Grebenau, Stadt

Marktüberblick

Grebenau ist eine Stadt im mittelhessischen Vogelsbergkreis mit rund 2.380 Einwohnern auf 55,34 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,9 % führt. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.559 € je m² und einer Angebotsmiete von 7,66 € je m² liegt Grebenau sowohl beim Kaufpreis als auch bei der Miete unter dem jeweiligen Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,95, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 17-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht — ein Wert, der unter dem typischen Bundesniveau liegt.

Die hohe Rendite von 5,9 % platziert Grebenau auf dem 84. Perzentil im Bundesland Hessen: Von den 421 erfassten hessischen Orten liegt nur etwa ein Fünftel mit einer höheren Angebotsrendite.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Grebenau ist außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,11 € je m² im Jahr 2019 und 10,50 € je m² im Jahr 2024 — eine Spanne von mehr als 150 %. Selbst der aktuelle Wert von 7,22 € je m² (2026) liegt nur knapp über dem Niveau von 2020 (7,50 €). Diese extreme Volatilität deutet auf einen Markt mit geringer Inseratendichte hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild: Hier bewegten sich die Werte zwischen 1.732 € je m² (2022) und 2.271 € je m² (2026) in einem deutlich engeren Korridor. Der Anstieg von 2024 auf 2026 um rund 35 % ist bemerkenswert.

Die CAGR-Werte verdeutlichen die Schieflage: Die Miet-CAGR von 8,38 % über den verfügbaren Zeitraum ist deutlich höher als die Kaufpreis-CAGR von 3,91 %. Das spiegelt die starke Mietenentwicklung der letzten Jahre wider, die sich im aktuellen Angebot bereits wieder korrigiert hat.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zeigt Grebenau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,66 € je m² liegt nahezu auf dem Niveau des Vogelsbergkreises (7,64 € je m²), ist aber deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 € je m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 € je m²). Beim Kaufpreis liegt Grebenau mit 1.559 € je m² sogar noch unter dem Kreisdurchschnitt (1.649 € je m²) und damit rund 38 % unter dem hessischen Mittel.

Der Vergleich mit den Nachbarorten offenbart große Unterschiede: Ottrau (9,2 km) bietet mit 760 € je m² den mit Abstand günstigsten Kaufpreis aller umliegenden Orte, verbunden mit einer extrem hohen Rendite von 10,69 %. Kirchheim (12,9 km) liegt mit 2.156 € je m² auf dem höchsten Niveau aller Nachbarorte, bei einer Rendite von nur 4,07 %. Grebenau positioniert sich mit 1.559 € je m² und 5,9 % Rendite in der Mitte dieser Spanne.

Der Kaufpreisfaktor von 16,95 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 18,05, ist aber nicht der niedrigste unter den Nachbarorten. Oberaula (14,01), Schwalmtal (15,85) und Schlitz (15,45) weisen alle niedrigere Faktoren auf.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung in Grebenau ist stabil: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 (2.375) und 2024 (2.382) in einem sehr engen Korridor, mit einem leichten Tiefpunkt 2021 bei 2.342 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner je km², was einem typisch ländlichen Profil entspricht. Die Arbeitslosenquote sank im beobachteten Zeitraum von 4,3 % (2015) auf 3,5 % (2023) — ein positiver Trend, der jedoch auf einem absolut hohen Niveau liegt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Vogelsbergkreis insgesamt auf Platz 310 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Index Wettbewerb & Innovation mit Platz 369, während der Demografie-Index mit Platz 221 im Mittelfeld liegt. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis.

Grebenau selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Senioren konzentriert. Die Stadt umfasst sieben Stadtbezirke und ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Feldatal-Grebenau-Romrod-Schwalmtal.