Gerstungen

Marktüberblick

Gerstungen ist mit 149,98 km² und rund 8.900 Einwohnern die flächengrößte und einwohnerreichste Gemeinde Thüringens ohne Stadtrecht. Die Gemeinde besteht aus elf Ortsteilen und liegt im Westen des Freistaats im Wartburgkreis an der hessischen Grenze. Der Ort verfügt über keinen amtlichen Mietspiegel; die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Angebotsmiete von 7,45 Euro je Quadratmeter liegt über dem Wartburgkreis-Durchschnitt (6,98 Euro/m²) und dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.087 Euro/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (1.344 Euro/m²) und dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro/m²). Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 8,23 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 12,15.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Kaufpreiszeitreihe zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Zwischen 2019 (743 Euro/m²) und 2021 (1.407 Euro/m²) verdoppelte sich der Angebotskaufpreis innerhalb von zwei Jahren. Im Jahr 2023 folgte mit 1.435 Euro/m² ein weiterer Höchststand, ehe der Preis 2024 auf 1.008 Euro/m² einbrach und 2025 wieder auf 1.407 Euro/m² stieg. Die Schwankungen von über 100 Prozent zwischen Tief- und Hochwerten entsprechen dem Muster ländlicher Märkte mit geringer Transaktionszahl, wo einzelne Angebote den Durchschnittswert stark beeinflussen können.

Die Angebotsmiete verläuft deutlich stabiler. Sie bewegte sich zwischen 6,59 Euro/m² (2018) und 8,23 Euro/m² (2025). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 2,2 Prozent. Der moderate Mietanstieg steht im Kontrast zum Kaufpreis, dessen CAGR bei 7,0 Prozent liegt. Diese Diskrepanz erklärt die gestiegene Bruttomietrendite in den jüngeren Jahren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Gerstungen durch eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite von 8,23 Prozent hervor. Sie liegt deutlich über dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,51 Prozent und dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Landesvergleich befindet sich Gerstungen damit im Yield-Perzentil 83,2 – von allen verglichenen Orten in Thüringen weisen nur etwa 17 Prozent eine höhere Rendite auf.

Der Kaufpreisfaktor von 12,15 liegt unter dem Kreiswert von 16,42 und dem Landeswert von 17,88. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert aus Investorensicht eine kurze Amortisationsdauer, ist aber auch ein Indikator für niedrige Kaufpreise.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 15 Kilometer weisen Ringgau (8,47 %) und die Krayenberggemeinde (8,06 %) eine vergleichbare hohe Bruttomietrendite auf. Herleshausen fällt mit 4,66 % deutlich ab, obwohl der Kaufpreis dort mit 1.638 Euro/m² der höchste aller Nachbarorte ist. Gerstungen positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Renditeverhältnisse in der Nachbarschaft.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung Gerstungens wird maßgeblich durch die Gebietsreform geprägt. Bis 2017 lag die Einwohnerzahl bei 5.763. Durch die Eingemeindung der Gemeinden Marksuhl und Wolfsburg-Unkeroda am 6. Juli 2018 verdoppelte sich die Zahl sprunghaft auf 9.165. Seitdem ist ein kontinuierlicher Rückgang auf 8.915 (2024) zu verzeichnen – ein Verlust von rund 2,7 Prozent in sechs Jahren.

Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 99 (2018) auf 180 (2023). Bei rund 9.000 Einwohnern entspricht dies einer Quote von etwa 2 Prozent.

Der Wartburgkreis, dem Gerstungen angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Schwächen zeigen sich bei Wettbewerb und Innovation (Platz 355) sowie bei der Demografie (Platz 347). Der Index für Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Platz 195 am besten ab. Am Ort bestehen keine Hochschulen.