Krayenberggemeinde

Marktüberblick

Die Krayenberggemeinde im westlichen Wartburgkreis ist eine 2013 gegründete Einheitsgemeinde, die aus den Ortsteilen Merkers, Kieselbach, Kambachsmühle und Dorndorf besteht. Auf einer Fläche von 31,63 km² leben 4.938 Einwohner (2024). Der Ort liegt beidseits der Werra zwischen Thüringer Wald und Rhön und wird von den Bundesstraßen 62 und 84 durchzogen. Die Gemeinde ist geprägt durch die Geschichte des Kali- und Steinsalzabbaus, dessen Erbe im Erlebnisbergwerk Merkers fortbesteht.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,26 Euro je Quadratmeter unter dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,98 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 933 Euro je Quadratmeter entspricht nur rund 69 Prozent des Kreiswerts (1.344 Euro) und etwa 39 Prozent des deutschen Durchschnitts. Der Kaufpreisfaktor von 12,42 liegt unter dem Kreiswert von 16,42 und dem Landeswert von 17,88. Diese niedrigen absoluten Werte entsprechen dem Muster ländlicher Räume in Thüringen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 volatil. Von 5,31 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie zunächst auf 5,67 Euro (2022), fielen dann auf 5,34 Euro (2023) und erreichten 2024 mit 5,76 Euro ein neues Lokalmaximum. Der Wert von 3,99 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Rückgang dar, gefolgt von einem Anstieg auf 6,69 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,93 Prozent.

Die Kaufpreise zeigten eine noch ausgeprägtere Schwankungsbreite. Von 779,69 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2021 auf 967,74 Euro, fielen dann auf 852,83 Euro (2023) und erreichten 2025 mit 714,29 Euro den tiefsten Wert des Zeitraums. Im Jahr 2026 folgen mit 1.142,75 Euro die höchsten Werte der Reihe. Die CAGR liegt bei 4,89 Prozent, was auf eine stärkere Dynamik im Kaufpreissegment hinweist als im Mietbereich.

Die hohe Bruttomietrendite von 8,06 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 km Entfernung. Sie ergibt sich aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mieten. Im Landesvergleich liegt die Gemeinde damit im 81. Perzentil – nur etwa 19 Prozent der 605 betrachteten Orte in Thüringen weisen eine höhere Rendite auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung der Krayenberggemeinde ist seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe rückläufig. Von 5.193 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 4.938 im Jahr 2024, was einem Verlust von 4,91 Prozent entspricht. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 5.232 Einwohner (2017) folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2023 auf 4.938, wonach die Zahl 2024 stagnierte.

Die Arbeitslosigkeit bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 97 (2019) und 159 (2015) registrierten Arbeitslosen. Der Tiefpunkt wurde 2019 mit 97 Arbeitslosen erreicht, gefolgt von einem Anstieg auf 129 im Jahr 2023. Bezogen auf die aktuelle Bevölkerung von 4.938 entspricht dies einer Quote von rund 2,6 Prozent.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 156 Einwohner je Quadratkilometer. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Wartburgkreis, dem die Gemeinde angehört, im Bereich Demografie den Rang 347 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert, der den demografischen Wandel und die Abwanderungsdynamik im ländlichen Raum widerspiegelt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Wartburgkreis insgesamt auf Rang 334 von rund 400 Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 195 im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis relativ gut ab, während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 355 sowie im Bereich Dynamik mit Rang 382 die schwächsten Werte aufweist. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 293 im unteren Mittelfeld, die wirtschaftliche Stärke mit Rang 294 ähnlich.

Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist das Erlebnisbergwerk Merkers, das als Schaubergwerk der K+S Minerals and Agriculture GmbH jährlich Tausende Besucher anzieht und ein Streckennetz von rund 4.600 Kilometern unter Tage aufweist. Das Bergwerk ist Ankerpunkt der Europäischen Route der Industriekultur und war Standort des weltgrößten Kaliwerks, das 1925 als Kalifabrik der Wintershall AG mit einer Förderung von 10,9 Millionen Tonnen pro Jahr in Betrieb ging. Heute beschäftigt das Werk 270 Mitarbeiter.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Krayenberggemeinde mit 933 Euro je Quadratmeter nahe am unteren Ende – nur Oechsen (873 Euro) weist niedrigere Kaufpreise auf. Die Mieten liegen auf dem Niveau von Oechsen (5,45 Euro) und Unterbreizbach (6,22 Euro). Bad Salzungen (10,8 km Entfernung) und Weilar (9,8 km) weisen mit Kaufpreisen von über 2.000 Euro je Quadratmeter deutlich höhere Werte auf, was auf ihre Funktion als Mittelzentren mit höherer Infrastrukturdichte hindeutet.