Steffenberg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Steffenberg liegt im Gladenbacher Bergland im Westen des Landkreises Marburg-Biedenkopf, etwa 35 Kilometer südwestlich von Marburg. Die 24,3 Quadratkilometer große Gemeinde mit sechs Ortsteilen hat eine Bevölkerungsdichte von 166 Einwohnern pro Quadratkilometer und gehört zu den sieben als Hinterlandkommunen bezeichneten Gemeinden des Landkreises. Die Höhenlage zwischen 330 und 550 Metern ü. NN prägt die Siedlungsstruktur.

Der Immobilienmarkt in Steffenberg ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 950 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts. Die Angebotsmiete von 7,70 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 8,95 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,69 Euro. Diese niedrigen Preise resultieren in einer Bruttomietrendite von 9,73 Prozent – dem höchsten Wert aller 421 verglichenen Orte in Hessen (Perzentilrang 99,3). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,28, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das Zehnfache der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Marburg-Biedenkopf liegt der Faktor bei 20,8, in Hessen bei 21,1. Steffenberg ist damit der einzige Ort im Umkreis, bei dem der Kaufpreisfaktor unter 15 liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität auf niedrigem Niveau

Die Kaufpreisentwicklung in Steffenberg zeigt eine deutliche Volatilität. Von 854 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen die Preise kontinuierlich auf 1.497 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 75 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2025 folgte ein starker Rückgang auf 1.049 Euro, und 2026 liegt der Wert bei 921 Euro pro Quadratmeter. Damit bewegt sich der aktuelle Kaufpreis wieder nahe dem Niveau von 2021.

Die Mietentwicklung verlief weniger extrem, aber ebenfalls schwankend. Von 7,14 Euro im Jahr 2019 fiel die Miete auf 5,80 Euro im Jahr 2021, stieg dann bis 2024 auf 7,06 Euro und lag 2025 bei 6,78 Euro. Der aktuelle Wert von 7,73 Euro übertrifft damit wieder den Stand von 2019.

Die langfristigen Wachstumsraten liegen mit 1,50 Prozent pro Jahr beim Kaufpreis und 1,14 Prozent bei der Miete deutlich unter dem, was man aus deutschen Großstädten kennt. Die starke Preisschwankung zwischen 2023 und 2026 beim Kaufpreis deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate große Auswirkungen auf den Durchschnitt haben.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Hinterland

Im regionalen Vergleich hebt sich Steffenberg deutlich von allen Nachbarorten ab. Mit 950 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort unter allen acht verglichenen Nachbargemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Angelburg (2,4 Kilometer) weist mit 2.218 Euro mehr als das Doppelte aus. Dautphetal (5,2 Kilometer) liegt bei 1.241 Euro, Biedenkopf bei 1.267 Euro. Selbst der relativ günstige Nachbarort Bad Endbach (1.366 Euro) liegt um 44 Prozent über Steffenberg.

Diese Preisdifferenz erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Während die Miete mit 7,70 Euro zwar unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, ist der Kaufpreis noch stärker unter dem Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 10,28 ist weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 20,8. In den Nachbarorten liegen die Renditen zwischen 3,95 Prozent (Breidenbach) und 8,38 Prozent (Biedenkopf) – Steffenberg liegt mit 9,73 Prozent darüber.

Der Kreis Marburg-Biedenkopf insgesamt weist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.262 Euro und einer Rendite von 5,19 Prozent ein deutlich anderes Marktprofil auf als Steffenberg. Der Ort ist damit ein Ausreißer im regionalen Vergleich.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Steffenberg ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 4.061 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 3.942 im Jahr 2019 zurück. Seit 2020 stabilisiert sie sich bei rund 4.000 bis 4.050 Einwohnern. Zum 31. Dezember 2024 wurden 4.027 Einwohner registriert, was einer Gesamtentwicklung von minus 0,84 Prozent seit 2015 entspricht.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Tendenz. Von 7,3 Prozent im Jahr 2015 sank sie bis 2019 auf 6,8 Prozent, stieg dann während der Pandemie auf 8,9 Prozent im Jahr 2020 und erreichte 2023 mit 9,3 Prozent ihren höchsten Wert der Reihe. Diese Entwicklung geht einher mit der strukturellen Schwäche des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Der Kreis Marburg-Biedenkopf belegt Rang 192 von 400 im Gesamtranking, mit besonders schwachen Werten bei Wettbewerb und Innovation (Rang 280) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 212). Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 120 im Mittelfeld, die Demografie mit Platz 164.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch das Hessische Hinterland geprägt, mit einer überwiegend ländlichen Prägung und geringerer Bevölkerungsdichte als der hessische Durchschnitt.

Standort und Infrastruktur: Ländliches Hinterland mit Vernetzung

Steffenberg liegt verkehrsgünstig im Hessischen Hinterland, eingebettet zwischen den Nachbargemeinden Breidenbach, Dautphetal, Bad Endbach, Angelburg und Eschenburg. Der zentrale Ortsteil Niedereisenhausen ist über die Landesstraßen 3042, 3331 und 3049 mit den umliegenden Gemeinden verbunden. Marburg als nächstgrößere Stadt und potenzieller Pendlerstandort liegt etwa 35 Kilometer entfernt, Dillenburg 20 Kilometer.

Die Gemeinde entstand 1972 im Zuge der Hessischen Gebietsreform durch den freiwilligen Zusammenschluss der Gemeinden Niedereisenhausen, Obereisenhausen, Niederhörlen und Oberhörlen. Zwei Jahre später kamen Steinperf und Quotshausen hinzu. Eine geplante Fusion mit der Nachbargemeinde Angelburg scheiterte 2015 bei einer Bürgerabstimmung mit 52,7 Prozent dagegen.

Die sechs Ortsteile verteilen sich auf eine Fläche von 24,3 Quadratkilometern. Niedereisenhausen ist mit rund 1.300 Einwohnern der größte Ortsteil und Verwaltungssitz. Zusammen mit Obereisenhausen (523), Quotshausen (524), Oberhörlen (781), Niederhörlen (363) und Steinperf (841) ergibt sich die aktuelle Einwohnerzahl von rund 4.000. Die Ortsteile sind historisch gewachsen, die ältesten urkundlichen Nennungen reichen bis ins Jahr 1103 zurück.