Breidenbach

Marktüberblick

Breidenbach ist eine Großgemeinde im Hessischen Hinterland mit 6.778 Einwohnern auf 44,83 km². Die Gemeinde gliedert sich in sieben Ortsteile, deren Hauptort Breidenbach knapp 3.000 Einwohner zählt und an der Bundesstraße 253 liegt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen ein widersprüchliches Bild: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.439 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.262 Euro und leicht über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 8,02 Euro je Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreiswert von 8,95 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,95 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 25,35. Beide Rendite-Kennzahlen liegen deutlich unter den Vergleichswerten: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,19 Prozent, Hessen bei 4,98 Prozent, Deutschland bei 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,35 übersteigt den Kreiswert von 20,80 und den Bundesdurchschnitt von 21,06 deutlich.

Diese Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Miete führt zu einer der niedrigsten Renditen im gesamten Umland. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,5 km liegt Breidenbach beim Kaufpreis mit 2.439 Euro je Quadratmeter an erster Stelle, während die Miete mit 8,02 Euro leicht über dem Nachbarmittel von 7,85 Euro liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das hinausgeht, was in größeren Märkten üblich ist. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 717 Euro je Quadratmeter (2018) und 3.029 Euro (2026), die Angebotsmiete zwischen 4,83 Euro (2018) und 8,71 Euro (2026).

Besonders auffällig ist der Kaufpreisanstieg von 717 Euro im Jahr 2018 auf 1.588 Euro im Jahr 2020, gefolgt von einem Rückgang auf 955 Euro im Jahr 2022, einem erneuten Sprung auf 2.397 Euro im Jahr 2023 und einem weiteren Anstieg auf 3.029 Euro im Jahr 2026. Die Miete stieg von 4,83 Euro im Jahr 2018 auf 8,06 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 5,60 Euro im Jahr 2022 und pendelte sich zwischen 6,45 und 8,71 Euro ein.

Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 19,74 Prozent für die Kaufpreise und 7,65 Prozent für die Mieten. Solche extremen Schwankungen können auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt in diesem Zeitraum einen leichten Rückgang: Von 6.818 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.778 im Jahr 2024, was einer Abnahme von 0,59 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,4 Prozent und war damit deutlich höher als 2015, als sie bei 8,0 Prozent lag.

Regionale Einordnung

Breidenbach hebt sich von den Nachbarorten durch seine Preisstruktur ab. Mit 2.439 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort deutlich über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis. Der nächstgelegene Nachbar, Bad Laasphe (5,4 km), liegt mit 1.818 Euro je Quadratmeter um 25 Prozent niedriger. Steffenberg (5,6 km) weist mit 950 Euro je Quadratmeter den mit Abstand niedrigsten Kaufpreis auf, was einer Bruttomietrendite von 9,73 Prozent entspricht — der höchsten aller Nachbarorte.

Der Kaufpreisfaktor von 25,35 übersteigt den Kreisdurchschnitt von 20,80 um etwa 22 Prozent. Im Bundesland Hessen liegt Breidenbach bei der Bruttomietrendite auf dem 13. Perzentil: Nur etwa 13 Prozent der hessischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zeigt sich ein ähnliches Muster: Der Kaufpreis liegt mit 2.439 Euro leicht unter dem hessischen Mittel von 2.505 Euro, die Miete von 8,02 Euro liegt jedoch deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis ist der bestimmende Faktor für die schwache Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Marburg-Biedenkopf, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Werte beziehen, belegt im Gesamtindex 2025 Rang 192 von rund 400 deutschen Kreisen — damit im mittleren Drittel. Im Dynamik-Index erreicht der Kreis mit Rang 106 ein gutes Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 212 im unteren Bereich liegt. Die Teilindizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 280) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 212) sind die schwächsten Bereiche. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 120 im oberen Drittel, der Demografie-Index mit Rang 164 im mittleren Bereich.

Die Gemeinde Breidenbach entstand in ihrer heutigen Form in den 1970er-Jahren im Zuge der Hessischen Gebietsreform und umfasst heute sieben Ortsteile. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren weitestgehend stabil geblieben, mit einem leichten Rückgang von 0,59 Prozent seit 2015. Die Bevölkerungsdichte beträgt 151 Einwohner je Quadratkilometer.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde liegt abseits der großen Wirtschaftszentren, ist aber über die B 253 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die Nachbargemeinden im Umland sind überwiegend kleiner und weisen deutlich niedrigere Kaufpreise auf.