Bad Endbach

Marktüberblick

Bad Endbach liegt im Westen des Landkreises Marburg-Biedenkopf im Hessischen Hinterland, 20 Kilometer westlich von Marburg. Die Großgemeinde mit 7.906 Einwohnern auf 39,85 Quadratkilometern weist eine Bevölkerungsdichte von 198 Einwohnern je km² auf und gliedert sich in acht Ortsteile. Der Ort ist als Kneipp-Heilbad anerkannt und verfügt über die Lahn-Dill-Bergland-Therme. Das Gemeindegebiet ist zu 42,9 Prozent bewaldet.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Preise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt mit 8,13 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (8,95 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,69 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.366 Euro je Quadratmeter entspricht 60,4 Prozent des Kreiswerts (2.262 Euro) und 54,5 Prozent des Landeswerts (2.505 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 14 liegt deutlich unter dem Kreis- (20,8) und Landesdurchschnitt (21,1).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bad Endbach war in den vergangenen Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,47 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,03 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 9,2 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2020 und 2021, wo die Miete von 4,00 auf 7,15 Euro je Quadratmeter sprang.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatil. Nach 1.029 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2020 ein Ausreißer von 3.062 Euro. Ab 2021 pendelte sich der Kaufpreis auf einem niedrigeren Niveau ein: 1.596 Euro (2021), 1.533 Euro (2022), ein Tief von 895 Euro (2023), gefolgt von 1.547 Euro (2024). Die jüngsten Werte zeigen einen leichten Abwärtstrend von 1.434 Euro (2025) auf 1.317 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 3,1 Prozent.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und stark gestiegener Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,15 Prozent – einem der höchsten Werte im gesamten Bundesland.

Der aktuelle Angebotsmiete-Wert von 8,13 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 9,03 Euro für 2026. Dies deutet darauf hin, dass sich die Mieten im aktuellen Angebot leicht von der historischen Entwicklung entfernt haben.

Regionale Einordnung

Bad Endbach weist im regionalen Vergleich die niedrigsten Immobilienpreise auf. Die Angebotsmiete von 8,13 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,95 Euro und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Der Kaufpreis von 1.366 Euro je Quadratmeter ist mit rund 60 Prozent des Kreiswerts (2.262 Euro) und etwa 55 Prozent des Landeswerts (2.505 Euro) der niedrigste im gesamten Landkreis Marburg-Biedenkopf.

Der Kaufpreisfaktor von 14 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreis- (20,8) und Landesdurchschnitt (21,1). Diese niedrigen Faktoren gehen einher mit der höchsten Bruttomietrendite im gesamten Bundesland: Mit einem Perzentilrang von 95,01 liegt Bad Endbach bei der Rendite an der Spitze aller 421 betrachteten hessischen Orte.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,6 Kilometer ist die Rendite von 7,15 Prozent nur von Steffenberg (9,73 Prozent) übertroffen. Siegbach liegt mit 7,32 Prozent knapp darüber. Die anderen Nachbarorte weisen deutlich niedrigere Renditen auf – Bischoffen mit 2,87 Prozent etwa, was auf den extrem hohen Kaufpreis von 3.606 Euro je Quadratmeter in diesem Ort zurückzuführen ist.

Die niedrigen Preise in Bad Endbach liegen im unteren Bereich der Nachbarorte und entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden im Hessischen Hinterland.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bad Endbach ist seit 2015 um 2,85 Prozent von 8.138 auf 7.906 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 ging die Einwohnerzahl kontinuierlich von 8.138 auf 7.917 zurück, 2020 folgte ein Anstieg auf 8.001, bevor der Trend sich 2021 wieder umkehrte. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 7.906 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,66 Prozent im Jahr 2015 auf 3,57 Prozent im Jahr 2023 an. Der Anstieg war insbesondere zwischen 2018 und 2020 deutlich – von 2,12 auf 3,61 Prozent. Seitdem pendelt sich die Quote auf einem leicht erhöhten Niveau ein (3,14 Prozent im Jahr 2021, 2,95 Prozent im Jahr 2022, 3,57 Prozent im Jahr 2023). Mit 171 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 7.906 liegt die absolute Zahl im unteren Bereich.

Der Bevölkerungsrückgang und die steigende Arbeitslosigkeit gehen einher mit der Struktur als ländliche Gemeinde im Hessischen Hinterland.

Standortfaktoren

Der Landkreis Marburg-Biedenkopf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 192 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index erreicht mit Rang 106 ein relativ gutes Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 212 und der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 280 schwächere Werte aufweisen. Der Wohlstands- und soziale Lage-Index liegt bei Rang 212, der Demografie-Index bei Rang 164.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage 20 Kilometer westlich von Marburg bietet theoretisch Zugang zur Philipps-Universität Marburg.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Bruttomietrendite und einer leicht rückläufigen Bevölkerung mit steigender Arbeitslosigkeit beschreibt einen Markt, der durch niedrige Einstiegskosten und hohe Renditepotenziale gekennzeichnet ist.