Liebenscheid

Marktüberblick

Liebenscheid ist eine Ortsgemeinde im Hohen Westerwald auf 535 m ü. NHN, gehört zur Verbandsgemeinde Rennerod und umfasst die Ortsteile Liebenscheid, Weißenberg und Löhnfeld. Der Ort liegt an der B 54 zwischen Limburg an der Lahn und Siegen, die nächste Autobahnanschlussstelle (A 45) ist etwa elf Kilometer entfernt, der nächstgelegene ICE-Halt befindet sich in Montabaur. Die Gemeinde hat 840 Einwohner auf 10,56 km² Fläche (80 Einwohner/km²). Historisch war Liebenscheid im 14. Jahrhundert kurzzeitig Residenz der Grafen von Nassau-Beilstein und erhielt 1360 durch Kaiser Karl IV. die Stadtrechte; im Dreißigjährigen Krieg erlitt der Ort schwere Zerstörungen.

Der Immobilienmarkt in Liebenscheid ist durch ein ungewöhnliches Preisgefüge gekennzeichnet: Die Angebotsmiete liegt mit 7,52 €/m² knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 789 €/m² nur etwa die Hälfte des Westerwaldkreis-Durchschnitts (1.727 €/m²) und weniger als ein Drittel des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) beträgt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 11,43 %, die mit einem Perzentilrang von 98,4 % im Bundesland zu den höchsten aller 2.300 verfügbaren Orte gehört. Der Kaufpreisfaktor von 8,75 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 18,5 und dem Landeswert von 21,2. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Liebenscheid ist ein Ort mit niedrigen Kaufpreisen bei moderaten Mieten, was eine strukturell hohe Rendite ermöglicht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt extreme Schwankungen: Nach 7,14 €/m² im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete 2022 auf 10 €/m², fiel dann 2023 auf 6,86 €/m² und erreichte 2024 mit 4,33 €/m² ein Tief. 2025 erholte sie sich auf 8,65 €/m², 2026 liegt sie bei 8,25 €/m². Der CAGR von 2,93 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität.

Der Kaufpreis verzeichnete einen deutlichen Rückgang: Von 1.428,57 €/m² im Jahr 2021 fiel er bis 2024 auf 469,57 €/m², was einem CAGR von -30,99 % entspricht. Dieser Rückgang ist der Haupttreiber der hohen Bruttomietrendite. Die Kombination aus stark gesunkenen Kaufpreisen und einer sich erholenden Miete macht Liebenscheid zu einem der renditestärksten Orte in Rheinland-Pfalz.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf Inseratwerten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Liebenscheid deutlich ab. Die Angebotsmiete von 7,52 €/m² liegt unter dem Westerwaldkreis-Durchschnitt (7,85 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²). Der Kaufpreis von 789 €/m² ist mit weniger als der Hälfte des Kreiswerts (1.727 €/m²) der niedrigste im Vergleich. In der Nachbarschaft liegen die Kaufpreise zwischen 1.014 €/m² (Stein-Neukirch, 4,1 km) und 2.300 €/m² (Waigandshain, 5,8 km). Liebenscheid liegt damit am unteren Ende des Spektrums.

Die Bruttomietrendite von 11,43 % übertrifft alle Nachbarorte deutlich: Bretthausen (7,74 %), Willingen (5,81 %), Stein-Neukirch (7,97 %), Nister-Möhrendorf (4,2 %), Salzburg (3,97 %), Emmerzhausen (6,21 %), Burbach (6,06 %) und Waigandshain (3,38 %). Selbst der Kreisdurchschnitt von 5,93 % und der Landesdurchschnitt von 5,25 % liegen mehr als die Hälfte darunter. Liebenscheid ist damit kein Ausreißer im Sinne einer überdurchschnittlichen Miete, sondern ein Ort, in dem die Kaufpreise strukturell unter dem regionalen Niveau liegen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Liebenscheid ist seit 2015 um 4 % gesunken (von 875 auf 840 Einwohner). Der Rückgang war kontinuierlich bis 2022 (Tief: 827), seither stabilisiert sich die Zahl wieder auf 840. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,67 % (15 Arbeitslose), was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Westerwaldkreis (als Bezugsgröße, nicht die Gemeinde) mit dem Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 140 über dem Mittel, während die Dynamik mit Rang 343 und der Arbeitsmarkt mit Rang 326 unter dem Mittel liegen. Demografie (311) und Wohlstand (127) schneiden unterschiedlich ab. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Dynamik im Zukunftsatlas und niedrigen Kaufpreisen beschreibt ein Muster, das für ländliche Räume im Westerwald typisch ist. Die hohe Rendite resultiert nicht aus überdurchschnittlichen Mieten, sondern aus dem niedrigen Kaufpreisniveau, das durch die demografische und wirtschaftliche Struktur des Standorts bedingt ist.