Kirtorf, Stadt

Marktüberblick

Kirtorf ist eine Stadt im Norden des Vogelsbergkreises mit rund 3.100 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 80 km². Die Siedlungsstruktur umfasst sieben Stadtteile, die historisch gewachsen sind und über das Stadtgebiet verstreut liegen.

Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise im bundesweiten Vergleich geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,15 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.432 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter den jeweiligen Durchschnittswerten des Vogelsbergkreises und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Hessens. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,68, was bedeutet, dass das 16,68-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete in Kirtorf liegt mit 7,15 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,64 Euro und deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt von 9,69 Euro. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro liegt Kirtorf rund 20 % darunter.

Der Angebotskaufpreis von 1.432 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.649 Euro und knapp unter der Hälfte des hessischen Durchschnitts von 2.505 Euro. Dieser Preisunterschied ist der bestimmende Faktor für die Renditestruktur des Orts.

Die Bruttomietrendite beträgt 6,0 Prozent und liegt damit über dem Kreiswert von 5,64 Prozent sowie deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Standorte belegt Kirtorf mit 85,7 Prozent einen der oberen Plätze — die Rendite ist im Landesvergleich hoch, weil die Mieten zwar niedrig sind, die Kaufpreise aber noch stärker absinken.

Der Kaufpreisfaktor von 16,68 liegt unter dem Kreiswert von 18,05 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Ein niedrigerer Faktor geht einher mit einer höheren Rendite und spiegelt wider, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen hessischen Standorten.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen in Kirtorf ausgeprägte Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,81 Euro (2019) und 8,57 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 7,15 Euro liegt nahe dem Wert von 2021 (7,14 Euro) und deutlich über dem Tiefpunkt von 2019. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,37 Prozent, wird aber durch die starken Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt.

Die Kaufpreisreihe ist noch volatiler: 2022 lag der Wert bei 1.665 Euro pro Quadratmeter, 2023 fiel er auf 408 Euro, bevor er 2024 wieder auf 1.430 Euro, 2025 auf 2.145 Euro und 2026 auf 2.492 Euro anstieg. Die CAGR von 10,61 Prozent wird maßgeblich vom extrem niedrigen Wert von 2023 beeinflusst. Diese starken Ausschläge deuten darauf hin, dass die Angebotskennzahlen in Kirtorf von wenigen Inseraten mit starkem Gewicht geprägt sein könnten und keine stabile Marktpreissignalisierung darstellen.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief seit 2015 leicht negativ: Von 3.222 Einwohnern (2015) auf 3.114 (2024), ein Rückgang von 3,35 Prozent. Zwischen 2019 und 2022 gab es einen leichten Anstieg auf 3.199, gefolgt von einem Rückgang auf 3.114 in den Jahren 2023 und 2024. Die Arbeitslosenquote schwankte in der gleichen Zeitspanne zwischen 41 Promille (2019) und 62 Promille (2015), lag 2023 bei 61 Promille.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Kirtorf bei der Angebotsmiete mit 7,15 Euro pro Quadratmeter unter sieben der acht benannten Nachbarorte — nur Antrifttal (5,97 Euro) liegt niedriger. Bei den Kaufpreisen liegt Kirtorf mit 1.432 Euro unter Antrifttal (1.506 Euro) und deutlich über Willingshausen (921 Euro). Die Bruttomietrendite von 6,0 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt und ist vergleichbar mit Gemünden (6,17 %) und Alsfeld (6,19 %). Willingshausen weist mit 9,58 % eine deutlich höhere Rendite aus, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 921 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Vogelsbergkreis insgesamt auf Rang 310 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 369 am unteren Ende, während der Demografie-Index mit Rang 221 besser abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 350 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Kirtorf als einzelne Gemeinde zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Stadt liegt an der Deutschen Märchenstraße und ist über die lokale Straßeninfrastruktur mit den Nachbargemeinden verbunden. Nördlich grenzt Kirtorf an den Landkreis Marburg-Biedenkopf, was eine gewisse Peripherielage im Vogelsbergkreis begründet.