Homberg

Marktüberblick

Homberg ist eine 2,16 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 182 Einwohnern. Der Ort liegt auf 585 m Höhe im Oberwesterwald zwischen Siegen und Limburg an der Lahn, unmittelbar an der hessischen Grenze, und gehört zur Verbandsgemeinde Rennerod. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 84 Einwohnern je Quadratkilometer – ein typisches Muster für den ländlichen Raum des Westerwalds.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preisniveaus geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.450 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,16 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro bzw. 8,08 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 5,93 Prozent und entspricht exakt dem Kreisdurchschnitt des Westerwaldkreises. Im bundeslandweiten Vergleich schneidet Homberg mit einer Rendite ab, die über der von 74 Prozent aller vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz liegt. Das Preisniveau ist also niedrig, aber die Rendite ist im Landesvergleich attraktiv – ein Zusammenhang, der sich aus der Kombination von geringen Kaufpreisen und moderaten Mieten ergibt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen durchgängigen Anstieg von 1.150 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.450 Euro (2025). Die letzte Stufe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei knapp 6 Prozent. Die Miete entwickelte sich in den verfügbaren Daten von 6,67 Euro (2022) auf 7,41 Euro (2023) – ein Anstieg von über 11 Prozent in einem Jahr. Die kurze Beobachtungsdauer von zwei Jahren lässt keine nachhaltige Trendaussage zu.

Preis- und Mietentwicklung

Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,88 – das heißt, das 16,88-fache der Jahreskaltmiete muss aufgewendet werden, um eine Immobilie zu kaufen. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 18,47 und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Ein niedriger Kaufpreisfaktor korrespondiert mit der hohen Bruttomietrendite: Wer kauft, zahlt weniger Jahre Miete, bis sich die Immobilie amortisiert hat.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbarorte liegen mit ihren Kaufpreisen zwischen 1.150 Euro (Bretthausen) und 2.300 Euro (Waigandshain) je Quadratmeter. Homberg liegt damit im unteren bis mittleren Drittel der Nachbarn. Die Angebotsmiete von 7,16 Euro liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – sie ist höher als die von Zehnhausen (6,09 Euro), Nister-Möhrendorf (6,19 Euro) und Waigandshain (6,47 Euro), aber niedriger als die von Willingen (7,70 Euro), Rennerod (8,31 Euro) und anderen.

Besonders auffällig sind die Nachbarorte Rennerod und Bretthausen mit Renditen von 7,73 bzw. 7,74 Prozent. Diese liegen deutlich über Hombergs Wert, weil ihre Kaufpreise (1.290 bzw. 1.150 Euro) noch niedriger sind als der Homberger Wert, bei gleichzeitig ähnlichen oder höheren Mieten. Waigandshain und Zehnhausen liegen mit 3,38 bzw. 3,92 Prozent im unteren Drittel – hier treiben die hohen Kaufpreise (2.300 bzw. 1.863 Euro) die Rendite in die Tiefe, obwohl die Mieten moderat sind.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Homberg ist seit 2015 um 3,4 Prozent gewachsen – von 176 auf 182 Einwohner. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Tief von 165 Einwohnern (2018) folgte ein Anstieg auf 186 (2022), bevor die Zahl leicht auf 182 sank. Der Ort hat sich damit von einem strukturellen Rückgang (1987: 118 Einwohner) auf ein stabiles Niveau von rund 180 Einwohnern erholt.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,63 Prozent (2022/2023) und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur zwei arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Diese niedrige Quote korrespondiert mit dem Prognos-Rang 326 von rund 400 deutschen Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt – ein scheinbarer Widerspruch, der sich auflöst, wenn man die kleine Bevölkerungszahl betrachtet: In einer Gemeinde mit 182 Einwohnern und 2 Arbeitslosen ist die Quote statistisch empfindlich und kann bereits durch einzelne Fälle stark schwanken. Die historischen Werte zeigen diese Volatilität: zwischen 1,55 Prozent (2021) und 3,42 Prozent (2018).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Westerwaldkreis insgesamt auf Rang 222 ein – im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 140) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 127) gehören zu den stärkeren Bereichen des Kreises. Demografie (Rang 311) und Arbeitsmarkt (Rang 326) sind die Schwächepunkte. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 343 am unteren Ende – der Kreis entwickelt sich strukturell nur langsam. Diese Mischung aus starker Wirtschaftsstruktur bei gleichzeitig schwacher Dynamik und demografischem Druck ist ein Muster, das für viele ländliche Räume des Westerwalds beobachtet wird.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Der Ort ist eine reine Wohngemeinde ohne erkennbaren gewerblichen oder akademischen Anziehungspunkt.

Fazit

Homberg präsentiert sich als kleiner ländlicher Ort mit niedrigen Immobilienpreisen und überdurchschnittlicher Bruttomietrendite im Landesvergleich. Der Markt ist durch ein geringes Preisniveau geprägt, das sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreisen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Die Rendite von 5,93 Prozent entspricht dem Kreisdurchschnitt und liegt im oberen Viertel der rheinland-pfälzischen Vergleichswerte.

Die Kaufpreisentwicklung war in den letzten Jahren durchgängig positiv, wobei die jüngsten Werte geschätzt sind. Die Miete stieg im Beobachtungszeitraum ebenfalls an, die kurze Datenbasis macht jedoch vorsichtige Interpretation erforderlich.

Strukturell ist Homberg von der peripheren Lage im Westerwald geprägt. Der Ort profitiert von niedrigen Kaufpreisen, die eine attraktive Rendite ermöglichen, hat aber keine eigenständige Nachfragestruktur durch Hochschulen oder bedeutende Arbeitgeber. Die Bevölkerung hat sich von einem Tiefstand erholt und stabilisiert sich auf rund 180 Einwohnern. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote ist auf die kleine Bevölkerung zurückzuführen und spiegelt nicht die gesamtwirtschaftliche Struktur des Kreises wider, der im Prognos-Ranking im unteren Mittelfeld liegt.

Für Investoren bietet Homberg einen Markt mit niedrigen Einstiegskosten und überdurchschnittlicher Rendite, der jedoch durch die geringe Größe und die periphere Lage begrenzte Skalierbarkeit aufweist.