Nazza

Marktüberblick

Nazza ist eine Gemeinde im Norden des Wartburgkreises in Thüringen mit 536 Einwohnern auf einer Fläche von 12,68 km². Der Ort liegt am Westrand des Hainichs im Tal des Lempertsbaches und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hainich-Werratal. Durch den Ort führt die Landesstraße 1016, die Eisenach mit Mühlhausen verbindet. Etwa die Hälfte der Fläche entfällt auf den Nationalpark Hainich, was die geringe Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern pro km² erklärt.

Das aktuelle Angebot an Immobilien zeigt ein deutliches Preisgefälle zu übergeordneten Räumen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,34 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,98 Euro, unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.100 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten: 1.344 Euro im Kreis, 1.459 Euro in Thüringen und 2.409 Euro bundesweit.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Nazza zeigt einen markanten Rückgang. Lag die Angebotsmiete 2022 mit 8,03 Euro pro Quadratmeter noch auf dem höchsten Wert der Reihe, fiel sie 2023 auf 7,51 Euro und 2025 auf 4,41 Euro. Der jährliche Veränderungssatz (CAGR) über die Reihe beträgt -12,43 Prozent. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Inseratwerten.

Hinweis: Die aktuellen Marktdaten weisen eine Angebotsmiete von 6,34 Euro/m² aus, während die Zeitreihe für 2025 einen Wert von 4,41 Euro/m² ausweist. Dieser Unterschied deutet auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden hin.

Im Gegensatz dazu steigt der Kaufpreis kontinuierlich. Von 950 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 entwickelte er sich über 1.000 (2023) und 1.050 (2024) auf 1.100 Euro (2025 und 2026). Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 14,46 liegt unter dem Kreiswert von 16,42 und dem Thüringer Wert von 17,88.

Die Kombination aus fallenden Mieten und steigenden Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,92 Prozent. Das ist über dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 14,46 bestätigt diese Relation: Der Preis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten Vergleichsräumen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Nazza ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 550 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 536 am Ende 2024, ein Verlust von 2,55 Prozent. Der Rückgang verlief ungleichmäßig: Zwischen 2019 und 2022 ging die Einwohnerzahl von 535 auf 531 zurück, bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 536 stieg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,21 Prozent. Damit befindet sich Nazza auf einem niedrigen Niveau.

Die demografische Stabilität in jüngeren Jahren korreliert mit der niedrigen Arbeitslosenquote. Die Gemeinde ist klein genug, dass bereits wenige Zuzügler die Entwicklung beeinflussen können. Die Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern pro km² ist gering, was die begrenzte Nachfrage nach Wohnraum strukturell erklärt.

Regionale Einordnung

Die Bruttomietrendite von 6,92 Prozent liegt im regionalen Vergleich im unteren bis mittleren Segment. Kammerforst (6,6 km Entfernung) weist mit 11,62 Prozent eine deutlich höhere Rendite auf, ebenso Treffurt mit 9,51 Prozent und Oppershausen mit 8,09 Prozent. Andererseits liegen Lauterbach (6,02%), Vogtei (4,29%) und Bischofroda (5,22%) unter dem Wert von Nazza. Südeichsfeld fällt mit 2,15 Prozent Rendite bei einem Kaufpreis von 3.658 Euro pro Quadratmeter als starker Ausreißer nach unten auf.

Im Bundesland liegt Nazza mit einer Rendite von 6,92 Prozent im 67. Perzentil, also über zwei Dritteln der 605 verglichenen Orte in Thüringen. Das bestätigt, dass der Ort zu den Rendite-stärklichen Lagen gehört, was primär am niedrigen Kaufpreisniveau und nicht an überdurchschnittlichen Mieten begründet ist.

Die Angebotsmiete von 6,34 Euro liegt nahe am Niveau von Kammerforst (6,26 Euro) und Treffurt (6,11 Euro), deutlich unter dem von Bischofroda (8,00 Euro) und Oppershausen (7,77 Euro). Der Kaufpreis von 1.100 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Wartburgkreis, in dem Nazza liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 382, während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 195 die stärkste Position einnimmt. Der Rang in den Bereichen Wettbewerb und Innovation liegt bei 355, der im Bereich Arbeitsmarkt bei 293.

Diese Struktur – stabile Wohlstandsverhältnisse bei schwacher Dynamik – spiegelt sich in der Immobilienentwicklung wider: Der Kaufpreis steigt moderat, während die Mieten deutlich nachgeben. Es handelt sich um einen Markt, der von stabilen, aber begrenzten Nachfrageraten geprägt ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleiner Einheiten einschränkt. Die historische Bedeutung als Weberdorf und Standort einer Zigarrenfabrik (bis 1967) hat keine direkte Auswirkung auf den aktuellen Immobilienmarkt, da die gewerbliche Struktur heute nicht mehr erkennbar ist.