Breitenbach a. Herzberg
Breitenbach a. Herzberg (PLZ 36287) liegt im Kreis Hersfeld-Rotenburg in Hessen. Der Ort zählt 1.667 Einwohner auf 42,4 km², das entspricht 39 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,41 € pro m², der Kaufpreis bei 1.291 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,89 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,5 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Breitenbach a. Herzberg über dem Renditeniveau von 93 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 4,38 € auf 8,70 € pro m², im Mittel 10,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 22,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hersfeld-Rotenburg Rang 248 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 264, Stärkerang 225). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Grebenau, Niederaula und Kirchheim an.
Immobilienpreise in Breitenbach a. Herzberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Breitenbach a. Herzberg
Breitenbach a. Herzberg im Landkreis Hersfeld-Rotenburg ist ein ländlicher Ort mit niedrigen Immobilienpreisen, aber einer der höchsten Bruttomietrenditen Hessens (6,89 %). Die Bevölkerung ist seit 2015 um knapp 5 % gesunken, die Arbeitslosenquote liegt mit 2,36 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis im unteren Mittelbereich ein.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite
Breitenbach a. Herzberg liegt mit einer Angebotsmiete von 7,41 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.291 Euro pro Quadratmeter deutlich unter den Werten des Landkreises Hersfeld-Rotenburg (Miete: 7,87 Euro, Kaufpreis: 1.672 Euro) und noch deutlicher unter dem hessischen Landesdurchschnitt (Miete: 9,69 Euro, Kaufpreis: 2.505 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 14,52 liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 17,82 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten resultiert in einer Bruttomietrendite von 6,89 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 92,6 im Bundesland gehört Breitenbach a. Herzberg zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Hessen. Dieser Wert ist kein Hinweis auf eine besondere Attraktivität als Wohnort, sondern spiegelt die strukturelle Schwäche des lokalen Immobilienmarktes wider: Die Preise sind niedrig genug, dass sich die Mieten relativ dazu gut amortisieren lassen.
Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Aufschwung
Die Mietentwicklung seit 2019 zeigt einen deutlichen, aber ungleichmäßigen Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 4,38 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 6,74 Euro an, fiel 2024 jedoch vorübergehend auf 6,14 Euro zurück, bevor sie 2025 auf 8,00 und 2026 auf 8,70 Euro weiter stieg. Der Gesamtanstieg von 2019 bis 2026 beträgt rund 99 Prozent. Bei den Kaufpreisen ist die Entwicklung noch ausgeprägter. Nach einem Rückgang von 670 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 582,76 Euro (2023) stieg der Preis bis 2026 auf das 2,8-Fache auf 1.872,70 Euro. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf den vorliegenden Inseratsdaten.
Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit
Die Einwohnerzahl Breitenbach a. Herzbergs ist von 1.754 im Jahr 2015 auf 1.667 im Jahr 2024 um 4,96 Prozent gesunken. Der stärkste Rückgang fand zwischen 2015 und 2019 statt (von 1.754 auf 1.658), bevor sich die Entwicklung 2020/2022 kurzzeitig erholte (1.714 im Jahr 2022), aber 2023/2024 wieder auf 1.667 sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort als ländlich strukturiert ausweist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,36 Prozent und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau. Mit 26 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Diese Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist typisch für ländliche Gemeinden im Osten Hessens: Weniger Menschen leben vor Ort, aber die verbleibende Bevölkerung ist weitgehend beschäftigt.
Standortfaktoren: Strukturschwäche im regionalen Vergleich
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Hersfeld-Rotenburg, zu dem Breitenbach a. Herzberg gehört, auf Rang 248 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Dieser Platz liegt im unteren Mittelbereich. Besonders kritisch ist der Wohlstandsindex mit Rang 294, der das untere Viertel aller Kreise markiert. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 264 ebenfalls im unteren Bereich, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 203 und der Demografie-Index mit Rang 207 etwas besser abschneiden. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Abhängigkeit von der lokalen Wirtschaft und die begrenzte Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler unterstreicht. Die Standortfaktoren bestätigen das Bild einer strukturschwachen ländlichen Gemeinde.
