Werra-Suhl-Tal, Stadt

Marktüberblick

Werra-Suhl-Tal ist eine 2019 durch Fusion von vier Gemeinden entstandene Stadt im äußersten Westen Thüringens mit 6.255 Einwohnern auf 77,7 km². Die Lage an der hessischen Grenze und die Nähe zur A4-Anschlussstelle Gerstungen (zwei Kilometer) prägen die Infrastruktur. Historisch war das Gebiet durch den Kaliabbau im Werra-Kalirevier geprägt, heute sind Gewerbegebiete in Berka, Herda und Dippach sowie Tourismus entlang der Werra und des Grünen Bandes wirtschaftlich relevant.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,03 €/m² über dem Kreis- (6,98 €/m²) und Landesdurchschnitt (6,88 €/m²) und ist die höchste unter allen acht benachbarten Orten. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.471 €/m² knapp über dem Kreis- (1.344 €/m²) und nahezu auf dem Landesdurchschnitt (1.459 €/m²). Diese Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 7,36 %, die über dem Kreiswert (6,51 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %) liegt und im Bundesland das 74. Perzentil erreicht. Der Kaufpreisfaktor von 13,58 liegt deutlich unter dem Kreis- (16,42) und Landesdurchschnitt (17,88), was den relativen Preisvorteil gegenüber der Miete bestätigt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe offenbart eine deutliche Trennung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,52 €/m² (2018) auf 9,76 €/m² (2026) – ein Anstieg um 77 %. Dieser Trend ist nicht linear: Nach einem Einbruch 2020 auf 5,70 €/m² folgte 2022 ein Sprung auf 7,59 €/m², ein Rücksetzer 2023 auf 6,36 €/m² und dann ein erneuter starker Anstieg auf 9,15 €/m² (2025) und 9,76 €/m² (2026).

Die Kaufpreisentwicklung verlief umgekehrt und deutlich volatiler. 2021 lag der Angebotskaufpreis bei 2.782 €/m², fiel dann 2022 auf einen Ausreißerwert von 320 €/m² und erholte sich 2023 auf 1.272 €/m². Bis 2026 entwickelte er sich auf 1.461 €/m². Der langfristige Rückgang von 2021 zu 2026 beträgt rund 47 %. Der Kaufpreisfaktor von 13,58 ist das direkte Ergebnis dieser Entwicklung: Ein moderater Kaufpreis bei gleichzeitig gestiegener Miete.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten, aber beständigen Rückgang von 6.398 Einwohnern (2019) auf 6.255 (2024), was einer Abnahme von 2,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 81 Einwohnern je km².

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Werra-Suhl-Tal durch seine Mietpreise ab. Mit 9,03 €/m² liegt die Miete über allen acht benachbarten Orten: Gerstungen (7,45 €/m², 3,2 km), Heringen (7,46 €/m², 7,1 km), Philippsthal (8,08 €/m², 11,7 km) und die übrigen Nachbarorte liegen zwischen 6,01 und 7,75 €/m². Der Kaufpreis von 1.471 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich über Krayenberggemeinde (933 €/m²) und Gerstungen (1.087 €/m²), aber unter Herleshausen (1.638 €/m²) und Heringen (1.495 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 7,36 % liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter Gerstungen (8,23 %) und Krayenberggemeinde (8,06 %). Diese drei Orte kombinieren niedrige Kaufpreise mit moderaten Mieten und bieten damit die höchsten Renditen im Umkreis.

Auf Ebene des Wartburgkreises liegt Werra-Suhl-Tal bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt von 6,98 €/m², bei der Rendite ebenfalls darüber (7,36 % vs. 6,51 %). Der Kaufpreisfaktor von 13,58 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 16,42, was bedeutet, dass der Markt hier durch einen günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gekennzeichnet ist als im restlichen Kreis.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Wartburgkreis, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamtrang 334 von rund 400 deutschen Kreisen in das untere Drittel ein. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Rang (347) und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (355) sind besonders niedrig, während der Wohlstands- und soziale Lage-Rang (195) im Mittelfeld liegt. Der Dynamik-Rang (382) ist der schwächste Wert und unterstreicht die geringe Entwicklungsdynamik der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je km² ist für ländliche Verhältnisse im Westen Thüringens typisch. Der Bevölkerungsrückgang von 2,2 % seit 2019 entspricht dem Muster vieler Gemeinden in der Region.

Die wirtschaftliche Struktur hat sich vom Kaliabbau hin zu Gewerbe und Tourismus gewandelt. Das Gewerbegebiet Auf der Dornenhecke in Berka sowie weitere Gewerbegebiete in Herda und Dippach bieten Unternehmen wie Hasselmann und Leergut Leiter Standorte. Der Tourismus profitiert von der Lage an der Werra, dem Grünen Band und historischen Sehwürdigkeiten wie dem Untertor in Berka und dem Vitzerodaer Kreuz.