Herleshausen

Marktüberblick

Herleshausen ist ein kleiner, ländlicher Immobilienmarkt im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,37 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.638 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,44.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete unter dem Durchschnitt des Werra-Meißner-Kreises (6,75 Euro/m²) und deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro/m²). Der Kaufpreis liegt über dem Kreisdurchschnitt (1.452 Euro/m²), ist aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.505 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,79 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 50,1 – Herleshausen liegt damit im Mittelfeld der 421 betrachteten hessischen Standorte.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis, niedriger Miete und entsprechend niedriger Rendite beschreibt einen Markt, der weder von Investoren noch von Endnutzern stark nachgefragt wird. Der Kaufpreisfaktor von 21,44 liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt (21,06), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im bundesweiten Durchschnitt – ein Hinweis auf schwache Mietnachfrage bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die für einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 3,23 Euro/m² (2019) und 8,23 Euro/m² (2025). Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 517 Euro/m² (2019) und 2.780 Euro/m² (2021). Diese Bandbreiten sind nicht als stabile Marktpreise zu interpretieren, sondern spiegeln die Preisspanne unterschiedlicher Objekttypen und -größen wider, die auf dem kleinen Markt zu verschiedenen Zeitpunkten angeboten wurden.

Der CAGR der Miete liegt bei 10,43 Prozent, der des Kaufpreises bei 32,29 Prozent – diese Wachstumsraten sind statistisch verzerrt, da sie die extreme Volatilität der einzelnen Jahre zusammenfassen. Ein Blick auf die Reihen zeigt: 2021 erreichte der Kaufpreis mit 2.780 Euro/m² einen Ausreißerwert, der sich in den Folgejahren nicht hielt (2022: 2.259, 2023: 1.584 Euro/m²). Die Miete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Höhepunkt 2025 bei 8,23 Euro/m².

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren. Die hohe Streuung ist jedoch ein Indikator dafür, dass der Markt nicht liquide ist – bereits einzelne Angebote können den Durchschnitt stark verschieben.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Herleshausen verzeichnet seit der Gebietsreform 1970 einen langfristigen Bevölkerungsrückgang. Von 3.696 Einwohnern im Jahr 1970 ist die Zahl auf 2.756 im Jahr 2024 gesunken. In der verfügbaren Zeitreihe von 2015 bis 2024 ging die Bevölkerung von 2.816 auf 2.756 zurück, was einem Verlust von 2,13 Prozent entspricht. Ein kurzzeitiger Anstieg auf 2.820 Einwohner im Jahr 2022 ändert nichts am langfristigen Trend.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 46 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,55 Prozent (2023) und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,0 Prozent (2019) und 3,06 Prozent (2021), bleibt aber insgesamt stabil im ein- bis zweistelligen Prozentbereich.

Die niedrige Arbeitslosenquote geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang. Die verbleibende Bevölkerung ist relativ gut beschäftigt, möglicherweise weil die Nähe zu den größeren Städten Eisenach (10 km), Eschwege (22 km) und Kassel (60 km) pendlerfreundlich wirkt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Werra-Meißner-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt Platz 306 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang (188) ist deutlich besser als der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (362). Der Demografie-Rang liegt bei 300, der Wohlstands-Rang bei 259. Der Dynamik-Rang von 296 deutet auf geringe Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist in elf Ortsteile gegliedert, was auf eine dezentrale Struktur hindeutet. Herleshausen liegt im äußersten Süden des Geo-Naturparks Frau-Holle-Land, zwischen dem Ringgau im Nordwesten und dem Thüringer Wald im Südosten. Die Werra bildet die südliche Gemeindegrenze.

Die Lage an der Landesgrenze zu Thüringen und die historische Bedeutung als Grenzübergang Wartha/Herleshausen prägen den Ort. Nach dem Zweiten Weltkrieg war Herleshausen einer der wenigen mit Auto passierbaren Übergänge in die DDR. Der Ortsteil Wommen war dabei von besonderer Bedeutung. Diese historische Rolle hat sich mit der Wiedervereinigung und dem Wegfall der Grenzkontrollen erledigt.

In der Nachbarschaft zeigen sich große Unterschiede: Ringgau (10,9 km Entfernung) weist mit 946 Euro/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf als Herleshausen, während Werra-Suhl-Tal (9,9 km) mit 1.471 Euro/m² näher am Herleshauser Niveau liegt. Eisenach (11,7 km) liegt mit 1.643 Euro/m² fast auf demselben Kaufpreisniveau wie Herleshausen, hat aber mit 8,35 Euro/m² eine deutlich höhere Miete und damit eine bessere Rendite von 6,1 Prozent.

Zusammenfassende Einordnung

Herleshausen ist eine ländliche Gemeinde mit 2.756 Einwohnern und elf Ortsteilen im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis. Der Immobilienmarkt ist klein und illiquide, was sich in extremen Preisschwankungen der Zeitreihen zeigt. Die aktuellen Angebotswerte liegen unter dem Landesdurchschnitt, die Rendite im Mittelfeld Hessens.

Die Gemeinde profitiert von einer niedrigen Arbeitslosenquote und der Pendlerlage zu den größeren Städten der Region. Gleichzeitig schrumpft die Bevölkerung kontinuierlich, und die Standortfaktoren des Kreises liegen im unteren Drittel bundesweiter Vergleiche. Der Kaufpreisfaktor von 21,44 deutet auf ein Verhältnis hin, bei dem die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis eher niedrig ist – ein Markt, der von Eigennutzern und nicht von Investoren getragen wird.

Für den Ort bedeutet das: Der Immobilienmarkt ist stabil im Sinne geringer Volatilität bei niedrigen absoluten Werten, aber nicht dynamisch. Die langfristige Entwicklung ist von Bevölkerungsrückgang und geringen Standortimpulsen geprägt.