 Prozent (Marsberg).
Woher stammen die Daten zu Bad Arolsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Arolsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Arolsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Waldeck-Frankenberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lichtenfels, Stadt | 35104 | 7,04 € | 702 € | 12,04 % |
| Frankenau, Nationalparkstadt | 35110 | 7,44 € | 775 € | 11,52 % |
| Gemünden (Wohra), Stadt | 35285 | 8,62 € | 1.205 € | 8,58 % |
| Allendorf (Eder) | 35108 | 8,45 € | 1.383 € | 7,33 % |
| Hatzfeld (Eder), Stadt | 35116 | 7,21 € | 1.223 € | 7,07 % |
| Burgwald | 35099 | 7,63 € | 1.315 € | 6,97 % |
| Haina (Kloster) | 35114 | 8,22 € | 1.435 € | 6,88 % |
| Volkmarsen, Stadt | 34471 | 7,66 € | 1.406 € | 6,54 % |