Regionale Einordnung: Unterschiedliche Preise im Umkreis
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 16 Kilometern zeigt Breitenbach a. Herzberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,41 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Niveau von Grebenau (7,66 Euro, 4,6 km entfernt) und Oberaula (7,67 Euro, 9,6 km entfernt), aber über dem von Ottrau (6,77 Euro, 9,5 km entfernt). Bei den Kaufpreisen liegt Breitenbach a. Herzberg mit 1.291 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Kirchheim (2.156 Euro, 8,3 km entfernt) und Schlitz (1.517 Euro, 11,7 km entfernt), aber über Ottrau (760 Euro, 9,5 km entfernt). Die Bruttomietrendite von 6,89 Prozent liegt über der von Grebenau (5,9 %) und Niederaula (4,71 %), aber unter der von Ottrau (10,69 %) und Oberaula (7,14 %). Die große Spannbreite der Kaufpreise im Umkreis – von 760 Euro in Ottrau bis 2.156 Euro in Kirchheim – zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und die Preise stark von der jeweiligen Ortgröße und Infrastruktur abhängen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Breitenbach a. Herzberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Breitenbach a. Herzberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 4,38 €/m² |
| 2020 | 5,52 €/m² |
| 2021 | 5,50 €/m² |
| 2022 | 6,46 €/m² |
| 2023 | 6,74 €/m² |
| 2024 | 6,14 €/m² |
| 2025 | 8,00 €/m² |
| 2026 | 8,70 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Breitenbach a. Herzberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 670 €/m² |
| 2023 | 583 €/m² |
| 2025 | 1.326 €/m² |
| 2026 | 1.873 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Breitenbach a. Herzberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 9,85 % |
| 2023 | 13,88 % |
| 2025 | 7,24 % |
| 2026 | 5,57 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Breitenbach a. Herzberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.754 Einwohner |
| 2016 | 1.752 Einwohner |
| 2017 | 1.699 Einwohner |
| 2018 | 1.685 Einwohner |
| 2019 | 1.658 Einwohner |
| 2020 | 1.664 Einwohner |
| 2021 | 1.653 Einwohner |
| 2022 | 1.714 Einwohner |
| 2023 | 1.667 Einwohner |
| 2024 | 1.667 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Breitenbach a. Herzberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,43 % |
| 2016 | 1,82 % |
| 2017 | 2,40 % |
| 2018 | 1,79 % |
| 2019 | 1,53 % |
| 2020 | 2,26 % |
| 2021 | 2,44 % |
| 2022 | 2,09 % |
| 2023 | 2,36 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 248 Rang |
| Dynamik | 264 Rang |
| Stärke | 225 Rang |
| Demografie | 207 Rang |
| Arbeitsmarkt | 203 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 251 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 294 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Breitenbach a. Herzberg liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Breitenbach a. Herzberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Breitenbach a. Herzberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Breitenbach a. Herzberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Breitenbach a. Herzberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Haunetal | 11,09 €/m² |
| Schlitz | 8,18 €/m² |
| Oberaula | 7,67 €/m² |
| Grebenau | 7,66 €/m² |
| Breitenbach a. Herzberg | 7,41 €/m² |
| Kirchheim | 7,30 €/m² |
| Niederaula | 7,12 €/m² |
| Ottrau | 6,77 €/m² |
| Schwalmtal | 6,76 €/m² |
| Schwarzenborn | 6,65 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Breitenbach a. Herzberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Breitenbach a. Herzberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ottrau | 10,69 % |
| Oberaula | 7,14 % |
| Breitenbach a. Herzberg | 6,89 % |
| Haunetal | 6,66 % |
| Schlitz | 6,47 % |
| Schwalmtal | 6,31 % |
| Grebenau | 5,90 % |
| Niederaula | 4,71 % |
| Kirchheim | 4,07 % |
| Schwarzenborn | 3,91 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Grebenau, Stadt | 4,6 km | 36323 | 7,66 € | 1.559 € | 5,90 % |
| Niederaula, Marktgemeinde | 6,9 km | 36272 | 7,12 € | 1.814 € | 4,71 % |
| Kirchheim | 8,3 km | 36275 | 7,30 € | 2.156 € | 4,07 % |
| Ottrau | 9,5 km | 34633 | 6,77 € | 760 € | 10,69 % |
| Oberaula | 9,6 km | 36280 | 7,67 € | 1.290 € | 7,14 % |
| Schlitz, Stadt | 11,7 km | 36110 | 8,18 € | 1.517 € | 6,47 % |
| Haunetal | 12,7 km | 36166 | 11,09 € | 1.997 € | 6,66 % |
| Schwarzenborn, Stadt | 15,6 km | 34639 | 6,65 € | 2.042 € | 3,91 % |
| Schwalmtal | 15,9 km | 36318 | 6,76 € | 1.286 € | 6,31 % |
Wo liegt Breitenbach a. Herzberg?
