Burgwald

Marktüberblick und Preisniveau

Burgwald ist eine Gemeinde im nordhessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg mit rund 4.950 Einwohnern auf 41,3 km². Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Preisniveaus und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,63 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.315 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,35, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,35-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die Bruttomietrendite von 6,97 % liegt deutlich über den Vergleichswerten für Kreis, Bundesland und Deutschland. Sie ist die höchste unter den Nachbarorten im Umkreis von 13 km und rangiert im 93. Perzentil Hessens. Dieses Niveau entsteht durch die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten — der Markt bietet hier eine strukturell höhere Rendite im Vergleich zu den meisten anderen hessischen Lagen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen markanten Anstieg von 4,15 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 8,66 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 7,07 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 6,89 %, was den starken Anstieg der frühen Jahre widerspiegelt.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich volatiler: Nach 1.643 Euro pro m² im Jahr 2018 fiel der Preis bis 2022 auf 1.035 Euro, stieg 2023 auf 1.457 Euro und 2024 auf 1.646 Euro, bevor er 2025 wieder auf 1.031 Euro sank. Der CAGR von -6,44 % über den Gesamtzeitraum zeigt, dass die Kaufpreise trotz der kurzen Zeitspanne kaum gewachsen sind. Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr sind bei einem ländlichen Markt mit geringem Transaktionsvolumen typisch.

Regionale Einordnung

Burgwald liegt bei beiden Hauptkennzahlen unter dem Durchschnitt seines Umlands. Die Angebotsmiete von 7,63 Euro pro m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,75 Euro, deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.315 Euro pro m² liegt unter dem Kreiswert von 1.669 Euro, unter dem hessischen Durchschnitt von 2.505 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 14,35 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 17,85. Unter den Nachbarorten weisen Frankenau (Faktor ca. 10,4) und Gemünden (Faktor ca. 14,0) niedrigere Werte auf. Burgwald liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 km hat nur Frankenau mit 11,52 % eine höhere Bruttomietrendite — dieser Ort weist jedoch mit 775 Euro pro m² einen extrem niedrigen Kaufpreis auf, der das Ergebnis mitbestimmt.

Burgwald folgt damit dem Muster des ländlichen Umlands: niedrigere Preise als in den größeren Städten Frankenberg (2.575 Euro) oder Battenberg (2.199 Euro), aber auch niedrigere Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl der Gemeinde liegt seit Jahren stabil bei rund 4.900 bis 5.000. Von 2015 (4.863) bis 2024 (4.947) betrug die Gesamtentwicklung +1,7 %. Ein leichter Anstieg ist in den Jahren 2021 bis 2022 zu verzeichnen (von 4.926 auf 5.034), gefolgt von einem Rückgang auf den aktuellen Stand. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 120 Einwohnern pro km².

Die Arbeitslosenquote bewegt sich im beobachteten Zeitraum zwischen 63 und 88 (in der Einheit der Datenquelle, was Promille entspricht). Der Wert von 74 im Jahr 2023 liegt damit im unteren Mittelfeld der letzten Jahre und entspricht etwa dem Niveau von 2018. Die Schwankungen zwischen 2019 (63) und 2022 (88) sind beträchtlich.

Die Gemeinde gliedert sich in fünf Ortsteile (Burgwald, Bottendorf, Ernsthausen, Birkenbringhausen, Wiesenfeld) und hat einen Waldanteil von 50 % am Gemeindegebiet. Der Ortsteil Burgwald selbst entstand als Nachkriegssiedlung auf dem Gelände einer ehemaligen Munitionsanstalt und hieß bis 1996 Industriehof.

Standortfaktoren

Der Landkreis Waldeck-Frankenberg, dem Burgwald angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 231 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt liegt mit Platz 182 über dem Median, während Wettbewerb und Innovation mit Platz 274 unter dem Median liegen. Demografie (Platz 247) und Wohlstand (Platz 210) bewegen sich im unteren Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen und hoher Bruttomietrendite entspricht dem Muster ländlicher Lagen in Hessen, die außerhalb der Ballungsräume liegen.