Oppershausen

Ort und Struktur

Oppershausen ist eine Gemeinde im Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen mit 280 Einwohnern auf einer Fläche von 8,61 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort ist historisch durch eine Wasserburg aus dem Jahr 1222 geprägt, deren Herrenhaus von 1754 heute unter anderem Wohnraum bietet und seit 2022 ein lokales Marketingunternehmen beherbergt. Die Gemeinde liegt in einer ländlichen Region ohne eigene Hochschule und ohne ausgewiesene Bodenrichtwerte.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,77 €/m² und damit über dem Kreisdurchschnitt von 6,53 €/m² sowie über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.153 €/m² und liegt unter dem Kreiswert von 1.335 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m².

Diese Kombination – höhere Mieten bei niedrigeren Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 8,09 %. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 6,71 % und zum Landesdurchschnitt von 6,32 % ist dies deutlich über dem regionalen Niveau. Mit einem Perzentilrang von 82,2 im Bundesland gehört Oppershausen zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,37 und liegt damit unter dem Kreiswert von 17,33 und dem Landesdurchschnitt von 17,88.

In der geschätzten Zeitreihe stieg die Angebotsmiete von 5,80 €/m² (2021) auf 7,00 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4,8 % entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.250 €/m² (2021) auf 1.640 €/m² (2025), was etwa 7,0 % jährlichem Wachstum entspricht. Die aktuellen Angebotsmieten von 7,77 €/m² liegen damit über dem letzten Zeitreihenwert von 7,00 €/m². Die Zeitreihenwerte sind geschätzt und geben einen groben Verlauf wieder; die aktuellen Inserate liegen möglicherweise über dem geschätzten Jahresdurchschnitt.

Demografie und regionale Einordnung

Die Bevölkerung Oppershausens ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 301 auf 280 Einwohner, was einem Rückgang von 6,98 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,78 %. Im Jahr 2023 waren fünf Personen arbeitslos gemeldet.

Der Kreis Unstrut-Hainich-Kreis schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in allen Indizes im unteren Drittel ab: Rang 391 von 400 im Gesamtindex, 399 von 400 in der Dynamik, 400 von 400 in der Demografie, 335 von 400 im Arbeitsmarkt und 320 von 400 im Wohlstand. Diese Platzierungen deuten auf eine strukturschwache Region hin.

Die niedrige Arbeitslosenquote steht im Widerspruch zu den schwachen Prognos-Werten. Dies ist bei sehr kleinen Gemeinden mit wenigen Erwerbspersonen typisch: Bei nur fünf Arbeitslosen führt bereits eine kleine absolute Veränderung zu großen prozentualen Schwankungen. Die Arbeitslosenquote allein ist für eine kleine Gemeinde wie Oppershausen daher kein verlässlicher Indikator für die wirtschaftliche Lage.

Gegenüber Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Kammerforst (2,3 km) weist mit 11,62 % eine noch höhere Rendite auf, während Vogtei (3,5 km) mit 4,29 % deutlich darunter liegt. Der nahegelegene Mühlhausen/Thüringen (7,8 km) liegt mit 7,18 % im mittleren Bereich. Die große Spannbreite der Renditen in der Nachbarschaft zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist.

Einordnung und Risiken

Oppershausen bietet als kleiner Ort im ländlichen Thüringen ein spezifisches Profil. Der Bevölkerungsrückgang von fast 7 % in neun Jahren und die extrem schlechten Prognos-Indizes des Kreises sind Indikatoren für eine nachfrageschwache Region. Die niedrige Bevölkerungszahl und die geringe Bevölkerungsdichte von 33 Einwohnern pro km² begrenzen die potenzielle Nachfragerbasis für Immobilien.

Die hohe Bruttomietrendite von 8,09 % ist die Folge der niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 12,37 bestätigt diese Einschätzung: Er ist deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und spiegelt die geringe Nachfrage wider.

Für Investoren bedeutet dies: Die hohe Rendite geht einher mit einem nachfrageschwachen Markt. Die strukturellen Schwächen der Region, wie sie sich in den Prognos-Indizes zeigen, stehen einer nachfragegetriebenen Wertentwicklung entgegen. Der historische Charakter des Ortes mit der Wasserburg bietet ein gewisses lokales Image, das sich jedoch auf den kleinen lokalen Markt beschränkt.