Leimbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Leimbach ist eine 8,63 km² große Gemeinde im Wartburgkreis mit knapp 1.700 Einwohnern. Der Ort liegt im Werratal am Nordrand der Thüringer Rhön und wird von der Kreisstadt Bad Salzungen umschlossen. Als erfüllende Gemeinde für Leimbach ist Bad Salzungen zuständig. Der Ort besteht aus den drei Ortsteilen Leimbach, Kaiseroda und Hermannsroda.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und hohe Bruttomietrenditen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,94 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt des Wartburgkreises (6,98 Euro) als auch den Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro). Auf Bundesniveau liegt Leimbach jedoch unter dem Schnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.220 Euro je Quadratmeter liegt unter allen drei Vergleichsebenen: Kreis (1.344 Euro), Bundesland (1.459 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 7,81 Prozent ist die herausragende Kennzahl des Leimbacher Marktes. Sie liegt deutlich über dem Kreiswert von 6,51 Prozent, dem Landeswert von 6,32 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 12,81 liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten (Kreis: 16,42, Thüringen: 17,88, Deutschland: ~27,0). Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten führt zu den überdurchschnittlichen Renditen.

Im regionalen Vergleich hebt sich Leimbach besonders von den benachbarten Kurorten ab. Bad Salzungen weist mit 2.200 Euro je Quadratmeter einen um 80 Prozent höheren Kaufpreis auf, die Bruttomietrendite liegt dort bei nur 4,71 Prozent. Krayenberggemeinde und Breitungen/Werra erreichen mit 8,06 bzw. 9,35 Prozent noch höhere Renditen, was auf noch niedrigere Kaufpreise (933 bzw. 977 Euro) zurückzuführen ist.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, steigende Miete

Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend, der jedoch von erheblichen Schwankungen begleitet wird. Lag die Angebotsmiete 2018 bei 5,79 Euro je Quadratmeter, folgte 2021 mit 5,75 Euro ein nahezu identischer Wert – ein Rückfall auf das Ausgangsniveau nach einem Zwischenspitzwert von 6,88 Euro im Jahr 2020. Von 2021 an setzte dann ein kontinuierlicher Anstieg ein: 7,71 Euro (2022), 7,00 Euro (2023), 9,00 Euro (2024) und 11,80 Euro (2026). Der CAGR der Mietreihe beträgt 9,31 Prozent.

Die Kaufpreiszeitreihe ist noch volatiler. Von 1.167 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 fiel der Preis bis 2021 auf 931 Euro und erreichte 2023 mit 546 Euro einen Tiefststand. Im Jahr 2024 sprang der Angebotskaufpreis dann auf 2.041 Euro – ein Anstieg um den Faktor 3,7 innerhalb eines Jahres. Dieser Sprung ist statistisch außergewöhnlich und kann bei einem kleinen Markt mit begrenztem Angebot durch einzelne größere Objekte verursacht werden.

Die extreme Volatilität der Kaufpreise, insbesondere der massive Anstieg von 2023 auf 2024, macht Aussagen über die langfristige Preisentwicklung mit Unsicherheit behaftet. Die Mietpreise entwickeln sich dagegen stabiler und folgen einem klareren Trend.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 7,94 Euro und dem Zeitreihenwert von 11,80 Euro für 2026. Dies kann darauf hindeuten, dass die Zeitreihe Jahresdurchschnitte oder einen anderen Berechnungszeitraum abbildet als der aktuelle Angebotswert.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei geringem Wachstum

Die Bevölkerungsentwicklung von Leimbach ist bemerkenswert stabil. Zwischen 2015 (1.708 Einwohner) und 2024 (1.700 Einwohner) ging die Einwohnerzahl um weniger als ein Prozent zurück. In den Jahren dazwischen schwankte die Bevölkerung zwischen 1.679 und 1.725 Einwohnern ohne einen klaren Trend in eine Richtung. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,47 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich seit 2015 (4,32 Prozent) kontinuierlich rückläufig und erreichte 2018 mit 1,60 Prozent ihren Tiefststand. Seitdem liegt sie leicht darüber, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Von den 1.700 Einwohnern sind 26 arbeitslos gemeldet.

Die historische Bedeutung des Ortes als Standort des Kalikombinats Werra ist seit der Privatisierung nach 1990 weitgehend verschwunden. Am östlichen Ortsrand hat sich jedoch ein Gewerbegebiet entwickelt, und der Bad Salzunger Gewerbepark West erstreckt sich bis in die Leimbacher Gemarkung.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Kurort-Nähe

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Wartburgkreis, auf den sich die Ränge beziehen, auf Platz 334 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 382 am unteren Ende, im Index Stärke bei Rang 294. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 195 das beste Ergebnis des Kreises. Diese Werte spiegeln die strukturelle Schwäche ländlicher Räume in Thüringen wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur ist durch die Anbindung an die Bundesstraße 62 (Vacha–Bad Salzungen) und den Haltepunkt Leimbach-Kaiseroda an die Werrabahn geprägt. Der Ort wird vom Wartburgmobil mit Buslinien erschlossen. Die Erfüllung der Gemeindeaufgaben durch Bad Salzungen, das staatlich anerkannte Kurzentrum, bietet Leimbachern Zugang zu städtischer Infrastruktur, ohne dass die hohen Immobilienpreise eines Kurortes entstehen.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, überdurchschnittlichen Mietrenditen, stabiler Bevölkerung und guter Anbindung an Bad Salzungen macht Leimbach zu einem Ort, der sich von den teureren Nachbarkommunden abgrenzt und gleichzeitig von der Infrastruktur des Kurortes profitiert.