Amt Creuzburg, Stadt

Marktüberblick

Amt Creuzburg liegt im Wartburgkreis in Thüringen und umfasst auf 76,8 km² rund 4.900 Einwohner. Die Kleinstadt entstand durch die Zusammenführung mehrerer Gemeinden, zuletzt durch die Eingemeindung von Frankenroda zum 1. Januar 2024. Der Ort liegt an der Werra zwischen Ringgau, Hainich, Thüringer Wald und Eichsfeld und blickt auf eine über 1000-jährige Geschichte zurück, die 1213 mit der Verleihung der Stadtrechte ihren Höhepunkt fand. Creuzburg war nach der Wartburg Zweitresidenz der Landgrafen von Thüringen und ist bis heute durch die Burg Creuzburg weithin bekannt.

Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Mietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,74 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 963 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisniveau und Rendite

Der Kaufpreisfaktor von 11,91 ist einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld. Er liegt deutlich unter dem Wartburgkreisdurchschnitt von 16,4 und dem Thüringer Landesdurchschnitt von 17,9. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Amt Creuzburg im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind.

Die Bruttomietrendite von 8,4 % entspricht dieser Struktur: Sie liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 6,5 %, dem Landesdurchschnitt von 6,3 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,1 %. Mit einem Perzentilrang von 84,7 % im Bundesland gehört Amt Creuzburg zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Thüringen.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Der Nachbarort Treffurt weist mit 9,51 % sogar eine noch höhere Rendite auf, während Herleshausen mit 4,66 % deutlich darunter liegt. Die Kaufpreise der Nachbargemeinden reichen von 771 Euro pro Quadratmeter in Treffurt bis 1.840 Euro in Bischofroda. Amt Creuzburg liegt mit 963 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich des Umlands.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung von Amt Creuzburg ist durch strukturellen Rückgang und einen einmaligen Anstieg gekennzeichnet. Von 2019 (4.748 Einwohner) bis 2023 sank die Einwohnerzahl kontinuierlich auf 4.602. Im Jahr 2024 stieg sie dann auf 4.912 – ein Zuwachs von 310 Einwohnern (+6,7 %). Dieser Anstieg ist ausschließlich auf die Eingemeindung von Frankenroda zum 1. Januar 2024 zurückzuführen, das zum Stichtag 313 Einwohner hatte.

Ohne diese Gebietsreform wäre der abwärtsgerichtete Trend fortgesetzt worden. Die Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht dem Durchschnitt der Verwaltungsgemeinschaft Hainich-Werratal, die insgesamt 8.915 Einwohner auf 139,59 km² umfasst.

Die Arbeitslosenquote der Zeitreihe weist mit Werten zwischen 86 und 129 Prozent keine plausiblen Werte auf und ist damit nicht aussagekräftig.

Standortfaktoren

Der Wartburgkreis, zu dem Amt Creuzburg gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 334 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Platz 382 an letzter Stelle, im Index Stärke auf Platz 294. Diese Werte deuten auf eine schwache wirtschaftliche und demografische Entwicklung der Region hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt. Die niedrigen Kaufpreise und die hohen Mietrenditen stehen im Einklang mit der schwachen Standortbewertung: Geringe Kaufpreise spiegeln die begrenzte Nachfrage wider, während die hohen Renditen eher ein Indikator für das niedrige Preisniveau als für eine besonders attraktive Investitionsmöglichkeit sind.

Für Amt Creuzburg liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstückswertanalyse nicht möglich ist.