Breitscheid

Marktüberblick

Breitscheid ist eine Gemeinde im mittelhessischen Lahn-Dill-Kreis mit 4.708 Einwohnern auf 31,71 km². Die Gemeinde liegt im Westerwald auf 462 m ü. NN am Osthang, 266 bis 614 m Höhe, am Dreiländereck Hessen–Rheinland-Pfalz–Nordrhein-Westfalen. Sie besteht aus dem Hauptort Breitscheid und den Ortsteilen Medenbach, Erdbach, Gusternhain und Rabenscheid. Historisch war der Ort durch Töpferhandwerk, Braunkohlebergbau und eine Schamottefabrik geprägt, die ab 1899 viele vormals selbständige Häfner als Lohnarbeiter beschäftigten.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 7,77 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.845 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 19,8. Beide Werte — Miete und Kaufpreis — sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 verläuft nicht linear, sondern zeigt starke Schwankungen: Von 4,49 Euro im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 5,64, fiel 2020 wieder auf 4,57, sprang 2021 auf 10,36 und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 6,27 und 10,11 ein. Der Kaufpreis verzeichnete Daten für 2021 bis 2025: Er begann 2021 bei 2.213 Euro, fiel 2022 auf 1.254, erholte sich 2023 auf 1.809 und erreichte 2025 mit 2.606 den höchsten Wert der Reihe.

Die extremen Schwankungen in der Mietreihe — ein Faktor von mehr als 2 zwischen Tiefst- und Höchstwert — könnten auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten, bei dem einzelne große Angebote die Statistik stark beeinflussen können. Die Kaufpreisreihe ist lückenhaft (2024 fehlt) und zeigt ebenfalls eine volatile Entwicklung, die sich nicht als klar gerichteter Trend beschreiben lässt. Die Jahresreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Breitscheid liegt mit seiner Angebotsmiete von 7,77 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Lahn-Dill-Kreises (8,85 Euro), dem Landesdurchschnitt Hessens (9,69 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Auch der Kaufpreis von 1.845 Euro je Quadratmeter liegt unter allen drei Bezugsgrößen: dem Kreis (2.313 Euro), Hessen (2.505 Euro) und Deutschland (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19,8 ist ebenfalls niedriger als der des Kreises (21,66) und Hessens (21,06).

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt damit über dem Kreis- (4,80 %) und Landesdurchschnitt (4,98 %), knapp unter dem deutschen Wert (5,10 %). Im bundesweiten Vergleich der Rendite liegt Breitscheid im 65. Perzentil Hessens — besser als etwa zwei Drittel der hessischen Orte.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,2 Kilometern liegt die Miete von Breitscheid über den Werten von Liebenscheid (7,52), Homberg (7,16), Bretthausen (7,42), Willingen (7,70) und Rehe (7,63), unter denen von Driedorf (8,24), Haiger (8,91) und Herborn (9,21). Der Kaufpreis liegt über Liebenscheid (789), Bretthausen (1.150), Homberg (1.450), Willingen (1.591) und Driedorf (1.674), unter Rehe (1.860), Herborn (2.130) und Haiger (2.793). Bei der Rendite liegt Breitscheid mit 5,05 Prozent über Haiger (3,83 %) und Rehe (4,92 %), unter allen sechs anderen Nachbarn — darunter deutlich unter den extrem hohen Werten von Liebenscheid (11,43 %) und Bretthausen (7,74 %), die auf sehr niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen sind.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Breitscheids ist seit 2015 um 1,13 Prozent gesunken — von 4.762 auf 4.708 Einwohner. Der Rückgang verlief nicht gleichmäßig: Nach einem Tiefststand von 4.672 im Jahr 2020 stieg die Zahl 2022 kurzzeitig auf 4.780, fiel dann aber wieder auf 4.708. Die Bevölkerungsdichte beträgt 148 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von 63 Promille im Jahr 2019 auf 93 Promille im Jahr 2023 — ein Anstieg um 48 Prozent. Dieser Verlauf geht einher mit der wirtschaftlichen Struktur des Ortes: Der Lahn-Dill-Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Gesamtrang 232 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes für Dynamik (Rang 285) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 284). Der Index für wirtschaftliche Stärke liegt mit Rang 204 im Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und einem im Zukunftsatlas eher schwach eingestuften Umland beschreibt einen Ort, der strukturellen Herausforderungen ausgesetzt ist. Gleichzeitig spiegeln die niedrigeren Immobilienpreise als im regionalen und landesweiten Durchschnitt möglicherweise diese wirtschaftliche Lage wider.