Bischoffen

Der Ort

Bischoffen ist eine Gemeinde im mittelhessischen Lahn-Dill-Kreis mit rund 3.335 Einwohnern auf 35,37 km². Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Bischoffen, Niederweidbach, Oberweidbach, Roßbach und Wilsbach. Sie liegt im Niederweidbacher Becken an der Aartalsperre, einem 57 Hektar großen Stausee der Aar, der primär dem Hochwasserschutz dient und zunehmend auch Freizeitnutzung findet. Die B 255 verläuft in der Nähe und stellt eine wichtige Verkehrsanbindung her.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei durchschnittlicher Miete

Der Immobilienmarkt in Bischoffen zeigt ein ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.606 Euro je Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten, während die Angebotsmiete mit 8,63 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,87 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 34,81 – beides die schlechtesten Werte im gesamten Vergleich.

Im Lahn-Dill-Kreis liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.313 Euro je Quadratmeter, in Hessen bei 2.505 Euro und bundesweit bei 2.409 Euro. Bischoffen übertrifft diese Werte um 56 Prozent (Kreis), 44 Prozent (Hessen) und 50 Prozent (Deutschland). Die Angebotsmiete von 8,63 Euro liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (8,85 Euro), dem Landesdurchschnitt (9,69 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die niedrige Rendite von 2,87 Prozent ist die niedrigste im gesamten Umkreis. Alle acht Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 4,04 Prozent (Hohenahr) und 7,32 Prozent (Siegbach) deutlich darüber. Der Kaufpreisfaktor von 34,81 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,81-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – im Kreisdurchschnitt beträgt er 21,66, in Hessen 21,06. Das heißt: Ein Käufer in Bischoffen zahlt um etwa 60 Prozent mehr als im regionalen Durchschnitt, bekommt dafür aber keine entsprechend höhere Miete.

Ein möglicher Erklärungsansatz liegt in der geografischen Lage: Die Aartalsperre und die naturnahe Lage im Niederweidbacher Becken könnten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern als Freizeit- oder Wohnstandort erhöht haben, ohne dass dies in den Mietwerten durchschlägt. Eine Hochschule oder ein großer Arbeitgeber besteht in Bischoffen nicht.

Preisentwicklung: Volatiler Kaufpreis, steigende Miete

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre war volatil. Von 2021 bis 2023 fiel der Angebotskaufpreis von 4.141 Euro je Quadratmeter auf 2.411 Euro – ein Rückgang von 42 Prozent. In den Folgejahren erholte er sich wieder: 2024 lag er bei 2.521 Euro, 2025 bei 3.805 Euro und 2026 bei 4.106 Euro. Der aktuelle Marktwert von 3.606 Euro liegt damit unter dem Zeitreihenwert für 2025 (3.805 Euro) und deutlich unter dem für 2026 (4.106 Euro).

Die Miete entwickelte sich anders: Von 2018 (6,66 Euro) stieg sie bis 2024 auf 9,17 Euro (+38 Prozent), fiel dann 2025 auf 8,14 Euro und liegt 2026 bei 8,69 Euro. Der aktuelle Marktwert von 8,63 Euro entspricht damit etwa dem Zeitreihenwert von 2026.

Die unterschiedliche Entwicklung von Kaufpreis und Miete führt zu einer sich verändernden Renditesituation: Während die Miete in den letzten Jahren deutlich stieg, fiel der Kaufpreis zunächst stark und erholt sich nur langsam wieder. Die aktuelle Rendite von 2,87 Prozent liegt damit unter dem Niveau von 2023, als bei einem Kaufpreis von 2.411 Euro und einer Miete von 7,30 Euro eine Rendite von etwa 3,6 Prozent möglich war.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Deutlicher Ausreißer im Kreis

Bischoffen ist im Immobilienmarkt ein deutlicher Ausreißer. Mit 3.606 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis über allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern. Der nächstgelegene Ort, Siegbach (3,9 km), liegt mit 1.207 Euro mehr als 60 Prozent unter Bischoffen. Selbst die teureren Nachbarorte wie Hohenahr (2.442 Euro), Gladenbach (2.479 Euro) und Sinn (2.317 Euro) liegen um mindestens 1.100 Euro je Quadratmeter darunter.

Die Bruttomietrendite von 2,87 Prozent ist die niedrigste im gesamten Vergleich. Im Perzentilrang liegt Bischoffen mit 0,24 (24. Perzentil) im unteren Viertel aller Orte in Hessen. Das bedeutet: Nur etwa 24 Prozent der hessischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite.

Auf Kreisebene liegt Bischoffen mit 8,63 Euro Miete knapp unter dem Durchschnitt (8,85 Euro), mit dem Kaufpreis aber deutlich darüber (3.606 gegenüber 2.313 Euro). Diese Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Miete ist im Kreis einzigartig.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 3.378 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.335 im Jahr 2024 (−1,27 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Lahn-Dill-Kreis auf Rang 232 von rund 400 deutschen Kreisen ein, mit besonders schwachen Werten im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 284) sowie Dynamik (Rang 285). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Die Kombination aus hohem Kaufpreis, niedriger Miete und schwacher Rendite macht Bischoffen zu einem ungewöhnlichen Standort im hessischen Immobilienmarkt. Die Daten zeigen einen Ort, in dem die Kaufpreise deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen, während die Mietwerte im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt sind. Die Rendite von 2,87 Prozent ist die niedrigste im gesamten Umkreis und liegt im unteren Viertel aller hessischen Orte.

Die volatile Kaufpreisentwicklung mit einem Rückgang von 42 Prozent zwischen 2021 und 2023 und der anschließenden Erholung deutet auf einen sensiblen Markt hin. Die Miete entwickelte sich dagegen stabiler und stieg über den Zeitraum deutlich an.

Die Standortfaktoren – Bevölkerungsrückgang und ein Prognos-Rang im unteren Drittel – sprechen nicht für eine dynamische Entwicklung. Ob die hohen Kaufpreise strukturell begründet sind (etwa durch die Aartalsperre als Freizeitstandort) oder ob sie korrigierungsbedürftig sind, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.