Siegbach

Der Ort

Siegbach ist eine Gemeinde im Gladenbacher Bergland im Lahn-Dill-Kreis mit 2.530 Einwohnern auf 29,03 km². Mehr als die Hälfte der Gemeindefläche ist bewaldet, die Bevölkerungsdichte beträgt 87 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde besteht aus fünf Ortsteilen: Eisemroth, Oberndorf, Tringenstein, Übernthal und Wallenfels. Das Wappen mit Stollenmundloch und Schlägel verweist auf den historischen Bergbau im Gemeindegebiet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Siegbach zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.207 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Lahn-Dill-Kreises (Miete: 8,85 €/m², Kaufpreis: 2.313 €/m²) und Hessens (Miete: 9,69 €/m², Kaufpreis: 2.505 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,67, was bedeutet, dass das 13,67-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis angegeben wird — deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,66 und dem hessischen Durchschnitt von 21,06.

Die Bruttomietrendite liegt bei 7,32 Prozent und rangiert damit im 95. Perzentil Hessens: Nur etwa fünf Prozent der hessischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination moderater Mieten bei sehr niedrigen Kaufpreisen. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Siegbach der günstigste Ort sowohl bei der Miete (7,36 €/m²) als auch beim Kaufpreis (1.207 €/m²) und weist gleichzeitig die höchste Rendite (7,32 %) auf. Bad Endbach liegt mit 7,15 % noch nahe, hat aber bereits einen um 13 % höheren Kaufpreis.

Preisentwicklung: Volatile Märkte

Die Mietpreise zeigen in den letzten Jahren eine starke Volatilität. Von 5,61 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 sanken sie bis 2022 auf 4,91 €/m², stiegen dann 2023 auf 6,76 €/m² und erreichten 2024 mit 9,31 €/m² einen vorläufigen Höhepunkt. In den Folgejahren korrigierten sie sich wieder auf 8,51 €/m² (2025) und 7,50 €/m² (2026). Die Kaufpreise entwickelten sich von 812,50 €/m² (2018) über 1.067,86 €/m² (2021) auf 885,70 €/m² (2024), stiegen dann auf 977,01 €/m² (2025) und liegen aktuell bei 1.207 €/m².

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Mieten liegt bei 4,24 %, die der Kaufpreise bei 2,67 %. Die Mieten sind also im Durchschnitt schneller gestiegen als die Kaufpreise — ein Muster, das zu den überdurchschnittlichen Renditen beiträgt. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert (7,36 €/m²) und dem Zeitreihenwert für 2024 (9,31 €/m²). Diese Differenz von rund 21 % zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotswerte unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden abbilden. Die Zeitreihe selbst zeigt mit 7,50 €/m² für 2026 bereits wieder einen Wert nahe am aktuellen Angebot.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Siegbachs ist seit 2015 rückläufig: Von 2.643 Einwohnern (2015) auf 2.530 (2024) entspricht das einem Rückgang von 4,28 %. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung leicht (2022: 2.518, 2023: 2.530, 2024: 2.530). Die Arbeitslosenquote zeigt eine hohe Volatilität: Nach 4,5 % (2015) und einem Höchststand von 5,4 % (2020) fiel sie 2022 auf 3,6 %, stieg 2023 aber wieder auf 5,7 %.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Lahn-Dill-Kreis auf dem Gesamtrang 232 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Wohlstand und Soziale Lage (Rang 284) sowie Dynamik (Rang 285). Der Index Arbeitsmarkt liegt mit Rang 223 im unteren Mittelbereich, der Index Demografie mit Rang 182 etwas besser. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Siegbach selbst, sondern auf den Kreis.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Siegbach durch eine klare Preisstruktur ab: Der Ort weist sowohl die niedrigste Angebotsmiete als auch den niedrigsten Kaufpreis aller umliegenden Gemeinden auf. Bei einer Entfernung von unter 10 km liegen die nächsten Nachbarorte deutlich höher — Mittenaar (5,4 km) mit 8,75 €/m² Miete und 1.788 €/m² Kaufpreis, Bad Endbach (5,9 km) mit 8,13 €/m² und 1.366 €/m². Selbst der günstigste Nachbarort, Bad Endbach, liegt bei der Miete um 10 % und beim Kaufpreis um 13 % über Siegbach.

Diese Preisdifferenz korrespondiert mit der überdurchschnittlichen Rendite: Wer in Siegbach kauft, zahlt weniger pro Quadratmeter, erhält aber eine Miete, die nur geringfügig unter der der Nachbarn liegt.