Lichtenfels, Stadt

Marktüberblick: Extreme Niedrigpreise bei hoher Rendite

Lichtenfels (Stadt) weist die extremste Preisstruktur unter allen vergleichbaren Orten im Umkreis auf. Mit einem Angebotskaufpreis von 702 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.669 Euro und unter allen acht Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbarort Medebach (7,2 km) kostet mit 1.727 Euro pro Quadratmeter das Mehrfache. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,04 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,75 Euro und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro.

Die Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 12,04 Prozent. Das ist der höchste Wert unter allen Nachbarorten und liegt knapp doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 6,15 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 8,31 ist der niedrigste in der Region und bedeutet, dass der Kaufpreis dem 8,31-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis beträgt der Durchschnitt 17,85, in Hessen 21,06. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert bei gleichbleibender Miete eine höhere Rendite für Investoren.

Preisentwicklung: Volatilität als Merkmal des kleinen Marktes

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die sich aus der geringen Markttiefe bei rund 4.100 Einwohnern ergibt. Im Jahr 2021 sprangen sowohl die Angebotsmiete auf 10,17 Euro pro Quadratmeter als auch der Kaufpreis auf 1.346 Euro pro Quadratmeter an – Werte, die mehr als doppelt so hoch lagen wie die Vorjahreswerte. Dieser Anstieg war wahrscheinlich durch einzelne hochpreisige Transaktionen oder Inserate verzerrt.

Bereits 2023 korrigierte sich der Markt deutlich zurück: Die Miete fiel auf 4,14 Euro, der Kaufpreis auf 541 Euro. Die aktuellen Werte von 7,04 Euro Miete und 702 Euro Kaufpreis liegen zwischen diesen Extremen. Die CAGR-Werte von 11,15 Prozent für die Miete und 5,73 Prozent für den Kaufpreis über den Zeitraum sind statistisch kaum aussagekräftig, da sie von den Ausreißern 2021 und 2023 geprägt werden.

Die Volatilität ist ein strukturelles Merkmal kleiner Märkte: Bei wenigen Transaktionen können einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Für Investoren bedeutet dies, dass aktuelle Durchschnittswerte nur begrenzt Aussagekraft über die tatsächliche Marktpreislage haben.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreis und im Bundesland

Lichtenfels positioniert sich als Preisbremsen-Ort im Kreis Waldeck-Frankenberg. Mit 702 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort nur bei etwa 42 Prozent des Kreisdurchschnitts. Die Angebotsmiete von 7,04 Euro liegt bei rund 91 Prozent des Kreiswerts. Diese Diskrepanz – niedrige Miete bei noch niedrigerem Kaufpreis – ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Im bundeslandweiten Vergleich fällt Lichtenfels noch deutlicher auf: Der Kaufpreis liegt bei nur 28 Prozent des hessischen Durchschnitts von 2.505 Euro, die Miete bei 73 Prozent von 9,69 Euro. Der Ort belegt im Bundesland das 100. Perzentil bei der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass er die höchste Rendite von allen 421 untersuchten Orten in Hessen aufweist.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Alle Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 775 und 2.581 Euro pro Quadratmeter deutlich über Lichtenfels. Selbst der günstigste Nachbarort Frankenau (775 Euro) liegt um 10 Prozent über Lichtenfels. Die Renditen der Nachbarn liegen zwischen 3,91 und 5,80 Prozent – Lichtenfels mit 12,04 Prozent ist ein deutlicher Ausreißer nach oben.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und wirtschaftliche Schwäche

Die Bevölkerung von Lichtenfels ist seit 2015 um 1,6 Prozent auf 4.114 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sehr niedrig. Der Rückgang ist moderat, aber beständig – in den Jahren 2015 bis 2020 fiel die Einwohnerzahl von 4.181 auf 4.093, ehe sie sich 2021 bis 2022 kurz erholte und 2023 wieder auf 4.114 sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,3 Prozent (53 Promille).

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Waldeck-Frankenberg den Gesamt-Rang 231 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 274, gefolgt vom Demografie-Index mit Rang 247. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 182 ist der stärkste Teilindex. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen begünstigen kann.

Die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Schwäche des Kreises können in einem Zusammenhang mit den niedrigen Immobilienpreisen stehen: Geringe Nachfrage drückt die Preise. Die hohe Bruttomietrendite ist weniger ein Zeichen besonderer Attraktivität als vielmehr die Folge strukturell niedriger Kaufpreise in einer Region mit schwachem Wachstum.

Zusammenfassung: Niedrigpreismarkt mit strukturellen Risiken

Lichtenfels (Stadt) ist ein klar definierter Niedrigpreismarkt mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 12,04 Prozent. Die extrem niedrigen Kaufpreise von 702 Euro pro Quadratmeter sind der bestimmende Faktor für diesen Markt. Die hohe Rendite resultiert nicht aus überdurchschnittlich hohen Mieten, sondern aus einem Kaufpreis, der deutlich unter allen regionalen und überregionalen Vergleichswerten liegt.

Die extreme Volatilität der Zeitreihen warnt vor einer übermäßigen Gewichtung einzelner Jahreswerte. Bei einer Gemeindegröße von 4.100 Einwohnern können wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren. Für Investoren bedeutet dies, dass die aktuelle Rendite von 12,04 Prozent nicht automatisch nachhaltig ist – sie ist das Produkt eines sehr kleinen Marktes mit niedriger Nachfrage.

Die demografische Entwicklung ist leicht rückläufig, der Kreis Waldeck-Frankenberg weist in den Prognos-Indizes Schwächen bei Wettbewerb, Innovation und Demografie auf. Diese Faktoren sprechen gegen eine nennenswerte Wertsteigerung der Immobilien. Die hohe Rendite ist somit primär als Ertragsanlage zu verstehen, nicht als Wertsicherung.