Eisenach, Stadt

Marktüberblick

Eisenach ist eine Große Kreisstadt im Wartburgkreis in Thüringen mit einer Fläche von 104,17 km² und liegt im Tal der Hörsel am Nordrand des Thüringer Waldes. Die Stadt war von 1998 bis zum 30. Juni 2021 kreisfrei und erhielt mit der Einkreisung als erste Stadt Thüringens den Status einer Großen Kreisstadt. Mit rund 42.800 Einwohnern ist Eisenach die siebtgrößte Gemeinde Thüringens und nimmt in der Raumordnung die Position eines Oberzentrums für Westthüringen und angrenzende hessische Gemeinden ein.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 8,35 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.643 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,1 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,41. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietspiegel dar.

Die Stadt ist geprägt durch die Automobilindustrie: Das Opel-Werk und das Werk von Bosch beschäftigen zusammen über 4.000 Mitarbeiter in Eisenach. Die Stadt verfügt über eine staatliche Hochschule für duale Studiengänge und ist bekannt durch die UNESCO-Weltkulturerbe-Stätte Wartburg.

Preis- und Mietentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen zeigen für das Jahr 2026 einen Angebotsmietwert von 8,59 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.360 Euro je Quadratmeter. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.643 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 1.360 Euro für 2026. Bei der Angebotsmiete liegt der aktuelle Wert von 8,35 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Zeitreihenwert von 8,59 Euro. Die vorliegenden Daten lassen keine Aussage über die Entwicklung zwischen den Messzeitpunkten zu.

Der Kaufpreisfaktor von 16,41 bedeutet, dass das 16,41-Fache des jährlichen Bruttkaltmieteinnahmen als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite von 6,1 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Dies spiegelt wider, dass die Kaufpreise in Eisenach im Verhältnis zu den Mieten höher sind als in vielen anderen Orten der Region.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegen die Eisenacher Angebotsmieten mit 8,35 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,98 Euro und dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Die Kaufpreise von 1.643 Euro je Quadratmeter liegen ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 1.344 Euro und über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 16,41 entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 16,42, liegt aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 17,88. Dies zeigt, dass Eisenach im Kreis eine durchschnittliche Preis-Miete-Relation aufweist, während es im Landesvergleich einen günstigeren Faktor als viele andere Orte Thüringens bietet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung liegen die Eisenacher Mieten und Kaufpreise über dem Niveau der meisten Umlandgemeinden. Ausnahmen bilden Bischofroda mit 8,00 Euro/m² Miete und 1.840 Euro/m² Kaufpreis sowie Seebach mit einem sehr niedrigen Kaufpreis von 933 Euro/m² und einer hohen Rendite von 8,26 Prozent.

Der Ertrag-Rang (Yield-Perzentil) von 54,58 im Bundesland bedeutet, dass Eisenach in der Mitte der Verteilung der Mietrenditen in Thüringen liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Eisenach zeigt eine leichte Wachstumsdynamik: Von 41.806 Einwohnern im Jahr 2021 stieg die Zahl auf 42.408 im Jahr 2022 und 42.817 in den Jahren 2023 und 2024. Dies entspricht einer Zunahme von rund 2,42 Prozent seit Beginn der Reihe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 411 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine wechselhafte Entwicklung: Nach einem Datenpunkt von 0 im Jahr 2018 (vermutlich keine Erhebung) stieg die Zahl der Arbeitslosen von 1.406 im Jahr 2019 auf 1.677 im Jahr 2020, sank 2021 auf 1.630 und 2022 weiter auf 1.519. Im Jahr 2023 stieg die Zahl jedoch wieder auf 1.769 an. Dies entspricht einem Anstieg von rund 16,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Wartburgkreis auf Platz 334 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 355) sowie in der Demografie (Platz 347). Besser abschneidet er im Index Wohlstand und soziale Lage (Platz 195) und im Index Arbeitsmarkt (Platz 293). Der Dynamik-Index liegt mit Platz 382 am unteren Ende. Diese Ränge gelten für den Wartburgkreis als Ganzes, nicht spezifisch für die Stadt Eisenach.

Eisenach verfügt über eine staatliche Hochschule für duale Studiengänge. In der Tool-Datenbank sind keine weiteren Hochschulen am Ort verzeichnet.

Standortfaktoren und Einordnung

Eisenach profitiert von seiner Funktion als Oberzentrum für Westthüringen und angrenzende hessische Gemeinden. Die Automobilindustrie mit über 4.000 Beschäftigten bei Opel und Bosch bildet ein wichtiges wirtschaftliches Fundament. Die Stadt ist Hochschulstandort und verfügt über eine staatliche Hochschule für duale Studiengänge.

Die Lage am Nordrand des Thüringer Waldes und die Nähe zur UNESCO-Weltkulturerbe Wartburg machen die Stadt zu einem touristischen Anziehungspunkt. Das Stadtgebiet umfasst neben der Kernstadt elf Ortsteile und weist mit rund 37,52 km² Waldflächen einen hohen Grünflächenanteil auf.

Auf der anderen Seite zeigt der Prognos-Zukunftsatlas strukturelle Schwächen des Landkreises, insbesondere in den Bereichen Demografie, Wettbewerb und Innovation sowie Dynamik. Die steigende Arbeitslosenzahl 2023 nach einem vorangegangenen Rückgang ist ein weiterer Indikator für wirtschaftliche Herausforderungen.

Für den Ort liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass keine Aussagen zum Bodenrichtwert getroffen werden können.