Angelburg

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreisfaktor

Angelburg ist eine 16,73 km² große Gemeinde im Westen des Landkreises Marburg-Biedenkopf im Hessischen Hinterland. Sie besteht aus den drei Ortsteilen Frechenhausen, Gönnern und Lixfeld und entstand 1972/1974 im Zuge der Hessischen Gebietsreform. Mit 3.410 Einwohnern (2024) und 204 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde.

Der aktuelle Angebotsmarkt zeigt ein interessantes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 7,77 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,95 Euro, unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.218 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen drei Vergleichswerten (Kreis: 2.262 Euro, Hessen: 2.505 Euro, Deutschland: 2.409 Euro).

Trotz der niedrigeren absoluten Preise fällt der Kaufpreisfaktor mit 23,79 über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21 aus. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in der Region. Entsprechend liegt die Bruttomietrendite mit 4,2 Prozent unter dem Kreiswert von 5,2 Prozent, dem Landeswert von 5,0 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Angelburg gehört damit im Bundesland mit einem Perzentilrang von 24 zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen. Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass der Kaufpreis zwar absolut unter dem Landesdurchschnitt liegt, aber im Verhältnis zur noch niedrigeren Miete überproportional hoch ist.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei den Kaufpreisen

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,11 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 7,12 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 4,2 Prozent entspricht. Die Miete schwankte dabei zwischenzeitlich – 2019 lag sie mit 3,00 Euro noch deutlich niedriger, bevor sie 2020 auf 8,12 Euro anstieg und seither zwischen 5,88 und 8,89 Euro pendelte.

Noch deutlicher ausgeprägt ist die Volatilität bei den Kaufpreisen. Hier liegen Daten erst ab 2021 vor. Der Kaufpreis stieg von 891 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 994 Euro im Jahr 2022, sprang dann 2023 auf 2.564 Euro und korrigierte 2024 auf 2.077 Euro. In den Folgejahren 2025 und 2026 liegen die Werte bei 2.475 bzw. 2.651 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate liegt bei 24,4 Prozent – ein Wert, der vor allem durch den starken Anstieg zwischen 2022 und 2023 verzerrt wird. Diese extreme Schwankungsbreite von unter 1.000 auf über 2.500 Euro je Quadratmeter innerhalb von zwei Jahren deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Bevölkerungsrückgang, leicht erhöhte Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Angelburgs ist seit 2015 um 3,7 Prozent von 3.541 auf 3.410 Einwohner (2024) gesunken. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2019 und 2020, als die Einwohnerzahl von 3.555 auf 3.422 fiel. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 3.410 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 67 Promille (6,7 Prozent) und hat sich seit 2015 (58 Promille) leicht erhöht. Der Anstieg auf 67 Promille im Jahr 2022 wurde 2023 nur unwesentlich auf 67 Promille korrigiert. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungsrückgang und moderat erhöhter Arbeitslosigkeit deutet auf eine eher stabile, aber nicht wachsende lokale Wirtschaft hin.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftsaussichten, keine Hochschulen

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Landkreis Marburg-Biedenkopf, auf den sich die Ränge beziehen, auf Rang 192 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 106 aus, während der Stärke-Index mit Rang 212 und die Teilindizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 212) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 280) schwächer abschneiden. Die Demografie liegt mit Rang 164 im Mittelfeld, der Arbeitsmarkt mit Rang 120 über dem Median.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied im Zweckverband Interkommunale Zusammenarbeit Hinterland, der alle Kommunen des Hessischen Hinterlandes umfasst und mit der nordrhein-westfälischen Stadt Bad Laasphe eine gemeinsame Entwicklung vorantreibt. Die Scheldetalbahn, die die Ortsteile Lixfeld, Frechenhausen und Gönnern verband, ist stillgelegt. Die Anbindung erfolgt über die Landesstraße 3042, die das Gansbachtal durchquert und nach Dillenburg führt.

Regionale Einordnung: Unterschiedliche Marktsegmente im Umland

Im direkten Umland zeigt sich ein deutlich differenziertes Bild. Steffenberg, nur 2,4 Kilometer entfernt, weist mit einem Kaufpreis von 950 Euro je Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 9,73 Prozent ein völlig anderes Marktsegment ab als Angelburg. Dieser Unterschied von mehr als 1.200 Euro je Quadratmeter Kaufpreis zwischen den beiden Nachbargemeinden ist außergewöhnlich und deutet auf sehr unterschiedliche Immobilienstrukturen oder Marktdurchsätze hin.

Breidenbach (7 km Entfernung) liegt mit 2.439 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 3,95 Prozent Rendite näher an Angelburg, zeigt aber ebenfalls einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor. Dautphetal (7,5 km) fällt mit 1.241 Euro je Quadratmeter und 7,83 Prozent Rendite in eine mittlere Kategorie.

Der Vergleich mit dem Kreis Marburg-Biedenkopf zeigt, dass Angelburg bei allen drei Hauptkennzahlen – Miete, Kaufpreis und Rendite – unter dem Kreisdurchschnitt liegt. Bei der Rendite ist Angelburg jedoch das Schlusslicht im direkten Vergleich mit den verfügbaren Nachbarorten: Nur Breidenbach (3,95 %) liegt niedriger, alle anderen liegen deutlich darüber. Das unterstreicht die Besonderheit des Angelburger Marktes: Niedrige absolute Preise bei gleichzeitig ungünstigem Miete-Kaufpreis-Verhältnis.