Rauschenberg, Stadt

Marktüberblick: Preise unter dem regionalen Durchschnitt

Rauschenberg ist eine Stadt im Norden des mittelhessischen Landkreises Marburg-Biedenkopf am Südostrand des Burgwalds. Mit 4.615 Einwohnern auf 67,32 km² (69 Einw./km²) handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde mit 7 Stadtteilen. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 3,27 % – ein deutlicher Gegenwind zu vielen ländlichen Regionen Hessens, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese periphere Lage wider: Die Angebotsmiete liegt mit 7,45 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,95 €/m² und dem hessischen Mittel von 9,69 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.814 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.262 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.505 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 20,29 ist leicht unter dem Kreiswert von 20,8 – das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete günstiger ist als im Kreisdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,93 % liegt knapp unter dem Kreiswert von 5,19 % und dem Landesdurchschnitt von 4,98 %. Sie ist damit im Mittelfeld der Nachbarorte angesiedelt: Höher als bei Kirchhain (3,8 %) oder Amöneburg (4,0 %), aber niedriger als bei Gemünden (8,58 %) oder Rosenthal (5,44 %).

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise volatil

Die Mietentwicklung zeigt einen durchgehenden Anstieg: Von 5,42 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 7,73 €/m² im Jahr 2024 – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,1 %. Im Jahr 2025 folgte mit 7,32 €/m² ein Rückgang, 2026 liegt der Wert bei 6,39 €/m². Dieser Rückgang entspricht dem allgemeinen Trend auf dem deutschen Mietmarkt nach der Zinswende.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und weniger linear. Der Wert stieg von 871 €/m² (2018) auf 1.485 €/m² (2021), fiel dann 2022 und 2023 auf Werte um 320–350 €/m², bevor er 2024 wieder auf 2.026 €/m² und 2025 auf 3.251 €/m² anstieg. Der Wert von 1.670 €/m² für 2026 liegt dazwischen.

Diese starken Schwankungen – insbesondere der Anstieg von 317 €/m² (2023) auf 3.251 €/m² (2025) – deuten auf eine sehr kleine Fallzahl hin. Bei wenigen transaktierten Objekten kann bereits ein einzelnes größeres oder kleineres Objekt den Durchschnittswert erheblich verzerren. Die CAGR von 8,49 % für Kaufpreise ist vor diesem Hintergrund mit Vorsicht zu interpretieren; sie spiegelt weniger eine echte Marktdynamik als die Zusammensetzung der transaktierten Objekte wider.

Regionale Einordnung: Günstiger als der Kreisdurchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Rauschenberg bei allen Immobilienkennzahlen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 7,45 €/m² ist 16,7 % unter dem Kreiswert von 8,95 €/m² und 23,1 % unter dem hessischen Mittel von 9,69 €/m². Der Kaufpreis von 1.814 €/m² liegt 19,8 % unter dem Kreiswert und 27,6 % unter dem Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Wohratal (6 km entfernt) hat mit 7,93 €/m² eine leicht höhere Miete, Kirchhain (7 km) mit 9,05 €/m² deutlich mehr. Bei den Kaufpreisen ist Rauschenberg mit 1.814 €/m² günstiger als alle Nachbarorte außer Gemünden (1.205 €/m²) und Rosenthal (1.418 €/m²). Gemünden und Rosenthal weisen zugleich die niedrigsten Mieten auf – ein Muster, das dem von Rauschenberg entspricht.

Der Perzentilrang von 62,5 % im Bundesland bedeutet, dass Rauschenberg bei der Bruttomietrendite besser abschneitet als 62,5 % der verglichenen Orte in Hessen – ein Hinweis darauf, dass die niedrigeren Kaufpreise die Rendite relativ stabil halten, auch wenn die Mieten unter dem Landesdurchschnitt liegen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Arbeitsmarkt

Der Landkreis Marburg-Biedenkopf erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 192 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Mit Rang 106 in Dynamik und Rang 120 im Arbeitsmarkt schneidet der Kreis in diesen Bereichen relativ gut ab. Schwächer ist er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 280) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 212). Der Demografie-Rang von 164 liegt im unteren Mittelfeld.

Die Arbeitslosenquote von Rauschenberg stieg von 87 Promille (2015) auf 97 Promille (2023) – ein Anstieg um 11,5 %. Dieser Wert liegt über dem typischen Niveau für ländliche Kreise in Hessen und korrespondiert mit dem schwachen Rang des Landkreises im Arbeitsmarkt (120 von 400).

Die Bevölkerungsentwicklung steht in einem interessanten Spannungsfeld: Trotz der steigenden Arbeitslosigkeit und des überalterten demografischen Profils des Landkreises wuchs Rauschenbergs Bevölkerung seit 2015 um 3,27 %. Dieser Zuzug geht einher mit der Lage am Rand des Burgwalds und der Nähe zu Marburg als Universitätsstadt – Rauschenberg bietet bezahlbaren Wohnraum in der Umgebung einer Hochschulstadt, ohne die höheren Marburger Preise.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt und den Markt eher auf Familien und Pendler ausrichtet.