Lage
Breitenbach a. Herzberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Breitenbach a. Herzberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,41 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.291 € |
| Bruttomietrendite | 6,89 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,5 |
| Einwohner | 1.667 |
| Einwohner je km² | 39 |
| Fläche (km²) | 42,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #248 |
| Prognos Dynamikrang | #264 |
| Prognos Stärkerang | #225 |
| Koordinaten | 50,7763, 9,5144 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Breitenbach a. Herzberg
Was kostet eine Wohnung in Breitenbach a. Herzberg?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Jahreskaltmiete von 7,41 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.291 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Hersfeld-Rotenburg (7,87 Euro/m² Miete, 1.672 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Breitenbach a. Herzberg entwickelt?
Die Mietpreise sind in der beobachteten Zeitspanne von 2019 bis 2026 von 4,38 Euro auf 8,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 670 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.872,70 Euro (2026). Die Entwicklung war dabei nicht linear: Bei den Mieten gab es 2024 einen Rückgang auf 6,14 Euro, bevor die Werte wieder stiegen. Bei den Kaufpreisen fiel der Wert 2023 auf 582,76 Euro, bevor er ab 2025 stark anstieg.
Welche Bruttomietrendite bietet eine Immobilie in Breitenbach a. Herzberg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 6,89 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,99 Prozent sowie dem hessischen Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,52, was unter dem Kreiswert von 17,82 und dem Landeswert von 21,06 liegt. Im Bundesland liegt Breitenbach a. Herzberg mit einem Perzentilrang von 92,64 bei der Rendite vor rund 93 Prozent aller vergleichbaren Orte.
Wie ist die demografische und wirtschaftliche Lage in Breitenbach a. Herzberg?
Die Einwohnerzahl ist von 1.754 (2015) auf 1.667 (2024) um etwa 5 Prozent gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 26 Prozent, was ein sehr hoher Wert ist. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Hersfeld-Rotenburg im Gesamtrang Platz 248 von rund 400 deutschen Kreisen.
Wie schneidet Breitenbach a. Herzberg im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 7,41 Euro/m² liegt über der von Ottrau (6,77 Euro/m²) und Schwarzenborn (6,65 Euro/m²), aber unter der von Schlitz (8,18 Euro/m²) und Haunetal (11,09 Euro/m²). Beim Kaufpreis von 1.291 Euro/m² liegt Breitenbach a. Herzberg deutlich unter Kirchheim (2.156 Euro/m²) und Schlitz (1.517 Euro/m²), aber über Ottrau (760 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 6,89 Prozent liegt über der von Grebenau (5,90 Prozent), aber unter der von Oberaula (7,14 Prozent) und Ottrau (10,69 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Breitenbach a. Herzberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Breitenbach a. Herzberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Breitenbach a. Herzberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hersfeld-Rotenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ludwigsau | 36251 | 8,44 € | 1.072 € | 9,44 % |
| Schenklengsfeld | 36277 | 8,00 € | 1.108 € | 8,67 % |
| Hohenroda | 36284 | 7,90 € | 1.254 € | 7,56 % |
| Ronshausen | 36217 | 8,09 € | 1.318 € | 7,36 % |
| Philippsthal (Werra), Marktgemeinde | 36269 | 8,08 € | 1.366 € | 7,10 % |
| Haunetal | 36166 | 11,09 € | 1.997 € | 6,66 % |
| Nentershausen | 36214 | 6,01 € | 1.096 € | 6,58 % |
| Wildeck | 36208 | 7,75 € | 1.447 € | 6,43 % |