Hatzfeld (Eder), Stadt

Marktüberblick

Hatzfeld (Eder) ist eine Stadt im nordhessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg mit rund 3.000 Einwohnern auf einer Fläche von 58,51 km². Die Stadt gliedert sich in fünf Ortsteile – Kernstadt, Biebighausen, Eifa, Holzhausen und Reddighausen – und liegt im Tal der Eder, nordwestlich von Marburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 51 Einwohner je Quadratkilometer, was den Ort zu einer dünn besiedelten Kleinstadt macht.

Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Preise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 7,21 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.223 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Waldeck-Frankenberg (Miete 7,75 €/m², Kaufpreis 1.669 €/m²) und deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt (Miete 9,69 €/m², Kaufpreis 2.505 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,14 – ebenfalls unter dem Kreiswert von 17,85 und dem Landeswert von 21,06. Die Bruttomietrendite liegt mit 7,07 % über dem Kreis- (6,15 %) und dem Landesdurchschnitt (4,98 %) und gehört damit zu den höchsten im regionalen Vergleich.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität in beiden Preiskategorien. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 3,83 €/m² (2019) und 10,50 €/m² (2023) – eine Bandbreite, die auf einen kleinen Markt mit geringer Inseratendichte hindeutet. Der Kaufpreis fiel von 967 €/m² (2019) auf 446 €/m² (2021), stieg dann auf über 1.090 €/m² (2022) und liegt 2026 bei 893 €/m².

Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) von 6,02 % für die Miete und -1,13 % für den Kaufpreis über die jeweiligen Zeiträume sind aufgrund dieser starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig. Sie geben einen Durchschnitt an, verdecken aber die tatsächliche Marktdynamik. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,21 €/m² (2026) liegt deutlich unter dem Spitzenwert von 10,50 €/m² (2023) und über dem Tief von 3,83 €/m² (2019).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Hatzfeld die niedrigste Angebotsmiete auf (7,21 €/m² gegenüber 7,28–8,85 €/m² bei den Nachbarn). Der Kaufpreis von 1.223 €/m² liegt ebenfalls am niedrigsten aller Nachbarorte – Biedenkopf (1.267 €/m²) und Allendorf (Eder) (1.383 €/m²) folgen dicht.

Die Bruttomietrendite von 7,07 % ist eine Folge des niedrigen Kaufpreises bei gleichzeitig niedriger Miete. Sie liegt unter der von Biedenkopf (8,38 %) und Allendorf (Eder) (7,33 %), aber deutlich über der von Battenberg (4,61 %) und Bad Berleburg (5,13 %). Der Perzentilrang von 94,3 % im Bundesland zeigt, dass Hatzfeld bei der Rendite zu den höchsten 6 % der verglichenen hessischen Orte gehört.

Diese hohe Rendite ist kein Indikator für eine besondere Attraktivität, sondern spiegelt die niedrigen absoluten Preise wider – ein Merkmal ländlicher Räume in Hessen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Hatzfeld ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.029 Einwohnern (2015) auf 3.000 (2024), ein Verlust von knapp einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 68 Promille (6,8 %) und ist damit deutlich höher als der Tiefstand von 39 Promille im Jahr 2019. Der Anstieg entspricht dem Muster vieler ländlicher Regionen in Hessen, ist aber kein Extremwert im bundesweiten Vergleich.

Der Kreis Waldeck-Frankenberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 231 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 274, während der Arbeitsmarkt mit Rang 182 besser abschneidet. Die Demografie liegt mit Rang 247 im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Für Hatzfeld liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine detaillierte Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.