Nentershausen

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Nentershausen liegt im osthessischen Bergland im Landkreis Hersfeld-Rotenburg, etwa 25 km nordwestlich von Bad Hersfeld und 30 km östlich von Eisenach. Die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile auf 57 km² und zählte 2024 rund 2.460 Einwohner. Der Ort war bis 2011 staatlich anerkannter Luftkurort und hat eine lange Bergbauvergangenheit (Kupferschiefer), die noch im Wappen der Gemeinde verankert ist.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 6,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.096 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Mittelwerten des Landes Hessen (Miete: 9,69 €/m², Kaufpreis: 2.505 €/m²) und auch unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 7,87 €/m², Kaufpreis: 1.672 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,21, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,21-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,58 % und gehört damit zu den höchsten im Bundesland: Im Perzentilvergleich liegt Nentershausen auf dem 91. Platz aller 421 Orte in Hessen, nur etwa 9 % der hessischen Orte weisen eine höhere Rendite auf.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei niedrigem Niveau

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt starke Schwankungen, die über einem allgemeinen Trend liegen.

Das Angebotsmietniveau stieg von 4,76 €/m² (2018) auf 5,98 €/m² (2021), fiel dann 2022 auf 5,34 €/m², stieg 2023 auf 6,19 €/m² und pendelte sich 2024 bei 6,05 €/m² ein. Der aktuelle Wert von 6,41 €/m² (2026) liegt über dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 3,79 %.

Beim Kaufpreis ist das Bild ähnlich schwankend: Nach 1.179 €/m² (2018) folgte ein Anstieg auf 1.529 €/m² (2022), dann ein Rückgang auf 1.260 €/m² (2023) und 955 €/m² (2024). Der aktuelle Wert von 1.521 €/m² (2026) liegt wieder deutlich über dem Tiefststand von 2024. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beträgt 3,24 %.

Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – insbesondere der Kaufpreisverfall 2023/2024 und der anschließende Anstieg – deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen das Angebotsniveau stark beeinflussen können. Die CAGR-Werte von 3,2–3,8 % liegen über den typischen Entwicklungsraten in vielen ländlichen Regionen, spiegeln aber auch den niedrigen Ausgangswider.

Die aktuellen Marktdaten (6,01 €/m² Miete, 1.096 €/m² Kauf) weichen von den Zeitreihenwerten 2026 (6,41 €/m² Miete, 1.521 €/m² Kauf) ab. Dies zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden widerspiegeln können. Die Zeitreihenwerte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie: Kontinuierlicher Rückgang

Die Einwohnerzahl Nentershausens ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 2.678 (2015) auf 2.462 (2024) entspricht das einem Rückgang von 8,1 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort zu einer dünn besiedelten Gemeinde macht.

Der Bevölkerungsrückgang ist flächendeckend über alle Jahre hinweg zu beobachten, ohne dass es Phasen des Wachstums gab. Dies entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Ost-Hessen und Thüringen, die seit den 1990er Jahren unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 37 und 46 (in der Zeitreihe angegeben). Der Wert von 38 (2023) liegt im unteren Bereich dieser Spanne. Der Bevölkerungsrückgang wirkt sich strukturell auf den Immobilienmarkt aus: Weniger Zuzug bedeutet geringere Nachfrage nach Wohnraum, was sich in den niedrigen Preisen und der hohen Mietrendite widerspiegelt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestehen.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Nentershausen liegt preislich deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,01 €/m² liegt 23,6 % unter dem Kreisdurchschnitt (7,87 €/m²) und 38,0 % unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 €/m²). Der Kaufpreis von 1.096 €/m² liegt 34,4 % unter dem Kreisdurchschnitt (1.672 €/m²) und 56,2 % unter dem Landesdurchschnitt (2.505 €/m²).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 6,01 €/m² liegt auf dem Niveau von Cornberg (6,00 €/m²) und deutlich unter Ronshausen (8,09 €/m²) und Werra-Suhl-Tal (9,03 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Nentershausen mit 1.096 €/m² über Ringgau (946 €/m²) und Gerstungen (1.087 €/m²), aber unter den meisten anderen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 6,58 % liegt im oberen Drittel der Nachbarorte, unter Gerstungen (8,23 %) und Ringgau (8,47 %), aber über Cornberg (5,04 %) und Bebra (4,51 %).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderater Miete führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Das Muster entspricht dem typischen Profil ländlicher Gemeinden in strukturschwachen Regionen: Geringe Kaufpreise bei gleichzeitig stabiler Mietnachfrage erzeugen hohe Renditen, die jedoch mit geringeren Wertsteigerungserwartungen einhergehen.

Standortfaktoren: Strukturschwacher ländlicher Raum

Der Landkreis Hersfeld-Rotenburg belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 248 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 264, im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 251, und im Bereich Wohlstand und soziale Lage bei 294 – jeweils im unteren Drittel. Die Indizes Demografie (207) und Arbeitsmarkt (203) liegen im mittleren Bereich.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis Hersfeld-Rotenburg, nicht für die Gemeinde Nentershausen allein. Sie geben jedoch einen Hinweis auf den strukturellen Rahmen, in dem der lokale Immobilienmarkt operiert: Ein Kreis mit schwacher Dynamik und geringem Wohlstand bietet begrenzte Perspektiven für Wertsteigerungen, während die niedrigen Ausgangspreise die Renditepotenziale stützen.

Nentershausen verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Gemeinde ist Teil einer interkommunalen Zusammenarbeit mit Sontra und Herleshausen, die Kooperationen in den Bereichen Wirtschaft, Kultur und Tourismus fördert.