Amöneburg, Stadt

Marktüberblick

Amöneburg liegt im gleichnamigen Becken, einer Talsenke im Norden Hessens, umrahmt von Ausläufern des Rheinischen Schiefergebirges. Die Stadt hat eine Fläche von 43,9 km² und rund 5.000 Einwohner. Der Landkreis Marburg-Biedenkopf, dem Amöneburg angehört, hat eine Fläche von 1.262 km² und 242.751 Einwohner (Dezember 2025). Das kurmainzische Amt Amöneburg kam 1803 zu Hessen-Kassel und wurde 1821 in den damaligen Landkreis Kirchhain eingegliedert.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,53 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (8,95 €/m²), dem Landesdurchschnitt (9,69 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.557 €/m² liegt dagegen über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt und knapp über dem Landesmittel. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,0 %, die deutlich unter allen Vergleichswerten liegt (Kreis: 5,19 %, Hessen: 4,98 %, Deutschland: 5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,98 ist der höchste unter allen Nachbarorten und liegt rund 20 % über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis macht Amöneburg im regionalen Vergleich zu einem der teuersten Orte bei gleichzeitig schlechtesten Renditen. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland liegt Amöneburg mit 15,68 % im unteren Quartil aller hessischen Orte mit verfügbaren Daten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete hat sich von 5,34 €/m² (2018) auf 8,54 €/m² (2025) erhöht, was einer kumulierten Steigerung von etwa 60 % entspricht. Der Jahresanstieg (CAGR) beträgt 5,39 %. Die Entwicklung war jedoch nicht linear: 2020 fiel die Miete auf 5,00 €/m², bevor sie ab 2021 wieder stieg.

Der Angebotskaufpreis zeigt eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 2.088 €/m² (2018) ging er 2021 auf 1.649 €/m² zurück, stieg 2022 auf 2.565 €/m², fiel dann bis 2025 auf 1.173 €/m² und legte 2026 auf 4.231 €/m² zu. Der CAGR von 9,23 % über die gesamte Reihe wird durch diese extreme Volatilität geprägt. Die Werte für 2025 und 2026 weichen stark vom langfristigen Trend ab und deuten auf eine unruhige Marktphase hin.

Die hohe Volatilität bei den Kaufpreisen steht im Kontrast zur relativ stabilen Bevölkerungsentwicklung und deutet auf einen Markt hin, der durch wenige Transaktionen oder schwankende Angebotsstrukturen geprägt sein könnte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarn im Umkreis von bis zu 13 km zeigt Amöneburg ein einzigartiges Profil. Mit 8,53 €/m² liegt die Miete unter allen Nachbarorten außer Homberg (7,74 €/m²), Rauschenberg (7,45 €/m²) und Kirtorf (7,15 €/m²). Der Kaufpreis von 2.557 €/m² liegt dagegen über dem aller Nachbarorte außer Marburg (3.615 €/m²) und Ebsdorfergrund (3.490 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,0 % ist die zweitschlechteste unter den Nachbarorten – nur Ebsdorfergrund (3,37 %) und Kirchhain (3,8 %) liegen darunter. Homberg (5,7 %) und Kirtorf (6,0 %) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen.

Marburg als nächstes größeres Zentrum (11 km) hat mit 13,15 €/m² eine um 54 % höhere Miete und mit 3.615 €/m² einen um 41 % höheren Kaufpreis. Die Rendite liegt mit 4,37 % dennoch über der von Amöneburg. Das Muster zeigt: Amöneburg ist teurer als vergleichbare Mittelorte, bietet aber keine Mietpreisaufschläge wie die nächstgrößere Stadt.

Der Kreis Marburg-Biedenkopf bildet den regionalen Bezugsrahmen: Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 20,80 liegt Amöneburgs Faktor von 24,98 rund 20 % darüber. Die durchschnittliche Kreisrendite von 5,19 % übertrifft Amöneburgs 4,0 % um mehr als einen Prozentpunkt.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl ist von 5.125 (2015) auf 5.000 (2024) um 2,4 % gesunken. Der Rückgang war bis 2021 kontinuierlich (Tiefpunkt 4.949), seither stabilisiert er sich auf dem Niveau von 5.000. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner je km² und liegt damit unter der des Landkreises (192 Einw./km²).

Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 59‰ (2019) und 69‰ (2015, 2017, 2018, 2022, 2023) und lag 2023 bei 68‰ (6,8 %). Damit bewegt sie sich auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren, ohne klaren Trend.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Marburg-Biedenkopf auf Rang 192 von rund 400 Kreisen (Gesamt). Besonders positiv ist der Dynamik-Rang (106), während Wettbewerb und Innovation (280) sowie Wohlstand und soziale Lage (212) im unteren Drittel liegen. Der Arbeitsmarkt-Rang (120) und der Demografie-Rang (164) liegen im mittleren Bereich. Keine dieser Kennzahlen gilt für Amöneburg selbst, sondern für den gesamten Kreis.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung und die Standortfaktoren deuten auf einen ländlich geprägten Ort ohne starke Wachstumsimpulse hin.